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土地承包经营的解除程序是十分严格的．完全不同于一般意义上的合同。如果未按照法律规定的程序解除合同的，当事人依然享有土地承包经营权。从此角度分析，原告将土地交回，并不当然说明原告的土地承包经营权就丧失。 （2） 土地承包合同不等同于一般的民事主体之间自愿协商签订的合同。 （3） 土地承包经营权人可以行使物权请求权进行相应的救济。
通过此案的处理可以看出，土地承包经营权物权化，对保护士地承包经营权人的权利更加有力。一方面是对土地承包经营权本身加以保护，可以排斥包括发包人在内的其他人的任何形式的侵害；另一方面是对土地承包经营权保护的方式赋予了物上请求权，比合同法上的债权请求权的效力更强，可以请求义务人承担停止侵害、返还原物、恢复原状、排除妨害、消除危险、赔偿损失等民事责任，基本上涵盖了所有民事责任的方式。 案例23刘某诉罗某请求返还土地案 案情简介
某镇政府建工业开发区，经与镇政府所在地的行政村村委会协 商，租用行政村19户村民共100亩地，每年每亩给付小麦 1000斤。2007年罗某在该工业开发区内投资建成一中型面粉场，
场内建有一座厂房，17间办公生活用房及其他附属设施，一直生产经营至今。2008年清理开发区时，镇政府单方贴出公告，宣布解除与行政村签订的土地租用合同，部分村民就将没有被占用的土地复耕。罗某所建面粉厂占用的土地原属行政村村民刘某承包，刘某就向罗某要地，罗某以与镇政府签订的土地租用合同没有解除为由不予返还。刘某就以罗某为被告诉至法院，请求罗某返还土地。 法律问题：
1 镇政府单方宣布解除土地租用合同的行为是否有效？ 2 刘某及罗某如何寻求救济？ 法理分析：
（一）承包地的调整
长期以来通过行政手段频繁变动和调整承包地，使广大农民对土地缺乏预期，生产积极性不高，不愿意对土地进行长期投入 维护农村土地承包关系的长期稳定，是农村土地承包制度不可动摇的原则。为了保证土地承包关系的长期稳定，消除人为因素对 农村土地承包关系的干扰，约束各种破坏农村关系稳定的行为，法律必须明确规定承包期内不得随意调整承包地。
因特殊情况需要调整承包地的，应当依照农村土地承包法等法律规定办理。承包期内，必须坚持“增人不增地，减人不减地”，
不得随意调整承包地。但是，存30年乃至70年承包期内情况会不断发生变化，完全不允许调整承包地也不切合实际。因此，《物权法》130条规定：“承包期内发包人不得调整承包地。因自然灾害严重毁损承包地等特殊情形，需要适当调整承包的耕地和草地应当依照农村土地承包法等法律规定办理。”
依照最高人民法院《土地承包纠纷解释》第6条规定，因发
包方违法调整承包地产生的纠纷，按照不同情况，应分别作出如下处理：(1)发包方未将承包地另行发包给他人，承包人请求返还承包地的，应予支持；(2)发包方已将承包地另行发包给第三人承包方以发包方与第三人为共同被告，请求确认其所签定的承包合同无效、返还承包地并赔偿损失的，应予支持。 (二)案件的处理
此案应当将村委会和镇政府列为当事人参加诉讼，并承担相应
的民事责任。首先，原告的土地承包经营权受到侵害，是村委会和镇政府的违法行为所致。根据《土地管理法》和《农村士地承包法》的规定，村委会将村民承包的土地收回并转租给镇政府，镇政府又将土地用作非农业用地建立工业园区，这些行为都是违法的，原告的土地承包经营权也正是为该违法行为所侵害，其侵害行为一直持续至今。原告行使其土地承包经营权的物上请求权，要求恢复原状、返还土地，只能向村委会和镇政府请求；其次．被告在该土地上建面粉厂时，镇政府就已经改变了土地用途，原告从镇政府取得土地使用权，虽然没有办理相关法定手续，但是这并不能说明是被告的过错，也不能认定被告所建面粉厂是非法建筑，也就是说，被告根据镇政府的号召，在已经形成的工业区内建成面粉厂，其财产权是合法的。