发布时间 : 星期六 文章物业管理实务案例分析50例更新完毕开始阅读
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一中院审理后认为：建筑物或者其他设施以及建筑物上的搁臵物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落造成他人损害的，它的所有人或者管理人应当承担民事责任，但能够证明自己没有过错的除外。小成坠落的采光井，属宣武区马连道东街某号院5号楼地下室的通风、采光通道，是地下室的附属设施，在小成发生坠落事故时，该地下室的所有权仍登记在常青藤公司名下，并未转移到该楼的其他业主，在该所有权未转移前，常青藤公司作为该设施的所有人，有义务保证该设施的安全性。从现场的情况来看，该采光井露出地面的高度只有50厘米左右，其周围又没有防护和警示设施，其上所搭的采光板又不具有承重能力，该设施本身的不安全是造成小成坠落的主要原因。常青藤公司作为该地下室的所有权人，其没有提供证据证明其无过错，故因该设施造成人身或财产损害的，常青藤公司应承担相应的赔偿责任。阳光泰和公司作为该小区的物业管理者，该采光井属于其物业管理的范围，该采光井存在的不安全性，其应当发现，并采取相应的措施消除不安全因素，而阳光泰和公司没有提供证据证明其尽到了相应的管理义务，故其对小成坠落采光井事故的发生应当承担相应的责任。
小区散步被撞死 物业公司担何责
2002年十月的一天傍晚，黄阿婆万万没想到，自己晚饭后在其居住的小区内的行人道上散步时，竟被小区的保安开摩托车不小心送上了天堂。阿婆的家人于是将小区的物业管理公司告上法庭，请求赔偿死者医疗费、丧葬费、死亡补偿金及事故处理的误工费、精神损失费共计90649.60元。
海城区法院经审理查明，被告北海某物业管理公司受聚金园小区业主委员会的委托，管理位于北海市海城区茶亭路的聚金园小区，双方于2001年3月7日订立了《委托管理协议书》，明确了双方的权利义务，委托管理期暂定3年。原告符某与其妻黄阿婆在该小区居住。
2002年10月27日晚7时许，黄阿婆正在小区内的行人道上散步 时，被北海某物业管理公司雇请的保安吕代森下班后驾驶摩托车(吕代森无驾驶证)从外面买菜开回聚金园小区，在该小区内的通道上将黄阿婆撞倒，黄阿婆被撞后经送北海市人民医院抢救，但因黄阿婆重度颅脑损伤至中枢衰竭，抢救无效死亡。花去治疗费989.6元。吕代森因犯过失致人死亡罪被法院判处有期徒刑5年，并赔偿附带民事诉讼原告人死者家属人民币66649.6元。吕代森不服，上诉至北海市中级人民法院，北海市中级人民法院裁定驳回上诉，维持原判。死者家属认为被告物业管理公司对黄阿婆的死亡后果负有连带赔偿责任。要求被告赔偿，因此引起纠纷。黄阿婆的亲人主张被告物业管理公司雇请的保安吕代森是在当班执行职务时撞倒黄阿婆的，但未能举出充分证据证实，不能否定法院对吕代森过失致人死亡一案的刑事判决书所认定的事实。其主张被告赔偿丧葬费、处理事故的交通费、误工费也未能举证证实。 法院认为，聚金园小区业主管理委员会与被告物业管理公司双方自愿订立的《委托管理协议书》不违反法律规定，合法有效。居住在聚金园小区的原告向被告交纳物业管理费用，确立了双方的物业管理合同关系。由于被告没有按照该协议书规定切实履行合同义务，没有建立完善的管理制度且选任不当，未能保证小区住户安居乐业及生活安全，造成原告之妻黄 阿婆在小区内被被告雇请的保安无证驾车撞伤致死的严重后果，损害了原告的合法权益，也违反了《委托管理协议书》的规定，对此，被告应承担违约赔偿责任，虽然双方并未约定违约责任，但仍应酌情由被告向原告作适当的赔偿。原告主张被告连带赔偿90649．60元没有依据，法院不予支持。依照《中华人民共和国合同法第—百零七条、《物业管理条例》第三十六条之规定，于2003年12月26日判决被告北海某物业管理公司赔偿18000元给原
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告符某。
星河湾物业管理疏忽男孩溺亡 赔33万
9岁男童小宇(化名)从破损的护栏钻进星河湾小区人工湖玩耍时,不慎坠入湖中溺亡。朝阳法院近日判决星河湾物业管理有限公司赔偿小宇父母33.4万余元。
