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万科.房地产项目可行性研究报告(模板)
目 录
第1章
1.1. 1.2. 1.3. 第2章 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 第3章 3.1. 3.2. 3.3. 第4章 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 第5章 5.1. 5.2. 第6章 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 第7章 7.1. 7.2. 7.3. 第8章 8.1. 8.2. 第9章 9.1. 9.2.
总 论 ..................................................................................................... 错误!未定义书签。 项目背景与概况 ...................................................................................... 错误!未定义书签。 主要技术经济指标 .................................................................................. 错误!未定义书签。 问题与建议.............................................................................................. 错误!未定义书签。 项目投资环境与市场研究 ...................................................................... 错误!未定义书签。 投资环境分析 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 区域房地产市场分析 .............................................................................. 错误!未定义书签。 销售预测.................................................................................................. 错误!未定义书签。 营销策略.................................................................................................. 错误!未定义书签。 建设规模与项目开发条件 ...................................................................... 错误!未定义书签。 建设规模.................................................................................................. 错误!未定义书签。 项目概况现状 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 项目建设条件 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 建筑方案 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 设计依据.................................................................................................. 错误!未定义书签。 项目设计主题和开发理念 ...................................................................... 错误!未定义书签。 项目总体规划方案 .................................................................................. 错误!未定义书签。 建筑设计.................................................................................................. 错误!未定义书签。 结构设计.................................................................................................. 错误!未定义书签。 给排水设计.............................................................................................. 错误!未定义书签。 节能节水措施 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 设计依据.................................................................................................. 错误!未定义书签。 建筑部分节能设计 .................................................................................. 错误!未定义书签。 环境影响评价 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 编制依据.................................................................................................. 错误!未定义书签。 环境现状.................................................................................................. 错误!未定义书签。 项目建设对环境的影响 .......................................................................... 错误!未定义书签。 环境保护措施 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 劳动卫生与消防 ..................................................................................... 错误!未定义书签。 指导思想.................................................................................................. 错误!未定义书签。 职业安全卫生健康对策与措施 .............................................................. 错误!未定义书签。 消防设计.................................................................................................. 错误!未定义书签。 组织机构与人力资源配置 ...................................................................... 错误!未定义书签。 组织机构.................................................................................................. 错误!未定义书签。 人力资源配置 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 项目实施进度 ......................................................................................... 错误!未定义书签。 项目开发期.............................................................................................. 错误!未定义书签。 项目实施进度安排 .................................................................................. 错误!未定义书签。
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9.3. 第10章 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5. 第11章 11.1. 11.2. 第12章 12.1. 12.2. 12.3. 12.4. 第13章 13.1. 13.2. 13.3. 第14章 14.1. 14.2.
项目实施过程控制措施 .......................................................................... 错误!未定义书签。 项目招投标 ............................................................................................. 错误!未定义书签。 工程项目招标投标概述 .......................................................................... 错误!未定义书签。 工程项目招标投标因素分析 .................................................................. 错误!未定义书签。 招标依据.................................................................................................. 错误!未定义书签。 招标范围.................................................................................................. 错误!未定义书签。 招标方式.................................................................................................. 错误!未定义书签。 投资估算与资金筹措.............................................................................. 错误!未定义书签。 投资估算.................................................................................................. 错误!未定义书签。 资金筹措.................................................................................................. 错误!未定义书签。 财务评价 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 项目评估依据 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 财务评价基础数据的选择 ...................................................................... 错误!未定义书签。 财务评价.................................................................................................. 错误!未定义书签。 不确定性分析 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 社会评价 ................................................................................................. 错误!未定义书签。 项目对社会的影响分析 .......................................................................... 错误!未定义书签。 风险分析.................................................................................................. 错误!未定义书签。 社会评价结论 .......................................................................................... 错误!未定义书签。 研究结论与建议 ..................................................................................... 错误!未定义书签。 可行性研究结论 ...................................................................................... 错误!未定义书签。 建议 ......................................................................................................... 错误!未定义书签。
第1章 总 论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承办单位概况
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平
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企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。
建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资
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7521万元。
3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议；
（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险分析等方面进行全面论证和研究。
5、项目提出的理由
① 项目建设符合国民经济发展
当前，我国国民经济运行正处于一个特殊发展时期，为了促进国民经济的稳步健康发展，必然要求扩大内需，优化消费结构，把住宅建设作为推动国民经济发展的支柱产业之一。根据国家统计局的分析和研究，房地产对国民经济的拉动作用约1.5—2个百分点。衡阳房地产占GDP的比重还将快速上升，对GDP的贡献率还将逐步增大。
根据国家有关部门的分析和预测，我国居民住宅目前正在从生存型向舒适型方向转变，到2008年，我国城镇居民人均建筑面积将达到22平方米，平均每户拥有一套功能基本齐全的住房，住房消费占整个消费的比重将达到15%，城市化水平将提高到36%左右。我国居民住宅的近期发展目标是户均一套、人均一室，力争2010年达到人均建筑面积35平方米，主导户型为三室两厅和两室两厅。
正因为房地产投资的带动作用较大，国家为推动我国国民经济的持续健康稳定发展，将建筑业列为国家的支柱产业之一。因此，本项目的建设是国民经济发展的需要。
② 项目对城市建设将起到促进作用