发布时间 : 星期一 文章杭州村级留用地政策汇总更新完毕开始阅读
理产权分割手续时遇到阻力极大，杭州当前成功落实尚无先例。 3、“长租代售”问题
国家相关法律认定二十年为租赁合同的最长租赁期，二十年以上的合同属于无效合同。一般村用地开发项目用地年限多为40～50年，因此常以“长租代售”的方式进行出售。具体操作方式主要有两种：
（1）40－50年的使用期限采取“20年＋20年”（或“20年＋20年＋10年”）的租赁方式，即每一阶段租赁到期时自动续签下一阶段租赁期，以规避相关法律风险。
（2）采取“租赁20年＋赠送20－30年”的方式，20年法定有效租赁期后，再免费赠送20－30年的租期。4、客户购房贷款问题
由于客户签订的是“长租”合同，因此在购买村留用地项目时无法申请住房公积金贷款和商业贷款，在实际操作中，通常以个人消费贷款的形式办理。根据当前银行相关政策，根据房屋评估价值，最高可以获得住房价值80％的个人消费贷款额度；以商用房抵押最高可获得房产价值65％的贷款。贷款利率执行基准利率。从杭州部分留用地项目的操作经验看，目前客户购房时，大多采取“首付五成，个人消费贷款五成（10年期），且总贷款额不超过50万”的方式。 根据最新银行调整利率：五年以上贷款利率自10月30日起由7.47％下调到7.20%。而按财政部最新政策，客户首次购买普通商品住宅，最低可享受首付二成、七折优惠利率（5.04％）。村留地项目主要面对中低端人群销售，其单价较低，但五成的高首付及高出30％的贷款利率，将带来极大的销售抗性。 5、客户后期转让问题
客户购臵留用地物业后，由于签订的是长期租赁协议，只有使用权而无产权。
因此在后期需转让时可能会面临困境。针对这方面的问题，目前的操作方式是在客户签订的长期租赁协议中予以特别约定：
由产权所有人、转租人、承租人、物管公司四方共同签字盖章，中止前期客户长期租赁协议，新的承租人重新签订一份租赁协议，无须任何税费。
（注：部分项目的操作稍有不同，其租赁合同约定在房屋交付后的承租权转让由客户按照政府相关政策自行办理转让手续并承担相关税费。） 这个操作过程看似简单，但其中又涉及到更麻烦的问题：
（1）客户只有物业使用权，无法享受物业升值。在转让使用权时，由于后续租赁期相应缩短，可能导致相关租金锐减。物业长租协议到期后，产权拥有方可无偿收回房屋。
（2）个人消费贷款未还清之前可能无法转让，这意味着物业在10年内无法转让，长期持有的很可能导致最终“套牢”。
（3）转让对象难寻。后期转让时，新客户可能无法申请个人消费贷款，这意味着其必须一次性付清所有款项，这对新的“承租人”造成极大压力。
实际上，村留地物业更适合短期出租；但目前杭州公寓的出租年收益率仅2－4％，从投资角度上看，很可能“得不偿失”。 6、物管公司问题
由于客户没有物业产权，无法成立业主委员会，因此只能接受开发公司或村集体组织（经济合作社或其他）制定的物管公司并承担相应的物管费用，后期可能因物管服务问题产生纠纷。 7、项目公司退出后遗留问题
村留用地项目开发时多为村集体组织（经济合作社）与外来投资商合作开发，
其项目公司在项目开发完毕后即会退出。村留地产权问题比较复杂，因此会遗留下一系列问题，其中首要的是物业产权继承问题。
一般情况下，项目公司退出后，物业产权由合作方中村集体组织（经济合作社）所有，相应的物业管理权也归其所有。但复杂的是，一旦涉及到部分物业产权分割及合作方有多个村集体组织（经济合作社）时，相关产权继承问题将变得极为棘手，这有可能导致后期物业管理权混乱，最终损害普通客户利益。 第五部分：村级留用地相关政策发展
? 1998年， 《关于在市区开展撤村建居改革试点工作的意见》，撤村建居后，原农村集体土地经依法征用后，转为国有。
? 1999年，《杭州市撤村建居集体所有土地处臵补充规定》杭州第一次试点撤村建居，“留用地制度”产生。
? 2001年9月，《关于贯彻国务院国发?2001?15号文件进一步加强国有土地资产管理的若干意见》。
? 2001年12月，《关于扩大撤村（乡镇）建居（街）改革试点推行农转居多层公寓建设的意见》 。
? 2002年，《关于市区乡镇三产企业补办土地使用证房屋所有权证工作的若干意见》
? 2003年，《关于第二批撤村建居农用地征用工作的会议纪要》
? 2005年3月，《关于完善撤村建居和城中村改造有关政策的意见（试行）》 ? 2005年7月，《杭州市市区留用地管理暂行意见》：
? 2006年4月，《杭州市人民政府办公厅关于完善杭州市区留用地管理的补充意见》：10%留用地指标应优先用于原村属二三产企业项目，土地出让金全额返
还给村集体经济组织，并按规定予以办理“两证”，但不得上市交易。 ? 2008年，《关于加强村级集体经济组织留用地管理实施意见的通知》 ? 2009年，《关于进一步完善村级集体经济组织留用地出让管理的补充意见》：2010年起招拍挂的村留用地,有49%的比例可办房产三证;老项目按老办法;不能办理个人产权。