发布时间 : 星期四 文章原平等20个小城市建设用地 节约集约利用评价操作手册（第七稿 发布）0918 - 图文更新完毕开始阅读
表4.7 城市建设用地利用状况定量评价指标体系
功能区类型（代码） 指标（代码） 指标含义 指标属性 适度相关指标 适度相关指标 正向相关指标 选择要求 必选 必选 必选 居住功能区内的各类建筑总面积（万m2）/综合容积率（R1） 居住功能区土地面积（hm2） 人口密度（R2） 居住功能区内的居住人口（人）/居住功能区土地面积（hm2） 居住功能基础设施完备度指居住功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度 区（R） （R3） 居住功能区现状条件下的单位土地市场地住宅地价实现水平价（元/m2）/居住功能区达到规划条件下所（R4） 能实现的单位土地市场地价（元/m2） 建筑密度（R5） 综合容积率（C1） 正向相关指标 必选 居住功能区内的各类建筑基底面积（万m2）适度相关指标 /居住功能区土地面积（hm2） 商业功能区内的各类建筑总面积（万m2）/商业功能区土地面积（hm2） 适度相关指标 正向相关指标 正向相关指标 正向相关指标 适度相关指标 正向相关指标 正向相关指标 正向相关指标 适度相关指标 正向相关指标 适度相关指标 备选 必选 必选 必选 备选 必选 必选 备选 备选 必选 必选 必选 备选 必选 必选 备选 必选 备选 基础设施完备度指商业功能区内的水、电、路等基础设施的（C2） 配套程度 商业功能区（C） 商业地价实现水平商业功能区现状条件下的单位土地市场地价（元/m2）/商业功能区达到规划条件下所（C3） 能实现的单位土地市场地价（元/m2） 商业物业出租（营业）商业功能区范围内的物业平均出租率或营率（C4） 业率（%） 工业功能区内的各类建筑总面积（万m2）/综合容积率（I1） 工业功能区土地面积（hm2） 指工业功能区内的水、电、路等基础设施的基础设施完备度（I2） 配套程度 工业功能区（I） 单位用地固定资产总工业功能区的工业企业固定资产原价（万额（I3） 元）/工业功能区土地面积（hm2） 单位用地工业总产值工业功能区的工业总产值（万元）/工业功（I4） 能区土地面积（hm2） 综合容积率（E1） 教育功能区内的各类建筑总面积（万m2）/教育功能区土地面积（hm2） 基础设施完备度指教育功能区内的水、电、路等基础设施的配套程度 教育功能（E2） 区（E） 单位用地服务学生数教育功能区内的服务学生总数（人）/教育（E3） 功能区土地面积（hm2） 建筑密度（E4） 综合容积率（G1） 教育功能区内的各类建筑基底面积（万m2）适度相关指标 /教育功能区土地面积（hm2） 行政办公功能区内的各类建筑总面积（万m2）/行政办公功能区土地面积（hm2） 适度相关指标 正向相关指标 适度相关指标 适度相关指标 行政办公基础设施完备度指行政办公功能区内的水、电、路等基础设功能区（G） （G2） 施的配套程度 单位用地服务行政办行政办公功能区内的行政办公人员数（人）公人员数（G3） /行政办公功能区土地面积（hm2） 特别功能区（S） 综合容积率（S1） 建筑密度（S2） 特别功能区内的各类建筑总面积（万m2）/特别功能区土地面积（hm2） 特别功能区内的各类建筑基底面积（万m2）适度相关指标 /特别功能区土地面积（hm2） 37
4.4.4 评价指标现状值计算方法
（1）综合容积率（R1、C1、I1、E1、G1、S1）
综合容积率指标的现状值计算，主要在评价工作底图中通过提取对应于各个功能区范围内的土地面积、建筑面积数据，按照表4.7对应的综合容积率指标含义计算得到。
需要注意的是，在评价工作底图中提取功能区土地面积时，均应不包含城市道路、河流以及其他被列为“未参与评价区”的地类图斑面积。
（2）建筑密度（R5、E4、S2）
建筑密度指标的现状值计算，主要在评价工作底图中通过提取对应于各个功能区范围内的土地面积、建筑基底数据，按照表4.7对应的建筑密度指标含义计算得到。
（3）人口密度（R2）
居住功能区人口密度（R2）是指居住功能区内的常住人口与居住功能区土地面积的比值。其中，常住人口数据的口径为第六次人口普查的常住人口口径。
