发布时间 : 星期六 文章青岛房地产现状分析更新完毕开始阅读
从宏观上来看青岛经济增长趋势并不稳定，总体形式依然处于调整期；行业投资热情高涨，价格水平上涨趋势明显；1月土地市场降温，市场波澜不惊；商品住宅市场供需双双下降，市场进入淡季,市场加推量和认购率步入年度低谷。
康玉璞和魏学积把青岛地区商品住宅的建设成本划分为：前期工程费，建筑安装成本，商品房的交易手续费，管理费、借贷款利息和税费。房地产开发投资降低4.6%，住宅投资增加了2.7%，第三产业投资、建筑工程投资、安装工程投资均大幅度增加，房屋新开工面积和销售面积、销售额均减少。
从分区市地区生产总值的表格中可以看出青岛各个地区第三产业都有相当大的增加值，增长率数字客观，保持较大幅度的增长，其中最低的红色经济区是增长了4.4%，黄岛区增长了13.3%。
从劳动工资表格中可看出总体上劳动工资呈现出增长趋势，国有单位和集体单位虽然从业人员增长率减少，但是在岗职工平均工资数字可观，在岗职工平均工资增长率也很高。农村居民人均现金纯收入增长了11%，居住消费支出增长了13.7%；城市人均家庭总收入增加了9.3%，居住消费支出增长了4.9%。
旅游人数和旅游增长率都很大，其中旅游总人数增加了8.82%，旅游总收入增加了15%，可能会刺激一些旅游业兴起，加大投资建设，增加旅游地的房地产开发。
居民的居住消费价格指数几乎维持不变，但是新建住宅价格指数、二手住宅价格指数略有下降，价格降低可能会刺激消费者
2015年1月房产税总额为50299，增加了22.43%，金融机构的住户贷款存款额减少了很多。
分区市地区实际使用外资的数量越来越大，增长率也有大幅度的增长；全市的生产总值再增加，建筑业和房地产业增加额更是不容小觑。
在经济发展形势面临困境、投资逐月回落、房地产市场低迷等因素影响下，我市资质内建筑业生产基本保持了持续平稳增长的发展态势。
2014年我市城镇化水平稳步提升，随着城镇区域扩建和乡村人口向城镇的转移，我市城镇人口规模持续扩大，城镇化率稳步提升。统计显示，2014年末我市城镇人口达到618.85万人，增加11.8万人，同比增长1.94%，高于全市常住人口增速(0.92%)1.02个百分点；乡村人口285.77万人，减少3.59万人，同比下降1.24%。城镇人口的较快增长，使得我市2014年城镇化率达到68.41%，提升0.69个百分点，提升幅度较上年上升0.11个百分点。2014年我市城镇化率分别高于全国(54.77%)和山东省(55.01%)13.64和13.4个百分点。城镇化率接近饱和,下一步城镇化率将趋于平稳。
2014年上半年，青岛房地长市场受调控政策的持续影响，楼市相对于其他的二线城市来说，情况并不乐观，表现相对惨淡，新增趋缓、销量萎缩， 后期去化压力沉重，商品住宅市场整天晓诗表现欠佳。而另一方面，与住宅市场截然相反的是，写字楼、公寓、商业三大物业形态整体销售较去年同期均有不同程度涨幅。
从外部宏观环境分析，有以下影响因素： 1、政策:
青岛市预计在2014年年内启动不动产统一登记，此举或许成为房地产税的铺路石。不动产统一登记首先要实现房地产的统一登记，最迟在今年年底，青岛市将实现不动产统一登记制度。其实最早在今年的2月份，在全国国土资源工作会议
上，不动产统一登记就已经提上日程，包括济南、青岛在内的省会城市和计划单列市。此举一出，或许为日后的房产税做了准备。 2、青岛公积金贷款的新政策
青岛市从2014年3月10日开始对住房公积金提取及公积金贷款管理办法执行新政。此项政策将申请门槛提高，额度与账户余额挂钩，申请人的公积金账户需满一年；申请贷款资格的缴存标准也相应上升，借款申请人建立住房公积金账户满12个月，申贷时账户是正常缴存状态，且在申请贷款的近12个月内，连续正常缴存住房公积金12个月；公积金提取管理方面，新规提取条件、提取人范围。提取额度和监督管理等提取业务进行了全面规范。 3、城建规划
①国务院批复设立青岛西海岸新区，成为第九个国家级新区
