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“龙岩国际汽车城”项目可行性研究报告
七．项目经济效益分析
经济分析部分基于的假设条件主要是由表13所决定的，而收入等项目是基于预测的基础上进行的，如果预测偏差较大，无疑结论将会发生很大的变化。 1．基本指标
表14 项目经济测算基本指标 序号 1 基本情况 1.1 建设用地面积(万m) 1.2 总建筑面积 1.2.1 钢结构建筑面积 1.2.2 混凝土建筑面积 1.3 我方建筑面积 2 可变因素 2.1 管理费 2.2 不可预见费用 2.3 招商费用 3 税金 3.1 营业税 3.2 印花税、房屋租赁管理费 3.3 所得税率 4 利息 中长期贷款利率 5 项目建设周期（年） 2项目 数量 30.67 26.4 8.5 17.9 18.9 4% 5% 租金*5.05% 租金*2.1% 33% 6.44% 2.5 备注 预计面积 初步估计指标 初步估计指标 初步估计指标 其中钢结构1万m 以建安成本费为基数 以建安成本费为基数 以一个月的租金总额计 每月交 每月交 以税前利润为基数 1-3年期利息5.76%加融资费用 按照项目开发进度估计 2
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2．建安成本估计
表15 成本核算明细表
序号 1 2 项目名称 前期费用 工程量（万m2） 单位成本（元/ m2） 总成本（万元） 30.67 30.67 30.67 30.67*3.5 18.9 17.9 8.5 1 17.9 18.9 18.9 18.9 18.9 5.17 18.9 18.9 18.9 18.9 18.9 18.9 50.00 50.00 74.93 20.00 8.00 867.04 1200.00 1200.00 800.00 174.7 10.00 20.00 90.00 200.00 19.00 10.00 8.00 1.00 44.28 55.35 1533.5 1533.5 2298.1 2146.9 151.2 15520.00 10200.00 1200.00 14320.00 3302.00 189.00 378.00 1701.00 1034.00 359.1 189.00 151.2 18.9 836.89 1046.11 1.1 勘察、设计费 基础费用 2.1 土方回填 2.2 打桩等 3 主体费用 3.1 钢结构建筑 其中：我方投资 3.2 混凝土建筑 4 配套费用 4.1 消防 4.2 通风系统 4.3 水电安装 4.4 室外配套 5 其他费用 5.1 监理费 5.2 报建费 5.3 白蚁防治 6 7 管理费用 不可预见费用 合计
18.9 1318.18 24913.7 3．销售与租金收入估算
表16 销售收入估算表（万元）
序号 项目（万m2） 1 2 出售部分 2014年及 2007年 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2（万m） 以后各年 9 3240.00 810.00 0.00 0 0 4116.00 5880.00 6174.00 6482.70 6806.83 7147.17 3931.2 5616.00 5896.80 6191.64 6501.22 6826.28 50.4 72.00 75.6 79.38 83.35 87.52 面积 出租部分 18.9 其中： 15.6 2.1 商业部分 2.2 仓储部分 2.3 公寓与宿舍 2.4 公共用房 3 总计 1 2 0.3 0 0 33.6 134.4 192.00 201.6 211.68 222.26 233.37 0 0 0 0 0 0 0 3240.00 843.6 4116.00 5880.00 6174.00 6482.70 6806.83 7147.17 世璜投资机构
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出售部分是按照新车销售区用地面积出售的，07年出售80%，08年出售20%，售价按照450元/m2计算；
出租部分:汽车城整体竣工时间为2008年5月,为了在最短时间内产生最佳的轰动效果，并在短时间内树立强势的垄断地位,我公司考虑对商业部分免租至年底.公寓及宿舍则按30%的出租率予以计算.
出租部分09年按70%，10年达到100%；
出租部分的租金按以下计算：09年商业部分按30元/m2·月计算，仓储按6元/m·月计算，公寓和宿舍按8元/m·月计算；
从2010年以后各年按5%的比例增加，到2014年后保持不变。 4．投资估算
表17 建设期投资估算表
序号 项 目 1 2 3 地价 建安成本 项目开发费 06年 4600.00 7474.11 977.57 200.00 777.57 13051.68 4742.23 8309.45 8309.45 13051.68 07年 12456.85 1302.22 500.00 802.22 13759.07 6728.43 7030.64 7030.64 13759.07 2
2
2
08年 4982.74 520.89 200.00 320.89 5503.63 1196.55 4307.08 4307.08 5503.63 合计 单项投资占比 14.24% 77.09% 8.67% 2.79% 5.88% 100% 4600.00 24913.7 2800.68 900.00 1900.68 32314.38 12667.21 19647.17 3.1 招商费用 3.2 建设期财务费用 4 5 投资合计 其中：自有投资 债权资金 累计负债 累计投资 本项目地价按地面地价150元/m计算；
自有资金为土地出让价格的50%及当年建安成本的30%和招商费用之和； 建安成本2006年发生总额的30%，2007年发生总额的50%，2008年发生总额的20%。
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表18 损益表 年份 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 13年 14年 15年 16年 17年 18年 19年 20年 以后各年 销售收入 各项税费 期间费用 建安成本 税前利润 所得税 税后利润 3240.00 843.60 4116.00 5880.00 6174.00 6482.70 6806.83 7147.17 7147.17 7147.17 7147.17 7147.17 7147.17 7147.17 7147.17 194.40 50.62 246.96 352.80 370.44 388.96 408.41 428.83 428.83 428.83 428.83 428.83 428.83 428.83 428.83 1510.26 5466.02 734.30 6232.32 7325.37 6870.90 3149.63 1841.72 1841.72 1841.72 1841.72 1841.72 1841.72 1841.72 1841.72 1841.72 12074.11 12456.85 4982.74 -13584.37 -28461.64 -33385.70 -35748.98 -37547.15 -38614.49 -35670.39 -31113.69 -26237.07 -21360.45 -16483.83 -11607.21 -6730.59 -1853.97 3022.65 4876.62 997.48 1609.28 -28461.64 -33385.70 -35748.98 -37547.15 -38614.49 -35670.39 -31113.69 -26237.07 -21360.45 -16483.83 -11607.21 -6730.59 -1853.97 2025.18 3267.34 注：
建设期从2007年到2008年5月结束，在这期间发生的费用作建设投资计算，所以2008年期间费用是建设期后的2008年下半年所发生的费用；
期间费用包括管理费用、财务费用、折旧与摊销。 折旧与摊销费用按总投资额的5%计算，管理费用按1元/ m〃月计算，财务费用以没归还的贷款计算当年利息。
2
5．债务偿还计划
表19 债务偿还计划表
序号 1 2 3 项目 当年债务 当年偿还数 年末未还数 06年 07年 08年 09年 10年 11年 12年 8309.45 7030.64 4307.08 0.00 3240.00 843.60 4116.00 5880.00 5567.57 8309.45 12100.09 15563.57 11447.57 5567.57 0.00 0.00 世璜投资机构
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