造成原告土地承包经营权受到侵害，并不是被告的行为所致，被告的行为构不成侵权；第三，镇政府单方解除与村委会的土地租赁合同，但是并没有解除与被告的土地租赁合同。在被告与镇政府的租赁合同仍然存在的情况下，原告就直接要求被告返还其土地，显然不妥。参照《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第6条的规定，原告应当首先请求镇政府与被告之间的合同无效，然后才能请求返还土地。因为造成合同无效的过错在于镇政府，所有给被告造成的损失，就应当由镇政府予以赔偿． 案例24项某诉某镇人民政府侵犯土地承包经营权案 案情简介
项某取得县人民政府核发的第61221号自留山经营证。2007年9月，项某与某县供销合作社、村委会签订发展毛竹商品生产基地有偿扶持合同，期限为30年。基地的林班号为朋口证1林班13小班，面积为16亩。后来县人民政府作出《关于319国道公路扩建工程征地、拆迁的若干决定》，确定征地拆迁范围为道路宽度及路基两侧各20米的开发地带。某镇人民政府与某村委会订立征地协议书，征用小赖坑至石门甲的山地面积74亩作为319国道松毛岭隧道接线工程建设用地。为此，项某领取了果树补偿费计人民币9370.60元。第三人曹某以原住房因319国道扩建被征用为由向被告申请在某村搭车甲建房用地面积为150平方米。该地在319国道扩建工程建设中，被填土用作搭建工棚和堆放建筑材料，距离319国道边沟外缘20米之外。经某县林业委员会鉴定确认属某镇林业基本图1林班13小班内。曹某在建房用地申请表村民小组意见栏中擅自填写了“以上情况属实，请上级给予批准”的内容。某村委会、某镇土管所和村镇建设管理站均盖章同意曹某在离319国道边沟20米以外的山坡地建房。某镇人民政府核批准曹某在文坊村搭车甲使用150平方米山坡地建房的申请。为此，项某以某镇人民政府的上述行为侵犯其土地承包经营权为由，向某县人民法院起诉，诉请撤销被上诉人审批曹某建房用地的行为。
原告诉称：被告批给曹某建房的用地150平方米属其自留山，有某县人民政府颁发的61211号自留山经营证为据。该地块系其承包经营的毛竹生产基地，有与供销合作社、某村委会签订的发展毛竹商品生产基地有偿扶持合同为凭。故被告审批曹某建房用地的行为侵犯其土地承包经营权。诉请判决撤销被告的具体行政行为。
被告辩称：原告61221号自留山经营证的范围与审批给曹某建 房用地的范围不一致；原告虽承包该地生产毛竹，但被告在扩建
319国道工程中征用了该地，原告也领取了补偿费9370.60元，曹某的建房申请经村民小组、村委会和镇建设规划站审查同意，被告予以审批合法，没有侵犯原告的土地承包经营权。第三人辩称原告认为第三人建房侵犯其土地承包经营权缺乏事实根据，第三人经审批建房之地并非原告生产毛竹合同所规定的地点，第三人原住房因319国道扩建被征用，申请建房理由正当，建房申请经村委会和镇政府审批合法。请求依法判决，维护其合法权益。 法律问题
1 原告的土地承包经营权是否属法律规定的经营自主权? 2 被告的行为是否侵犯原告的土地承包经营权？ 法理分析
（一）土地承包经营权的客体
《物权法》第125条规定：“土地承包经营权人依法对其承包
经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利．有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”《农村土地承包法》第2条规定：“本法所称农村土地，是指农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地，以及其他依法用于农业的土地。”其中，耕地、林地、草地的承包主要采取家庭承包的方式，是人人有份的平均承包，具有很强的社会保障和福利功能；“其他用于农业的土地”，主要是指养殖水面，“四荒”土地．主要通过招标、拍卖、公开协商等方式承包，由最有经济能力和经营能力的人承包，发包人按“效率优先，兼顾公平”的原则选择承包人。从所有权性质来看，《农村土地承包法》所称“农村土地”包括两个部份；一是集体所有的土地；二是国家所有由农村集体使用的农业土地。 （二）土地承包经营权的内容
