发布时间 : 星期三 文章北京中冠家园整合营销策划报告更新完毕开始阅读
北京印象 亮甲店小区 永家东里小区 亮丽园 定慧北里小区 恩济里小区 国宾嘉园 恩济庄 三、医疗机构
解放军医院、海军总医院、空军总医院、武警总医院、中西医综合医院、军事医学科学院、中国人民解放军304医院 四、文化教育
北京二十一世纪实验学校双语幼儿园 海淀区六一小学 北京市海淀区实验小学 北京二十一世纪实验学校 师范大学附属中学 育英中学 理工大学附中分校 首都师范大学 北京工商大学 五、邮政、电信、其他
万寿路邮局 马神庙邮局 五棵松电话局 北京电信五棵松营业厅 集美家具城 摄影器材城 名仕园保龄球馆 曙光花园处的有工商银行、农业银行
中国农业银行石景山支行西四环分理处 中国建设银行恩济花园储蓄所 中国银行恩济储蓄所 中国工商银行恩济庄储蓄所 北京市商业银行阜裕支行 二、SWOT分析 1、地块地产因子分析
所谓地产因子，指的是一个建筑地块所具备的适宜建造某种建筑的条件和质素，一个地块之地产因子决定了该地块适宜建造的建筑功能和档次，是其未来建筑价值之核心因素之一。
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通过对本项目地块之环境考察，可以看出，该地块具有以下特色： ? 地块位于上风上水的西四环内，是市内尤其是西北部地区居住的优质地块； ? 地块毗邻西四环，交通路网发达，市政设施完善的优势较为突出； ? 地块北边规划为大型绿化带，绿化环境优势；
? 地块周边1公里半径内市政配套齐全，商业设施、教育机构、金融机构、医疗机构齐全； ? 地块东、南、西三侧被住宅楼包围，会使部分楼体产生遮挡，可能使部分客户产生排斥感；
以上，就是本项目地块作为住宅用地所具有的地产因子。 2、地块SWOT分析
项目优势分析（Strength）
考察本项目之地产因子，可以看出其具有以下优势：
? 本项目由浙江新湖地产北京中冠房地产开发公司开发建设，“新湖地产”是以整个新湖集团作为支撑，浙江新湖集团麾下现有近20家房地产开发公司，品牌的实力十分雄厚。共开发20多个房地产项目，分布浙江、安徽、上海、江苏、山东、辽宁等七个省（市），开发的总量500余万平方米；其中规模较大的项目有：上海新湖明珠城、杭州新湖香格里拉别墅、温州瑞安外滩工程等等。众多房地产项目所形成的整体规模为“新湖房产”品牌提供了扎实的基础 。“新湖房产”的开发思路是：“建房产、建环境、建文化、建精神”。 ? 该项目位于本市上风上水最适宜居住的区域内，可以本区域独特的人文背景，市场前景看好；
? 得天独厚的区域环境，本区域独特的自然环境资源尤其是水景资源凸显地块的优势，与其他地区楼盘形成市场区隔； ? 周边北京印象、汤泉逸墅、诚品建筑等高档项目众多，所以本案适合营造一个具较高品质的生活社区；
? 本项目周边八里庄地区以及定慧寺地区生活配套设施齐全，学校、商场、超市、银行、餐饮、公园、政府机构、集贸市场一应俱全，可
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迎合“生活便利，居家安静”的客户心理。
? 本案三面都是住宅小区，只有北侧临路，与周边住宅浑然一体，又相对独立，从而形成了一种闹中取静，即方便又分离的若即若离的意境。
? 项目位于西三、四环之间毗邻主要交通干道，公共交通发达，出行便利； 项目弱势分析（Weakness）
当然，在看到本项目的优势同时，我们必须正视本项目存在的一些弱点： ? 部分建筑规划采用东西向坐标，造成部分户型无正向所带来的销售难度；
? 北侧市政路的建设，将会造成大量的灰尘及噪音污染，将使业主居住受到影响，从而影响销售。 ? 目前距本案距离较近的休闲娱乐生活配套设施比较匮乏. ? 所处位置相对靠内，视觉上的冲击不明显
? 由于本项目为公司所开发第一个项目，实战经验、品牌号召力均较为薄弱。 ? 周边在销项目规模、品质与本项目存在较大竞争力。
上述弱势点都为暂时性的，只要规避得当，可以进行有效的弱化改善。 项目市场机会分析（Opportunity）
? 地区宏观市场整体向好，土地供应量具有明显的稀缺性，有效需求大； ? 本区域购买力持续升温，周边项目销售都已过半，并持续热销。 ? 区域市场现时机会 ? 京西地区区域内环境质素
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? 区域内市政工程的逐步完善 项目市场威胁分析（Threat）
? 项目周边楼盘的竞争威胁是显而易见的，尤其是规模较大的世纪城项目，其今后的市场供给量将对本项目形成直接威胁；
? 各个项目都有自身显著的特点，项目的推广主题明确，尤其是一些品质较高的重点竞争对手的推广主题更是风格迥异、各有千秋，推广主题鲜明、有特色，并且在区域市场内都具有了一定的知名度；对区域市场的有效客户群体有巨大的吸引力。
? 位于五棵松地区的紫金长安也于近期开盘，总建筑面积在48万平米，目前推广准备工作均已启动或在执行中，未来区域内市场竞争将不容乐观。
? 近期乐府江南、郦城、观澜国际花园、世纪城都会加大项目的宣传力度，此四处总供应量约在80万平米左右，因此，以上的变化因素将直接对本案的销售产生影响。
? 从目前地区的发展以及地产商对此区域的高期望值来看，此区域的供给量还将进一步的增长，其中大部分项目都以板楼为主，竞争程度还将趋于激烈。
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