2014年6月9日，国务院批复山东省政府，同意设立青岛西海岸新区，青岛西海岸新区正式成为继上海浦东，天津滨海等之后的第九个国家级新区。这是自2011年批准设立山东半岛蓝色经济区之后，对深入推进山东半岛蓝色经济区建设又一重大举措。在“三城联动”的稳步推进，西海岸凭借其地理位置和区位优势成为青岛重点发展方向，并在2012年12月，青岛黄岛开发区与胶南市正式合并组成黄岛新区，亦即西海岸经济新区。本次西海岸正式升格为国家级新区，是政府推进山东半岛蓝色经济区发展的重要举措。通过国务院批准后，西海岸新区的发展正式进入里提速阶段，有力推动产业和人口的导入。 ②青岛市财富管理金融综合改革试验区获批复
2014年2月，青岛市财富管理金融综合改革试验区正式获国家批复，青岛市成为我国以财富管理为主题的金融综合改革试验区。金融业对高档写字楼的发展有显著的促进作用，特别是崂山区的高档写字楼，因为在2012年的市政府工作报告中，首次明确提出“建设崂山金家岭金融新区”的战略性决策。2013年初，金家岭金融新区规划通过。未来该区的写字楼市场也将快速崛起、升级，打破香港中路一枝独秀的局面，与香港中路的写字楼市场形成双中心发展状态，这样也能分担一部分香港中路写字楼市场过于集中的压力。 ③房地产市场
2014年6月，青岛市物价局的新闻发布会上，对市内各区的经济适用房进行了调价，这是两种经济适用房价格并轨的需要。之前，青岛存在配建经济适用住房和集中建设经济适应住房两种建设模式及价格形式。由于定价机制不同，两种经济适应住房存在区位、结构。质量近似但是价格差异较大的现象，这对购房者不公平，销售中也极易产生矛盾。调价后，将有效消除以上矛盾。
一、从相关的市场因素分析，青岛市的房地产市场现状存在以下特点： 1、土地市场供应量大幅下降，成交量严重萎缩
相交2013年火热的土地市场，上半年岛城土地市场供应量和成交量都出现大幅下降，在全国市场成交低迷的情况下，开发商取地趋于谨慎，政府推地的积极性也不高。成交区域结构发生变化：主城区比重日益减少，西海岸比重加大 上半年主城区成交比重日益减少，而西海岸土地成交量接近总成量的一半，其主要得益于西海岸的整体规划和万达进驻对区域的重大影响力，特别是青岛西海岸晋升为第九个国家级新区的规划利好带动。 2、整体价格大幅上升，辅城区成交单价上浮 景观供应成交量大幅下滑，但土地价格却大幅上升，其主要原因是西海岸上半年成交较大，而且受区域利好因素影响价格较去年同期有明显的上升；另外，
在今年上半年土地成交结构中，商业用地成交比重明显上升，也是导致上半年价格上升的主要因素。 二、普通住宅市场 1.市场库存压力大
2.政策调控下，刚性需求依然成为绝对主力 3.优惠促销活动带动刚性需求楼盘的成交 三、公寓市场
1.公寓供应量居高不下，去库存压力巨大 2.成交量同比上升，但成交率仍地位运行 3.整体市场低迷，个别项目表现抢眼 四、写字楼市场
1、供应量大，去化相对缓慢，去库存压力巨大
2.上半年成交量逆市增长，西海岸新区和市南区成为成交主力 3.整体均价同比小幅上升 五、商业市场
1.市场成交较为活跃
2.商业发展向北延伸，城阳区成为成交主力
综合以上分析，青岛市2014年的房地产现状虽然不尽人意，但是由于住建部再次重申里露丝调控的地方主导权，因此地方政府出台多样化调整政策的可能性加大，包括取消或调整限购、购房落户、公积金贷款政策、土地投放和房地产税收减免等政策的出台进程将会加快，力度也更大，因此下半年市场的调整还会延续。
投资增速换挡 房地产步入新常态--2014年我市房地产开发情况盘点
2014年，我市房地产开发市场在调控政策和货币政策等多重因素的影响和作用下，保持了房屋施工规模的稳步增长，但受开发资金趋紧、销售市场低迷等制约，开发投资增速持续向低位换挡，待售面积总量创历史新高。2014年我市房地产开发总体步入盘整的新常态，凸显出三大问题值得关注。 一、房地产开发市场总体运行特点 (一)完成投资持续低位徘徊