一般来说，土地承包经营权的内容是指土地的承包经营权人所 享有的权利和所承担的义务。
根据《农村土地承包法》第16条的规定，承包方享有下列权利(1)依法享有承包地使用、收益和土地承包经营权流转的权 利，有权自主组织生产经营和处置产品；(2)承包地被依法征用 占用的，有权依法获得相应的补偿；(3)法律、行政法规规定的 其他权利。
而《农村土地承包法》第17条的规定，承包方承担下列义 务：(1)维持土地的农业用途，不得用于非农建设；(2)依法保 护和合理利用土地，不得给土地造成永久性损害；(3)法律、行 政法规规定的其他义务。
土地承包经营权法定化以后，如果七地承包经营权受到发包方或者第三人的侵害，土地承包经营权人有权行使物上请求权，寻求《物权法》的保护。同时，在实践中土地承包经营纠纷大多表现为合同纠纷，土地承包经营权人还可以向发包方提起合同之诉，得到《合同法》上的救济。人民法院审理土地承包经营纠纷案件，应根据当事人的诉讼请求和案件具体情况，正确适用《物权法》和《合同法》，充分、有效地保护土地承包经营权人的合法权益。
(三)承包地的征收补偿
《物权法》第132条规定：“承包地被征收的，土地承包经营
权人有权依照本法第42条第2款的规定获得相应补偿。”土地征收是指国家基于公共利益的需要，将集体所有的土地强制性的收归国有的行为。土地征收作为物权变动的一种特殊形式，具有如下法律
特征：(1)土地征收是通过国家强制手段进行的，是国家用公权 力强制将集体土地所有权归为国家所有的行为，具有强制性： (2)以“公共利益”为目的。土地征收的目的只能是为了公共利
益的需要，绝对禁止任何商业目的的征收。土地征收是通过公权力实现公共利益之目的不得以而采取的最后手段，应尽量避免对土地实行征收；(3)土地征收属于一种附有严格法定条件的行为，必须严格按照法律规定的权限和程序进行；(4)征收土地必须对被征收人给予公平合理的补偿。 （四）案件的处理
（1）关于原告的土地承包经营权是否属法律规定的经营自主权的问题。《行政诉讼法》第11条第3项规定：人民法院受理公民、法人和其他组织认为行政机关侵犯法律规定的经营自主权提出的诉讼。土地承包经营权是指单位或个人通过合同的方式，取得对集体土地或国有土地从事农、林、牧、渔业经营并获得收益的权利。原告通过与某村委会、某供销社签订发展毛竹商品生产基地有偿扶持合同取得对朋口证1林班13小班16亩集体土地从事林业经营并获得收益的权利，属土地承包经营权。根据《土地管理法》《物权法》《民法通则》等法律的规定，公民、集体依法对集体所有的或者国家所有由集体使用的土地的承包经营权，受法律保护。根据上述法律规定，原告享有的土地承包经营权应属于法律规定的经营自主权的范畴。
（2）关于被告的行为是否侵犯原告的土地承包经营权的问题。被告批准曹某建房的用地属原告向某村委会承包、由某供销社贷款扶持生产毛竹的基地。法院对此没有异议，分歧在于该地在319国道扩建工程中是否被依法征用。一审法院以原告领取补偿费为由认为该地已被征用，原告丧失了该地的承包经营权。二审法院则认定该地不属征地范围，被告的审批行为侵犯原告的土地承包经营权。从本案事实证据来看，一审法院认定该地已被征用的主要依据为某村委会果树赔偿花名册。但该依据仅有被补偿人的姓名、补偿金额和被补偿人领取补偿费的签名。显然无法证实原告领取的人民币9370.60元系征用该地的补偿费用。依照《土地管理法》第二十五条规定“国家建设征用土地必须经县级以上人民政府审批。某县人民政府批准319国道公路扩建工程征地拆迁的范围为道路宽度及路基两侧各二十米的开发地带。经实地勘测，该地距离319国道边沟23米。可见，该地不属319国道公路扩建工程征地范围，原告领取的人民币9370.60元系道路宽度及路基两侧各20米开发地带这一征用范围内的补偿费。因此二审法院以被告审批曹某建房的行为侵犯原告依法享有的土地承包经营权为由，判决撤销原判和被拆的具体行政行为是正确的。
