发布时间 : 星期三 文章土地 (基准地价法)更新完毕开始阅读
用地类型 街巷用地 参照 基准 修正 系数 1.0 备注 街巷用地指用于城镇、村庄内部公用道路(含立交桥)及行道树的用地。 对应的土地利用现状地类（一级类） 交通运输用地 待估宗地位于江门市新会区沙堆镇梅阁村斗围（土名），用途为工业用地，参照《江门市区土地各类用途地价水平确定参考表》，适用基准地价类型为工业，评估时根据待估宗地所在区域的级别范围，待估宗地为四级用地；根据《江门市区2013年各用途级别基准地价表》，四级工业用地对应的基准地价为336元/平方米，即：
P =336元/㎡
根据委托方提供的《用地红线图》，待估宗地面积为30696平方米，规划控制指标为：建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7%；规划要求：①设置机动车出入口方位需在西面或北面道路；②室外排水需为雨污分流制；③按用电要求设置电房；④建筑外墙饰面需贴外墙砖或涂外墙漆；⑤建筑间距必须满足国家有关规范要求；⑥围墙位置不得超出用地红线和道路红线，在路口处须按要求倒角设置；⑦道路及市政配套设施要与厂区同步规划建设、同步竣工验收；⑧用地规划与建筑设计必须符合国家现行颁布的有关规范和管理规定，见表4。
表4：待估宗地各项经济技术指标
用途 工业 土地级别 四级 对应基准地价（元/ ㎡） 土地剩余使用年限（年） 336 50 建设用地面积30696㎡；主体建筑物性质：厂房；建筑密度≥30%，容积率≥1.0，绿地率≤20%，建筑限高≤24米，行政办公及生活服务设施用地比例≤7% 2)待评估宗地土地使用年期修正系数Y的确定 待估宗地为工业用地，使用权类型拟定为挂牌出让，根据工业用地最高使用年限为50年的原则，待估宗地剩余使用年期为50年，根据《工业用地使用年期修正系数表》，年期修正系数为1，详见表5：
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表5：工业用地使用年期修正系数表
剩余使用年期 修正系数 剩余使用年期 修正系数 剩余使用年期 修正系数 剩余使用年期 修正系数 剩余使用年期 修正系数 1 0.0595 11 0.4986 21 0.7447 31 0.8826 41 0.9600 2 0.1157 12 0.5301 22 0.7624 32 0.8925 42 0.9655 3 0.1688 13 0.5598 23 0.7790 33 0.9019 43 0.9707 4 0.2188 14 0.5879 24 0.7947 34 0.9107 44 0.9757 5 0.2660 15 0.6144 25 0.8096 35 0.9190 45 0.9803 6 0.3106 16 0.6393 26 0.8236 36 0.9269 46 0.9847 7 0.3527 17 0.6629 27 0.8368 37 0.9343 47 0.9889 8 0.3924 18 0.6852 28 0.8493 38 0.9413 48 0.9928 9 0.4299 19 0.7062 29 0.8610 39 0.9479 49 0.9965 10 0.4652 20 0.7260 30 0.8722 40 0.4941 50 1.0000 3）待评估宗地区域、个别因素修正
根据宗地的具体情况,区域因素及个别因素修正值K=+10％，具体修正情况如下：
修正 因素 评定系数 说 等 明 （％） 级 影响因素 城市内部交通便捷度 优 与主、次干道通达性高 5～3 较优 能与主、次干道通达 3～1 较高 3～1 3-4.5公里 3～1 周围环境质量较优 2～1 供水、供电保证率达98%以上，排水通畅，电讯网络设施基本覆盖 一般 仅与次干道通达 0 一般 0 4.5-6公里 0 周围环境质量一般 0 供水、供电保证率达98%以上，排水一般，电讯网络设施局部覆盖 6
较劣 与次干道通达有一定难度 -1～-3 较低 -1～-3 6-7.5公里 -1～-3 劣 与次干道通达有严重困难 -3～-5 低 -3～-5 7.5公里以上 -3～-5 工业聚集状况 区域因素 距港口、码头距离 环境质量优劣状况 优 高 5～3 3公里以内 5～3 周围环境质量3～2 供水、供电保证率达98%以上，周围环境质量较劣 周围环境质量劣 -1～-2 供水、供电保证率在98%以下，排水不畅，电讯网络设施较差 -2～-3 供水、供电保证率在98%以下，排水堵赛，无电讯网络设施 基础设施 排水通畅，电讯网络设施全面覆盖
4～1 地质状况与地基承载力 地质状况与地基承载力高 10～6 两面以上临主个别因素 宗地面积 ------ ------ 宗地形状 规划土地用途 长（正）方型 3～2 无限制 2～1 宗地临路条件 要道路 5～3 0 地质状况与地基承载力较高 5～1 一面临主要道路，一面临次要道路 3～1 ------ ------ 梯型 2～1 个别条件限制 0 -1～-2 地质状况与地基承载力较差 0 一面临主要道路 0 对企业布置无影响 0 多边型 0 部分条件限制 -1～-4 -2～-3 地质状况与地基承载力较低 -1～-5 一面临次要道路 -1～-3 面积过大，闲置大于5%；面积小对企业布置有影响 -1～-3 三角型 -1～-2 工业布置受到限制 -4～-7 -3～-4 地质状况与地基承载力低 -6～-10 不临任何道路 -3～-5 ------ ------ 不规则 -2～-3 不允许存在 -7～-10 表6：城镇工业用地地价影响因素说明、系数表
表7：待估宗地地价影响因素说明、优劣程度及修正系数表
影 响 因 素 条 件 描 述 评定等级 修正系数（%） 城市内部交通便捷度 与主、次干道通达性一般 一般 0 区 域 因 素 工业聚集状况 位于金门长河工业区内，区内工业集聚度较高 较优 +1 距港口、码头距离 环境质量优劣状况 距港口、码头距离有段距离 一般 0 周围环境质量一般 一般 0 7
基础设施 供水、供电保证率达98%以上，排水一般，电讯网络设施基本覆盖 一般 -2 地质状况与地地质状况与地基承载力基承载力 较差 较劣 -5 个 别 因 素 宗地临路条件 双面临区内道路 优 +3 宗地面积 面积较大，对企业布置无影响 一般 0 宗地形状 形状规则，为长方形 优 +2 规划部分条件限制，对地规划土地用途 块开发利用有一定的影响 宗地区域、个别因素总修正值（ΣK）
一般 -2 -3％ 4)期日修正系数T的确定
鹤山市区调整后的基准地价的基准日为2014年1月3日，本次估价基准日为2014年2月25日，根据估价人员对江门市工业地价的调查，自2014年1月3日以来，江门市同类工业用地地价一直在上升，根据《江门市市区地价指数发布工作办法》中的地价指数，如下表：
表8：江门市工业用地地价指数表
用途 级别 一级 二级 工业 三级 四级 五级 2012年3月1日地价指数 100 100 100 100 100 2012年9月1日地价指数 100.5 101.4 100.7 100.5 100.3 2013年3月1日地价指数 102.4 102.9 101.8 101.5 100.9 2013年9月1日地价指数 103.6 104.1 102.5 102.4 101.5 故期日修正系数为102.4%=1.024 5）开发程度修正
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