受国家宏观调控影响，2014年我市房地产开发投资增幅逐步放缓，一季度增长8.5%，上半年增长6.6%，1-8月份一度出现下降0.5%的拐点；四季度后随着限购、限贷等政策的松绑，投资增速开始扭转降势企稳回升，全年累计完成投资1117.7亿元，同比增长6.6%，增幅较上年同期回落6.1个百分点。 (二)开发结构仍以住宅主打
从房屋用途看，2014年我市住宅投资731.1亿元，同比增长9.4%，快于全市房地产投资增速2.8个百分点，占全部房地产投资的65.4%。商务和商业两类非住宅投资趋势看淡，办公楼投资97.9亿元，同比下降3.8%，占全市房地产开发投资的8.8%；商业营业用房完成投资132.8亿元，同比下降1.3%，占全市房地产开发投资的11.9%。 (三)施工规模保持平稳增长
2014年以来，我市商品房施工规模一直保持了10%以上的增速，全年各类房屋施工面积8170.7万平方米，同比增长15.5%，其中：新开工面积自四季度
开始有较大幅度回升，全年达到2044.2万平方米，同比增长10.5%，增幅比上年同期提高5.6个百分点，住宅新开工1333.7万平方米，同比增长13.7%，占全部新开工面积的65.2%。 (四)商品房竣工面积明显放量
2014年，全市房地产开发市场供给较为充足，全年各类房屋累计竣工1135.7万平方米，同比增长18.6%，增幅较上年同期提高39.6个百分点。其中：住宅竣工809.8万平方米，同比增长20%，占全部竣工面积的71.3%；办公楼竣工62.2万平方米，同比增长141.7%；商业用房竣工90.4万平方米，同比下降23.2%；其他用房竣工173.3万平方米，同比增长24.7%。 二、房地产开发市场问题凸显 (一)资金层面形势严峻
2014年以来，受国家信贷政策影响，全市房地产开发企业本年实际到位资金自5月份起一直呈同比下降态势，降幅均在10%以上，全年开发企业实际到位资金1465.5亿元，同比下降12.4%，较上年同期回落48.5个百分点，其中：国内贷款363.2亿元，同比下降18.4%，占实际到位资金的24.8%，占比较上年同期降低1.8个百分点；自筹资金504.7亿元，同比增长1.4%，占实际到位资金的34.4%；其他资金来源592.5亿元，同比下降18.3%，占实际到位资金的40.4%。
(二)待售创下历史新高
在商品房销售市场走势乏力、房屋供给大幅增加的情况下，我市商品房待售面积达到历史最高点。截止2014年末，全市各类待售房屋总面积505万平方米，同比增长26.4%，较2013年末净增105.5万平方米，其中：住宅待售330.9万平方米，同比增长26.4%,占全部待售面积的65.5%；办公楼待售31万平方米，同比增长65.1%；商业营业用房待售98万平方米，同比增长20.9%；其他用房待售45.1万平方米，同比增长19.2%。
数据显示，2015年1-2月份，全国房地产开发投资8786亿元，同比名义增长10.4%，增速较去年全年回落0.1个百分点。翻阅该项指标的历史数据发现，这一增速也创下了至少两年来的新低。与此同时，2015年2月份，房地产开发景气指数为93.77，比2014年12月份回落0.16点。
从销售数据来看，1-2月份，全国商品房销售面积8764万平方米，同比下降16.3%。商品房销售额5972亿元，下降15.8%。其中，住宅销售面积下降17.8%，住宅销售额下降16.7%。
由于销售面积和金额的下降，房地产库存随之上升。2月末，商品房待售面积63922万平方米，比去年末增加1753万平方米。其中，住宅待售面积增加1493万平方米。
最大的困难是由于宏观经济形势低迷造成了房屋销售量和销售速度放缓。小型房地产企业不行，资金链断裂，出现亏损甚至倒闭。近期大宗商品价格下降，投资产能过剩，投资的增长速度有所放缓，同时，宏观经济面临经济“新常态”、居民收入有待提高、优化经济结构等多方面问题，因此，我的观点是：2015年大型企业也会面临严峻挑战。2015年房价将稳中有升，不会下降也不会暴涨。理由是：第一市场调控依然存在，第二保障房数量也在上升，第三购买者越来越理智。