9岁的小宇家住天津,去年暑假到北京的亲戚家玩。一天,他与另外3个伙伴在星河湾小区附近玩耍,发现该小区人工湖的护栏破损,于是由此钻入游玩,后不慎落入湖中。虽然星河湾物业公司的工作人员发现后立即组织人员打捞,但当孩子被捞起时距事发已有半小时,小宇已死亡。
小宇父母认为,星河湾小区是一个封闭式高档小区,护栏破损未能及时修理,致使4个未成年人进入人工湖边,且从进入后到事发很长的时间内没有工作人员前来制止。在事发地段,也没有任何标有水深及禁止下水的警示标志,使4个孩子不能正确判断是否存在危险。由于物业公司疏于管理,对孩子溺水身亡负有主要责任,因此起诉要求赔偿34.9万余元。 星河湾物业承认护栏破损,但表示,已在人工湖边设臵了内容为“观赏水景,儿童需成人陪同”的警示牌,警示牌距离出事地点约有50至100米的距离。另外,小区虽然有24小时保安巡视,但保安不是保镖,小宇父母自身也存在监护不力的过错。
朝阳法院审理认为,物业公司在管理上的疏忽和失误,与小宇的死亡后果有直接的因果关系,应承担主要赔偿责任。小宇的父母作为监护人,允许未成年孩子独自外出游玩,未尽到监护责任,是溺水事故发生的另一原因,也应承担相应责任。
眼看业主被打未制止 小区物业被判担责
3年前，时任世纪城东区业委会主任的杨爱秋在世纪城5区北侧的道路上，遭到不明身份的男子殴打。3年后，杨爱秋通过诉讼讨回公道。记者今天上午获悉，市一中院今天终审认为世纪城物业管理有限公司的保安看到杨爱秋被打，却未予以制止，物业公司应承担补充赔偿责任，杨爱秋终审获赔1千元。
由于杨爱秋被打的地点处于市政道路上，并非在物业管理范围内，她能获赔，在于一中院的判决突破了长期以来大家所持有的保安只在小区内负责的观念。判决中指出，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，保安仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务。
杨爱秋被打发生在2002年12月23日，但她起诉物业公司是在两年的诉讼时效将尽时。2002年12月23日17时许，杨爱秋行走至世纪城5区北门附近时，突然遭人殴打，法医鉴定为轻微伤（偏重）。四季青派出所接警后迅速安排老人就医，并展开调查，值班保安反映确实看到一名男子打一女子，由于没有听到女子求救加上不知道两人是何种关系，故未上前制
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止。杨爱秋起诉称，世纪城物业公司的保安没有阻拦，也不理睬我的求救，没有尽到维护小区公共秩序的管理任务，物业公司应登报赔礼道歉，并赔偿精神损失费和经济损失费共7万余元。
世纪城物业公司坚持认为该公司没有任何责任，因为案发地是市政道路，保安没有上前救助的法律义务，只有道德义务。
法官的观点显然和世纪城不相符。法官解释说，世纪城物业公司作为从事包括保安服务的物业管理服务这一社会活动的单位，在物业合同约定的保安范围之外的其能够发现并控制侵害的合理区域内，仍负有一定的对业主人身、财产安全的保障义务，而杨爱秋受侵害的地点，即属于此等区域。
业主被杀 物业管理者无需担责
业主被杀，物业管理者是否应承担责任？福建省龙岩市中级人民法院在近期审结的一起案件中作出无需担责的判决。主审法官认为，物业管理中的安全服务不是广义上的社会安全，其保安责任不应包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害。 ２００３年１月５日晚，在福建省长汀县商业城租店开设金正通信店的郑某在店内被人杀害。８月２７日，郑某父母将某市场发展总公司告上法院，要求判令被告给付因郑某死亡的赔偿费６万多元。
这个市场发展总公司对商业城市场行使管理职能，并对商业城业主、经营者进行有偿服务，向郑某等业主、经营者每月收取一定的物业费，其服务内容包括安全保卫等工作。一审法院审理认为，物业管理的保安应理解为，为物业使用创造方便安全的条件，维护物业管辖范围内公共秩序良好与稳定，它不是广义上的社会安全，保安不能等同于保镖，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。被告已履行了保安义务，原告不能证明被告存在管理上的过错，因此被告不承担业主、经营者的人身损害赔偿责任。
