发布时间 : 星期一 文章原国棉厂地块可行性研究报告 - 图文更新完毕开始阅读
根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额。本项目可实现的销售总收入见表4-3。
表4-3销售收入估算表
项目 多层住宅 车库 别墅 总计 销售均价 15000元/m 10万元/个 19500元/m 2 2 可售面积 （m） 合计（万元） 或数量（个） 36588 480 20100 54882 4800 39195 98877 2 （2）精装房销售收入估算
由于周边楼盘仅有中汇壹号公馆以及少量名流御园别墅精装修项目，根据前期调查分析以及对市场的判断和预期，本项目采用精装修的方式各类业态的销售均价在留有余地的保守评估：多层住宅均价为：17800元/m2，车库：10万／个，别墅：22000元/m2。
根据以上价格定位可以计算出该项目销售收入，即用销售均价与该项目拟规划建筑面积数量相乘得出合计金额。
本项目可实现的销售总收入见表4-4。
表4-4 销售收入估算表
可售面积 （m）
项目 多层住宅 车库 别墅 总计
销售均价
或数量（个）
17800元/m 10万元/个 22000元/m
2 2
2
合计（万元）
36588 480 20100
65126.6 4800.0 44220.0 114146.6
5.投资估算
5.1毛坯房费用估算
（1）土地费用。土地费用通常由土地出让金、征地费或拆迁安置补偿费以及交易契税(土地出让金的3％)构成。本项目地块属于政府拍卖住宅用地，土地成本的计算仅包含出让金与交易契税，详见表5-1。
表5-1 土地成本估算表
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序号 1 2 3
费用名称 土地出让金 土地契税 合计
基数 51361m 出让金的3%
2
合价（万元） 均价（元/m2）
50300 1509 51809
9793.4 293.8 10087.2
（2）前期工程费。房地产前期工程费主要包括项目前期可行性研究、规划
设计、三通一平等阶段的费用。根据苏州市政府相关文件的规定、单项内容的市场价格以及相应的造价指标分别计算，详见表5-2。
表5-2 前期工程费估算表
序号 1 2 3 4
费用名称 规划设计费 勘察费 三通一平费用
其他 合计
计算依据 20元/m*61150m 6元/m*51361m 25元/m*51361m 暂估80万元
2
2
2
2
2
2
金额（万元）
122.30 30.82 128.40 80.00 361.52
(3)基础设施费。基础设施建设是指建筑物2米以外以及用地规划红线以内的各种管线、道路工程，其费用主要包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路、路灯、环卫设施等建设费用，以及各项设施与市政设施干线、干管、干道的接口费用[9]。详细的估算通常可采用单位指标估算法进行计算即参照类似工程的平方米造价指标进行计算，本项目基础配套设施费用计算详见表5-3。
表5-3 基础设施费估算表
序号 1 2 3 4 5 6 7
费用名称 供水工程 供电工程 道路工程 绿化工程 燃气工程 弱电工程 排污工程
计算依据 25元/m2 85元/m2 30元/m2 90元/m2 2800元/户 15元/m2 20元/m2
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金额（万元） 151.98 519.78 183.45 550.35 90.72 91.73 122.30
8
围墙及大门 合计
10元/m2
61.15 1771.45
（4）建安工程费用。是指房屋建筑工程的建筑工程费、安装工程费以及设备采购安装工程费等。通常采用类似工程的造价经验，采用单方估算法进行成本估算。根据公司最近几年建设同类型且同档次楼盘工程的造价指标再结合政府发布的造价指标，按照多层部分：1900元/m2，车库：2800元/m2、别墅：2500元/m2分别乘以各自的规划建筑面积计算建安工程费，详见表5-4。
表5-4 建安工程费估算表
序号 1 2 3
项目 多层住宅 地下车库 别墅 合计
面积/m 36588 8580 20100
2
单价元/m 1900 2800 2500
2
金额（万元）
6951.7 2402.4 5025.0 14379.1
（5）公共配套建设费 是指居住小区内为居民生活服务配套建设的各种非盈利的公共配套设施，主要包括居委会、派出所、幼儿园、公共场所等，具体收费以各地规定为准。本项目联体别墅以320元/ m2征收，多层以75元/ m2征收，详见表5-5。
表5-5公共配套建设费估算表
序号 1 2
项目 多层住宅 别墅 合计
面积/m 36588 20100
2
单价元/m
75 320
2
金额（万元）
274.4 643.2 917.6
（6）管理费用。管理费用是指房地产开发企业行政管理部门为组织和管理房地产开发经营活动而发生的各项费用，主要包括管理人员工资、职工福利费、办公费、工会经费等[9]。通常按照（2）—（4）项费用总和的4%计算估算，本项目管理费计算得660.5万元。
（7）销售费用。销售费用是指房地产开发企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构的各项费用。本项目按照销售收入的2%考虑，计算得1977.5万元。
（8）开发期间税费。开发期间税费是指与房地产投资有关的各种税金和地
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方政府或有关部门征收的费用。本项目开发经营税费估算详见表5-6。
表5-6 开发期间税费表
序号 1 2 3 4
税费类别 营业税 城市建设维护税 教育费附加 地方教育费附加
合计
计算依据 销售收入*3% 营业税*5% 营业税*3% 营业税*2% 1+2+3+4
税金（万元）
2966.3 148.3 89.0 59.3 3262.9
（9）不可预见费。不可预见费又称为预备费，是指考虑建设期可能发生的风险因素而导致的建设费用增加的这部分内容。本项目按照（2）—（7）费用总和的3%进行估算得602.0万元。
（10）根据以上各项费用的估算，可以汇总出本项目投资估算见表5-7以及利润估算分析见表5-8,其中土地增值税税额按增值额乘以适用的税率，本项目增值额小于50%，税率为30%，所得税税率按照25%计算。
表5-7 成本统计表
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 项目名称 土地成本 前期工程费 基础设施费 建安工程费 公共配套建设费 管理费 销售费 经营税金 不可预见费 开发总成本 表5-8 利润统计表
成本(万元） 51809.0 361.5 1771.5 14379.1 917.6 660.5 1977.5 3262.9 602.0 75741.7 序号 1 2 3 4
项目名称 销售收入 工程总投资 税前利润 土地增值税 16
金额(万元） 98877.0 75741.7 23135.3 5500.6