案例25海南A公司诉海口市B总公司返还土地案
海南A公司与海口市B公司签订一份土地使用权转让合同．约
定由后者将海口市金融贸易区南部A8小区内所属用地转让给海南A公司。2007年10月18日，海南A公司与海口市B公司进行结算确认该地面积为2135 .11平方米及公共道路面积240平方米，两项合计2135.11平方米，每平方米价款400元，总价款为950044元，海南A公司已付土地款936 000元，尚欠14 044元，土地使用权转让期从国土部门批准所定之日起计算。在此之前的同年8月13日，海南A公司与海口市B公司在同一天内签订了两份合同，一份为联营合同，约定海南A公司以上述土地作为联营条件，海口市B公司出资金，共同建房销售，利润按双方出资比例分成。另一份为土地转让合同，约定海南A公司将上述土地以每亩30万元转让给海口市B，公司。合同签订后，海口市B公司付给海南A公司94. 5万元。此后，海口市B公司以海南A公司的名义办理了建设工程规划临时许可证，并动工建房。后来海口市B公司所建的椰城大厦封顶并销售完毕。海口市土地管理局对海口市B公司的土地使用权转让批复’同意海口市B公司将位于金融贸易区南部A8小区内的2135.11平方米所属用地转让给海南A公司，并发给红线图。另据海南A公司当
时的总经理李某事后证实，该公司购买土地后，由于没有资金开发为收回投资，而将该地售给海口市B公司，海南A公司的上级主管单位某省五矿进出口公司也参加了双方土地转让的谈判。后来A公司向法院起诉，请求确认该土地转让合同无效，被告海口市B公司返还土地使用权。 法理分析
(一)建设用地使用权的定义
所谓建设用地使用权也就是指建设用地使用权人对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，并享有在该土地上建造、经营建筑物、构筑物以及其他附着物的权利。 (二)登记效力问题
《物权法》第145条规定：“建设用地使用权转让、互换出 资或者赠与的，应当向登记机构申请变更登记。”物权是权利人
对特定的物享有直接支配和排除他人干涉的权利，是一种绝对权
对世权。物权的本质特征要求物权变动必须通过一定的方式进行公示，使社会知悉并认可，以维护交易安全和交易秩序。《物权法》对不动产登记原则上采取的是登记要件模式，即登记为物权变动毕生效的法定要件。而且应当注意的是，《物权法》第139条明确规定：设立建设用地使用权的，应当向登记机构申请建设用地使用权登记。建设用地使用权自登记时设立。登记机构应当向建设用地使用权人发放建设用地使用权证书。根据该条的规定，建设用地使用权以登记为成立的必要条件，只有经过法定的登记手续，才设立该物权。因此，仅通过签订建设用地使用权转让、互换、出资和赠与合同，尚没有完成建设用地使用权权属的转移，只有履行了变更登记手续，将新的权利人记载在不动产物权登记簿上，不动产物权的变动才发生法律效力。 (三)案件的处理
本案中，双方当事人在同一天签订了两份合同，其中联营合同是不真实的，双方实际履行的是土地转让合同。海口市B公司已按约定付清土地价款，并积极开发、按时动工并将建成房屋销售完毕。需要注意的是．双方签订土地转让合同时，海南A公司并未取得海口市土地管理局的批复．即没有得到土地管理部门登记，因此虽然土地转让合同有效，但是海南A公司并未取得争讼之地的使用权，属效力待定合同，至此，海南A公司的转让行为的效力也是待定的。然而，海口市土地管理局下达了批复，同意转让应视同登记，也就是说，该公司在一审前已实际取得了该地的使用权，且根据海南A公司的上级单位的证实，双方当事人实施的土地转让行为意思表示真实，并且不存在违反法律、行政法规的强制性规定的情形，应认定土地转让合同有效。
