发布时间 : 星期五 文章(人大版)资产评估课后练习题及参考答案(20200704023915)更新完毕开始阅读
6 )估算经济性贬值率
经济性贬值率=[1 -( 60%^ 80% X] X 100%
=[1 -( 60沧 80% 0.7] X 100% =18.24%
7) 估算经济性贬值 经济性贬值二(重置成本-实体性贬值-功能性贬值)X经济性贬值率
=(124.72 — 47.97 — 3.5 ) X 18.24% =13.36(万元)
8 )求资产价值
待评估资产的价值二重置成本-实体性贬值-功能性贬值-经济性贬值
=124.72 — 47.97 — 3.5-13.36 = 59.89(万元)
(3)
1) 运用市场重置方式 (询价法)评估工型机组的过程及其结果
重置成本 =100X (1+25%)=125( 万元 )
实体有形损耗率 =5X60%/[(5 X60%)+7]X100%=3/10X100%=30% 评估值=125X (1 -30%)=87.5(万元)
2) 运用价格指数法评估 I 型机组的过程及其结果
重置成本 =150X(1+2%)(1+1%)(1-1%)(1+2%)=156.04( 万元) 实体有形损耗率 =3/(3+7) X100%=30%
功能性贬值 =4X (1 - 33%)(P/A,10%,7)=2.68 X4.8684=13.05 万元 评估值=156.04 X (1 -30%)-13.05=96.18(万元)
3) 关于评估最终结果的意见及理由：最终评估结果应以运用市场重置方式 (询价 法)的评估结果为准或为主 (此结果的权重超过 51%即算为主 ) 。因为此方法是利 用了市
场的判断, 更接近于客观事实, 而价格指数法中的价格指数本身比较宽泛, 评估精度可能会受到影响。
第四章房地产价格评估
一、练习题
1、术语解释
（1）地产（2）房地产 面地价
（3）不动产（4）基准地价 （5）标定地价（6）楼
2、单项选择题
（1） 最佳使用是（）必须考虑的评估前提。
a. 地产 b. 房屋建筑物 c. 企业资产 （2） 基准地价系数修正法所要修正的因素是（）。 a. 地理位置和交通条件 c. 容积率和覆盖率
（3） 假设开发法属于一种（）。
d. 资产
b. d. 个别因素和市场转让条件 特别利害关系和特殊动机
a. 加和法 b. 积算法 c. 类比法 d. 倒算法
（4） 某宗地年金收益额为8500元，剩余使用年限为20年，假定折现率为10%, 其评估
价值最有可能为（）元。
a. 85000 b. 12631 c. 72369 d. 12369 （5） 计算建筑期利息的工期应按（）计算。 a. 合同工期 b. 额定工期
际工期
c. 协商工期 d. 实
（6） 待估建筑物账面原值100万元，竣工于1990年底，假定1990年的价格指 数为100%,从1991年到1995年的价格指数每年增长幅度分别是 11.7 %、17%、 30.5 %、6.9 %、4.8 %，则1995年底该建筑物的重置成本最有可能是 （） 丿元。
a. 1048000 b. 1910000 c. 1480000 d. 19100000
（7） 待估建筑物为砖混结构单层住宅，宅基地 300平方米，建筑面积200平方
米，月租金3 000元，土地还原利率为7%.建筑物还原利率为8%,评估时，建 筑物的剩余使用年限为25年，取得租金收入的年总成本为7600元，评估人员另 用市场法求得土地使用权价格每平方米 1 000元，运用建筑物残余估价法所得到
建筑物的价值最有可能是（） 元。
a. 61667 b. 925000 c. 789950 d. 58041
（8） 残余估价法属于（）
中的一种具体方法。
a. 收益法 b. 成本法 c. 市场法 d. 功能价值法
（9） 有一宗地面积为500平方米，地上建有一幢3层的楼房，建筑密度为0.7, 容积率为2.0，土地单价为3000元/平方米，则楼面地价为（）元/平方米。
a. 1000 b. 1500 c. 2100 d. 2800
（10） 若反映宗地地价水平，（）
建筑总价格
A.