原告不服一审判决，提出上诉。二审法院审理认为，由于被上诉人与商业城业主及物业使用者对安全保卫的内容未作特别约定，故依照现行物业管理的相关法规，可以认定被上诉人所负的保安义务仅是为维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动；上诉人认为被上诉人的保安服务应包括对业主及物业使用者人身安全不受第三人不法侵害提供保障，于法无据；且郑某被害的地点位于商业城外的沿街商店内，案发后店门无异状，此时被上诉人即使履行了正常的防范性安全保卫义务，也无法避免店内犯罪行为的发生，因此被上诉人的行为与郑某之死无法律上的因果关系。故判决驳回上诉人的上诉，维持原判。
主审法官表示，本案的焦点是物业管理中的保安责任到底有多大，是否包括确保物业管理区域内业主、物业使用者的人身不受第三人的不法侵害。法官认为，物业管理企业对于业主、物业使用者人身和财产安全的保护义务主要来源于合同的约定或者法律、法规的直接规定。其中合同的约定也需符合法律、法规的规定，不能超越职权，不能将属于国家行政、司法机关的职能作为保安的职能。在本案中，被告为履行物业管理的安全防范服务，制订了《商业城专业市场文明公约》《商业城夜间保安员值班职责》和《保安夜班巡值情况登记表》，这些规定可以推定为郑某与被告之间在保安方面的约定。被告如果未按这些规定履行其职责
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或履行职责中存在明显的过错，可视为被告在物业管理方面存在过错和违约行为，就应承担违约责任。如果物业管理部门履行了上述制度规定，或者说原告方无法提供被告方在物业管理中存在过错的证据，那么，被告就不存在违约及承担违约责任的问题。
法官认为，在物业管理中安全服务的性质只能是一种群防群治的安全防范服务。它不是广义上的社会安全，不能要求被告确保商业城内所有财产和人身的安全。
植物伤人，物业公司该不该负赔偿责任
[案例]2006年5月28日上午，家住某小区的4岁小孩李某，由其姥姥陪同，在横穿小区喷水池小溪时，身体失去平衡，右眼被池边种植的铁树叶尖刺伤。经医院诊断，李某右眼角膜白斑，需做角膜移植术，经某法医验伤所鉴定其伤残程度为8级。
为此，李某作为原告，其母林某作为法定代理人向法院提起诉讼，要求该小区的建设单位和物业管理单位进行经济赔偿。
作为被告的两家公司认为：应由其监护人承担原告受到伤害的全部责任。首先，小区的喷水池小溪中铺有人造乱石，并立有警示牌，提示监护人不应让未成年人进入该区域玩耍，本案中的监护人未履行好看管原告的义务。其次，原告所在小区是市级园林式住宅小区，绿化布局合理、科学、合法。
[判决]法院经过庭内外调查后认为，侵权民事责任有主、客观要件，即行为人主观有过错，客观上有损害事实存在，损害行为的违法性及违法行为与损害事实之间有因果关系。本案中，原告在独自横穿小溪时，身体发生倾斜，被铁树划伤右眼的客观事实存在。但被告在小区内进行绿化、建筑水池是为了提高业主的生活质量，且种植铁树植物没有过错。同时，考虑到人造乱石高低不平的安全隐患，喷水池旁立有警示牌，被告的管理义务已经尽到，故原告要求二被告赔偿理由不充分，法院不予支持。
原告不服，提起上诉。上诉理由是：一、原审法院认定事实不清，程序不当，在被告未申请法院收集证据的情况下主动替被告收集证据；二、小区栽种的绿化植物具有危险性；三、对警示牌的设臵时间提出质疑。
二审法院经审理认为，原审法院在审案时向园林部门咨询小区内栽种铁树有无禁令性规定，作为判断本案中小区管理部门有无违规行为的依据，上诉人以此认为系法院主动为被上诉人收集证据有违客观事实。被上诉人在小区栽种铁树虽有伤人危险，但不能因此认定栽种该植物就应承担相应责任。相反，李某的监护人，对这种植物叶尖可伤人的情况应有判断能力和防御能力，但因监护不力，造成李某受伤。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十三条第一款第(一)项之规定，判决如下： 驳回上诉，维持原判；
本案件诉讼费同意李某免交； 本判决为终审判决；
[评析]本案焦点有两个：第一，小区内栽种铁树究竟恰不恰当；第二，物业公司是否尽到了安全防范责任。此案中，被告在小区内栽种铁树的事实客观存在，但其目的主要是为
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