居住功能区人口密度指标现状值计算，根据常住人口数据的可获性不同，可按以下二条路径操作：
路径一：调查收集各社区、居委会的第六次人口普查常住人口数据，并结合每年5‰-1%人口变动抽样调查数据作修正。当无法获取各社区、居委会的相关人口数据时，可采用街道人口数据。对于2010年第六次人口普查调查时点已建成且已基本入住的居住用地功能区可直接采用第六次人口普查数据近似代替，对于之后建成或之前建成但入住率不高的居住区，则需到小区物管或社区、公安局逐一调查。在此基础上，以各社区、居委会的常住人口除以该社区、居委会的居住用地总面积，得到各社区、居委会的人口密度值，以此近似替代该社区、居委会范围内包含的各居住功能区的人口密度指标现状值。如果出现居住功能区跨社
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区、居委会界线的情况，则按照该功能区在不同社区、居委会间的面积分配情况，确定相应的权重值，经加权计算获得该功能区人口密度修正值。
路径二：无法收集到社区、居委会常住人口数据的，应通过实地调查各居住功能区对应范围内的各居民楼（或社区、居委会）实际居住总人口，除以在评价工作底图上提取的居住功能区土地总面积得到居住功能区人口密度指标现状值。
（4）基础设施完备度（R3、C2、I2、E2、G2）
基础设施完备度是指各类功能区范围内的水、电、路、通讯、燃气、热气等基础设施的配套程度。指标现状值的确定应主要采用根据《城镇土地分等定级规程》（GB/T 18507-2001）开展的城市土地定级工作中的单元得分值平均值得到。
若基准地价成果覆盖范围不够，应按照已有基准地价成果的区域所确定的单元得分值，以相同的原则调查赋分。
难以按前述方法确定的情形下，也可采用特尔菲法等定性分析方法加以确定。具体操作时，首先判定各功能区的各项基础设施水平是否达到当地相关规划标准或政策规定设臵的标准，其次分析各项设施的保证率、保障程度等是否制约了土地效益的正常发挥。若各项基础设施完全按标准设臵、且不存在某项设施因保证率、保障度不高等因素对土地效益造成制约的情形，则该功能区的基础设施完备度指标现状值直接赋100。若某个功能区的基础设施配臵未达到规定标准的要求，则每缺失一项基础设施，该功能区的基础设施完备度指标现状值在100分的基础上扣10分/项；若某项设施已按标准要求配臵，但设施运行的保障度或保证率不高，则对设施运行保障度（或保证率）情况进行区分，具体按保障度（或保证率）达到85%以上（含85%）扣2分/项、达到75%-85%
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（含75%）扣4分/项、达到60%-75%（含60%）扣6分/项、未达到60%扣8分/项的标准，确定相应的基础设施完备度分值。
（5）地价实现水平（R4、C3）
地价实现水平指标（R4、C3）是指功能区土地在现状条件下的单位土地市场地价与该功能区土地利用达到规划条件下所能实现的单位土地市场地价的比值，反映土地的经济效益。单位土地市场地价确定的具体方法可按以下两条路径操作：
路径一：依据《城镇土地估价规程（GB/T 18508-2001）》有关宗地地价评估的技术要求，采用剩余法（假设开发法）或市场比较法评估功能区地块的现状条件和规划条件下的单位地价，得到功能区地价实现水平指标现状值。
路径二：通过调查功能区所在区域现状旧房（二手房）的平均单位建筑面积成交价与新建房屋平均单位建筑面积售价，进而计算两者的比值，近似作为功能区地价实现水平指标的现状值。
（6）商业物业出租（营业）率（C4）
商业功能区的商业物业出租（营业）率（C4）指标现状值的确定，可通过实地调查或走访商业功能区所在区域已竣工的商业物业，掌握各物业的出租率或营业率情况，经汇总整理形成商业功能区平均出租率或营业率现状值。
（7）工业功能区单位用地固定资产总额（I3）、单位用地工业总产值（I4）
工业功能区工业用地投入产出指标现状值的确定，根据资料可获性差异，可按以下二条路径进行操作：
路径一：以工业功能区为单元，调查整理各个工业功能区范围内的规模以上工业企业名录，在此基础上由统计部门协助整理功能区内工业
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