土地总面积
B.
土地总面积
指标更具说服力。
土地总价格
房地总价格 C .-
土地总面积
土地总价格 D .-
建筑总面积
（11）某地产未来第一年纯收益为30万元，假设该地产的使用年限为无限年期, 预计未来每年土地纯收益将在上一年的基础上增加 l 万元。资本化率为 7%，则 该地产的评估值最接近于 ( ) 万元。
a. 205 b. 429 c. 633 d. 690
(12) 待估地产年总收人 18万元，年总费用 10万元，剩余使用年限 10 年，折 现率为
10%，则其评估价值最接近于 ( ) 万元。
a. 110 b. 61 c. 80 d. 49
(13) 待评估建筑物为一砖混结构两层楼房， 宅基地面积为 300 平方米，房屋每 层月租金为 2500 元，各种费用占租金收入的 40%，土地还原率为 8%，建筑物还 原率为 10%，评估人员另用市场法求得土地使用权价格为每平方米 1000 元，建 筑物的年纯收益为 ( ) 元。
a. 1000 b.12000 c.4000 d.2000
( 14)某评估机构采用市场法对一房地产进行评估， 评估中共选择了三个参照物， 并分别得到127万元、142万元、151万元3个评估结果，它们的权重依次为25% 40%、 35%，则被评估房地产的价值最接近 ( ) 万元。
a．140 b. 157 c. 141 d. 148 (15)如果房地产的售价为 5000 万元，其中建筑物价格为 3000万元，地价为 2000万元，该房地产的年客观净收益为 450 万元，建筑物的资本化率为 10％， 那么土地的资本
化率最接近于 ( ) 。
a. 9 ％ b. 12.5 ％ c. 7.5 ％ d. 5 ％
( 1 6)被评估建筑物历史建造成本为 80万元， 1 997年建成，要求评估该建筑物 2000年的重置成本。调查得知，被评估建筑物所在地区的建筑行业价格环比指 数分别为 103%、 103%、 102%，该建筑物的重置成本最接近于 ( ) 万元。
a. 86 b. 87 c. 90 d. 85
( 1 7)已知某房地产月租金收入为 20万元，月费用总额为 5万元，建筑物价格 为 1000万元，建筑物的资本化率为 10％，该房地产的土地年纯收益最接近于 ( ) 万元。
a. 50 b. 60 c. 80 d. 100
( 1 8)假定被评估房地产可以永续利用， 预计前 3年的纯租金收入分别为 3万元、 2万元、 1 万元，从第 4 年开始年纯收益保持在 3万元水平上，折现率为 10％， 该房地产的评估值最接近于 ( ) 万元。
a. 28 b. 32
(19)
c. 25 d. 30
被评估土地的剩余使用权年限为 30年，参照物剩余使用权年限为 25年， 假定折
现率为 8％，被评估土地的年限修正系数最接近于 ( )
a. 0.9659
(20)
b. 0.948 c. 1.152 d. 1.054
运用最佳使用原则评估地产的前提条件是 ( ) 。 a. 土地的非再生性 b. 土地位置固定性
c. 土地用途广泛性 d. 土地利用永续性
(21) 某宗地取得费用为每平方米 100元，开发费用为每平方米 300元，当地银 行一
年期贷款利率为 9％，二年期贷款利率为 10％，三年期贷款利率为 11 ％， 开发周期为 3 年，第一年投资占总投资的 1/2 ，第二、三年投资各占总投资的 l/4 ， 问该土地每平方米应负担利息为 ( ) 元。
a. 51.75 b. 30.75 c. 89 d. 71.25
(22) 某砖混结构单层住宅宅基地 200平方米，建筑面积 120平方米，月租金 3000元，土地还原利率 8％，取得租金收入的年总成本为 8000元，评估人员另