案例26泰丰公司与大同市土地管理局 建设用地使用权纠纷案 案情简介
泰丰公司于大同市土地管理局经协商签订了《国有土地使用权出让合同》合同约定：甲方（大同市土地管理局）将位于大同市城区鼓楼西北角面积为8939.77平方米的国有土地使用权，有偿出让给乙方（泰丰公司）用于商业建设使用40年，土地出让金为8045793元。合同签订后30日内乙方先向甲方交付土地使用权出让金总额的15%作为合同定金，60日内付清全部土地使用权出让金。乙方如逾期30日仍未付清全部土地使用权出让金，甲方有权解除合同，并可请求赔偿。乙方付清全部土地使用权出让金后5日内，依照规定办理土地使用权登记手续，领取国有土地使用权。合同签订后，泰丰公司向土地管理局支付了400万元。同时，泰丰公司向土地管理局提出书面申请，因资金周转困难和冬季无法施工，请求将未付的土地使用权出让金延缓付清。土地管理局泰丰公司的申请，并给泰丰公司核发了加盖“大同市人民政府”和“大同市土地管理局”印章的8939.77平方米国有土地使用证。但是泰丰公司并未按照约定付清尚欠出让金。后经土地管路局多次催促，泰丰公司仍未履行。土地管理局给泰丰公司发出书面通知，限期履行全部付款义务，否则将按有关规定处理。泰丰公司接到书面通知后，曾经当面向土地管理局承诺履行全部义务，但是到期仍未履行。土地管路局遂决定，解除与泰丰公司签订的国有土地使用权出让合同，收回该合同约定范围内的土地使用权，所发土地使用证注销登记。泰丰公司收到解除合同决定通知书后，曾与土地管理局多次协商，并向大同市人民政府报告请求解决，但均无结果，遂提起诉讼。 l泰丰公司是通过何种方式取得所有土地使用权？ 2大同市土地管理局能否解除该合同？ 法理分析
(一)建设用地使用权的取得方式
物权的设立离不开权利的取得方式。在《物权法》颁布实施
之前，现行法律对建设用地的取得方式已有明确规定。《土地管理法》第2条规定：“国家依法实行国有土地有偿使用制度。但是，国家在法律规定的范围内划拨国有土地使用权的除外。”该法第54条规定，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得：但是，下列建设用地，经县级以上人民政府依法批准，可以以划拔方式取得：国家机关用地和军事用地；城市基础设施用地和公益事业用地；国家重点扶持的能源、交通、水利等基础设施用地法律、行政法规规定的其他用地。通过本条将建设用地使用权的设立方式规定为出让或划拨等方式，同时，又通过本条第二三款的规定，体现了国家实行国有土地有偿使用为主，划拨使用为辅，以及公开竞价的方式出让土地的现行土地政策。
《物权法》在建设用地使用权的设立方式方面并没有突破现行法律规定。《物权法》第137条规定：“设立建设用地使用权，可以采取出让或者划拨等方式。工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的．应当采取招标、拍卖等公开竞价的方式出让。严格限制以划按方式设立建设用地使用权。采取划拨方式的，应当遵守法律、行政法规关于土地用途的规定”。由此可见建设用地使用权的设立，包括出让方式和划拨方式。 （二）案件处理
大同市土地管理局能否解除土地使用权出让合同呢？这涉及国有土地出让合同的性质及违反合同的处理。关于土地使用权出让合同的性质，理论上有行政合同说、民事合同说和混合合同说等不同学说。我们认为土地使用权出让合同应当属于民事合同。具体理由如下：其一《城镇土地使用权出