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2、简答题
【108456】 在采用收益法进行土地使用权评估时，需要计算土地收益额，该怎样求取？
答案： 土地收益通常是通过土地的具体使用，以房地合一的形式获得的，以房地产出租为例，求取土地纯收益时，通常按下列步骤进行：
（1）计算总收入。在房地合一状态下，最有效使用可获取的总收入。
（2）求取总费用。总费用主要包括房地产税金、折旧费、维修费、管理费、保险费、税金损失费等。
（3）求取总收益。总收入减去总费用即可得到总收益。
（4）确定房屋纯收益。房屋纯收益可以用房屋闲置乘以房屋还原利率获得。 （5）求取土地纯收益。房地产总收益扣除房屋纯收益，即可得到土地纯收益。
3、判断题
【108441】 构成取得房产收入所必须支付的必要费用包括土地出让金、房产税、折旧费、租
金损失准备费。
正确
答案
错误
答案： 错误 答案
4、单项选择题
【108396】 路线价法的理论基础是（ ）。
A． 替代原则 B． 供求原则 C． 贡献原则 D． 预期收益原则
答案： A
答案
5、简答题
【108455】 地产出租价格是什么？其价格表现有哪几种形态？
答案： 土地出租价格亦称土地使用权租金价格，其价格表现有两种形态：
（1）土地使用者之间所形成的租金价格，土地使用者将获得的土地使用权出租给承租人，由承租人向出租人支付的租金价格，此种价格一般以年、月租金为单位。
（2）国家与土地使用者之间形成的租金价格，这种价格在我国土地使用中最为普遍的表现就是土地使用费，一般按年以每平方米为单位收取，实质上这种土地使用费应该是若干年低价的分摊量，也就是年地租水平。
6、判断题
【108442】 运用市场比较法评估地产时，在选择参照物时应注意在交易类型、用地性质和供
需圈等方面与评估对象保持一致。
正确
答案
错误
答案： 正确 答案
7、计算题
【10846Ⅰ．评估对象情况 1】
待评估房地产为一写字楼，建筑面积l0000平方米，剩余使刚年限为40年适用资本化率为6%，评估基准日为2006年6月30日。 Ⅱ．参照物的情况及其说明
（1）现收集A、B、C、D四个房地产交易案例，均为与待估房地产在同一供需圈内的可比写字楼。评估对象与各参照物比较因素的对比情况见下表：
（2）表中数据说明
表中各参照物的交易情况、区位状况、实物状况的数据均是以待估房地产为基准确定的差异率。其中交易情况中“＋”表示案例交易价格偏高，“－”表示案例交易价格偏低，区位状况及实物状况中“＋”表示交易案例条件优于被评估对象，“一”表示交易案例条件比被评估对象差。 Ⅲ．其他相关数据
（1）从2004年至2006年待估房地产所在区域内的同类写字楼价格每年递增5%； （2）容积率修正系数取值，当容积率为3时，容积率修正系数为l00。容积率每增加0.1，容积率修正系数增加l。
要求：根据上述资料运用市场法评估该房地产的价值。
【注：（1）以根据各交易案例修正后得出的单位建筑面积价格的算术平均值作为待估对象单位建筑面积的最终价格。
（2）土地年限修正系数计算结果保留四位小数，其他各步骤计算结果保留两位小数。】
答案： 1．运用以下市场法公式进行评估 （1）计算交易日期修正系数 A=l＋5%=l.05； B=1＋5%=1.05； C=1＋5%=1.05； D=（1＋5%）2=1.10。 （2）计算交易情况修正系数 A=100／（100－1）=1.01； B=100／（100＋2）=0.98； C=100／（100－3）=1.03； D=100／（100＋5）=0.95。 （3）计算容积率修正系数
待估房产容积率增加3.4－3=0.4，容积率修正为：l00＋4=104
A．容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／（100＋2）=1.02； B．容积率增加3.6－3=0.6，容积率修正系数为：l04／（100＋6）=0.98； C．容积率增加3.4－3=0.4，容积率修正系数为：l04／（100＋4）=1； D．容积率增加3.2－3=0.2，容积率修正系数为：l04／（100＋2）=1.02。 （4）计算区位状况修正系数 A=100／（100＋5）=0.95； B=100／（100＋０）=1； C=100／（100＋2）=0.98； D=100／（100－3）=1.03。 （5）计算实物状况修正系数
答案
A=100／（100－2）=1.02； B=100／（100＋4）=0.96； C=100／（100＋０）=1； D=100／（100＋2）=0.98。 （6）计算年期修正系数
A=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－38]=1.0135； B=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－40]=1； C=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－39]=1.0066； D=[1－（1＋6%）－40]／[1－（1＋6%）－38]=1.0135。 2．待估房产评估值结果
（1）各可比交易案例修正后结果如下：
A=2500×1.05×1.01×1.02×0.95×l.02×1.0135=2655.82（元）； B=2800×1.05×0.98×0.98×1×0.96×l=2710.63（元）； C=2600×1.05×1.03×1×0.98×1×1.0066=2773.85（元）； D=2650×1.10×0.95×1.02×1.03×0.98×1.0135=2889.68（元）。 （2）待估房产每平方米评估值
=（A修正后结果＋B修正后结果＋C修正后结果＋D修正后结果）／4 =（2655.82＋2710.63＋2773.85＋2889.68）/4 =11029.98／4 =2757.50
（3）待估房产评估值
=2757.50×10000=27575000（元）
8、单项选择题
【108406】 基准地价是按照城市土地级别或均质地域分别评估商业、住宅、工业等各类用地
和综合（ ）的土地使用权的平均价格。
A． 用地 B． 土地级别 C． 土地 D． 公共用地