西安建筑科技大学工程经济与管理习题

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使用寿命 年 12 10 10 4.某住宅建筑有三套方案,其功能指标、权重及各指标得分如下表所示,试评选出最优方案。 指标 权重 A方案得分值 3 13.95 1 2 2 1 B方案得分值 2 21.8 3 3 1 1 C方案得分值 1 18.44 2 2 1 2 家俱布置适宜程度 5 朝向布置 厨房布置 卫生间布置 通风 外观效果

7 9 7 6 5 第九章 房地产开发项目的经济评价

思 考 题

1.试述房地产综合开发的概念。 2.房地产开发项目有什么特点?

3.房地产开发项目总投资由哪些项目组成?其与工业项目投入的总资金有何区别? 4.房地产开发项目经济评价主要有哪两方面的内容?

5.房地产开发项目财务评价的基本报表包括哪些表格?相互之间有何关系? 6.房地产开发项目经济评价常用的方法有哪些? 7.为什么要对房地产开发项目进行动态评价? 8.房地产开发的主要程序是什么?

9.房地产开发项目建筑设计的经济性分析主要考虑哪些问题?

10.房地产开发项目租售方案应包括哪些方面的内容?租售价格的测算由什么确定?

计 算 题

1.某开发商在某市以500万元的价格购买了一块写字楼用地50年的使用权。该地块规划允许建筑面积为5000平方米。开发商通过市场研究了解到当前该地区同类写字楼的年净

租金收入为450元/平方米,银行提供的年贷款利率为17﹪,每季复利一次,融资费用为贷款利息的10﹪。在该地区,同类写字楼的建造成本为1000元/平方米,专业人员费用为建造成本的12.5﹪,行政性收费等其他费用为60万元。管理费为土地成本、建设成本、专业人员费用和其他费用之和的3.0﹪。市场推广及出租代理费为年净租金收入的20﹪,房地产投资的收益率按9.5﹪考虑。项目开发期为18个月,建造期为12个月,可出租面积系数为0.85。试通过计算开发商成本利润率和成本收益率对该项目进行初步评价。

2.某开发商购得一宗商业用地的使用权,期限为40年,拟建一商场出租经营,据估算项目的开发建设期为2年。第3年即可出租,经过分析得出的数据:

(1)项目建成投资1800万元,第一年投资1000万元,其中资本金400万元,第二年投资800万元,其中资本金230万元,全年资金缺口由银行借款解决,贷款利率为10%,建设期只计息不还款,第三年开始采用等额还本并支付利息方式还本付息,分三年还清。

(2)第3年租金收入、经营税费、经营成本分别为2000万元、130万元、600万元,从第4年起为每年的租金收入、经营税费、经营成本分别为2500万元、150万元、650万元

(3)计算期(开发经营期)取20年 请根据以上资料,完成下列工作:

(1)编制资本金现金流量表(不考虑所得税)

(2)若开发商要求的目标收益率为15%,计算该投资项目的净现值(所有的投资收入均发生在年末)

3.某开发商于2000年8月1日投资开发一专业商场,开发期为3年,平均售价为0.8万元/㎡。2002年8月1日王某以1.1万元/㎡的价格购买了其中50㎡的店面,并向开发商支付了5万元定金,产权持有期为47年。2003年8月1日开发商交房时,王某又支付了11.5万元,余款由商业银行提供的10年期抵押贷款支付,年贷款利率为6.5%,按年末等额付款方式偿还。另外,王某与一承租人签订了一份为期10年(2003年8月1日至2013年7月31日)的租赁合同。合同规定,第一年租金为每月150元/㎡,此后租金按每年2%的比率递增,每年年末一次性收取。据估算每年的平均出租经营费用为3万元。王某打算在出租期满时,将此店面装修后转售,装修费估计为6万元。如果王某要求其资本金在整个投资经营期的内部收益率达到12%,试计算届时最低转售单价(计算时点为2003年8月1日,不考虑装修时间和转售税费,计算结果精确到元)。

第十章 设备更新分析

思 考 题

1.联系实际,举例说明,何谓设备的有形磨损、无形磨损,各有何特点?设备磨损的补偿形式有哪些?

2.什么是沉入成本?在设备更新分析中应如何处理沉入成本? 3.设备更新分析有何特点?

4.设备的技术寿命、自然寿命和经济寿命有何区别和联系? 5.设备现代化技术改造的意义是什么? 6.设备更新方案比较的特点和原则是什么? 7.试述设备租赁的好处和不足。 8.什么是设备的经济寿命?

9.设备经济寿命的确定对设备更新分析有何作用?

练 习 题

1.某厂压缩机的购置价为6000元,第1年的运营成本为1000元,以后每年以300元定额递增。压缩机使用一年后的余值为3600元,以后每年以400元定额递减,压缩机的最大使用年限为8年。若基准折现率为15%,试用动态方法计算压缩机的经济寿命。

2.某企业4年前出2200元购置了设备A,目前设备A的剩余寿命为6年,寿命终了时的残值为200元,设备A每年的运营费用为700元。目前,有一个设备制造厂出售与设备A具有相同功效的设备B,设备B售价2400元,寿命为10年,残值为300元,每年运营费用为400元。如果企业购买设备B,设备制造厂愿出价600元购买旧设备A。设基准折现率为15%,研究期为6年,试判断现在公司应保留设备A,还是用设备B更新设备A。

3.某公司目前正考虑更新热力系统,备选方案有三:一是拆除目前的锅炉,购买蒸汽;二是继续使用原有的锅炉;三是拆掉现有的锅炉,购买新型锅炉。三个方案的有关数据如表1所示。设基准折现率为20%,通货膨胀率为10%,研究期为5年,试选择最佳更新方案。

表1

项目 购蒸汽 现有锅炉 新锅炉 初始投资 目前残值 未来残值 年燃料费 年运营费 购汽年费用 未来寿命 0 1500元 39000 10年 10000元(10年前购) 40000元 -3000元(拆除费) -3000元(拆除费) 36283元 2500元 5年 30734元 800元 10年 4.连接器为某公司畅销产品,其上的两个零件通过公司的一台车床加工,这台车床是13年前花8300元购置的,估计还能使用2年,到期残值为250元。现在有人建议采用市场上出现的一种新车床替换旧车床,新车床的购置费为25000元。每一百个零件分别由旧车床和新车床生产所需的时间如表1所示: 表1 零件 零件1 零件2 总计 旧车床 2.92小时 1.84小时 4.76小时 新车床 2.39小时 1.45小时 3.84小时 估计未来公司每年连接器的销量将维持在40000件,企业人工费为17元/小时,可以认为新旧设备的动力费相同,基准折现率为12%。新车床的推销员已为公司找到一家公司,愿意以1200元购买旧车床。新车床的使用寿命为10年,残值为原值的10%。设基准折现率为12%,研究期为2年,试比较新旧车床的优劣。

5.由于城市用电量的增长,某地区现有输变电线路A容量出现缺口。根据预测,如果保留现有的输变电系统,则7年后必须新增加一条新的线路B,原线路A和新线路B加在一起将使供电能力增加一倍。另外第二个考虑之中的方案是线路C,其供电能力是现有线路的2倍。由于新线路的建设,原线路A将被拆除,用电权和土地使用权将被转让,A线路是12年前修建的,当时投资200万元,其剩余寿命估计为20年,到期拆除费用为50万元,用电权和土地使用权转让收入为140万元。如果A线路现在拆除,拆除费用为50万元,用电权和土地使用权转让收入为40万元,A线路今后第一年末的经营成本为2万元,以后每年等额递增1万元。B线路7年后建设,投资为600万元,估计B线路能使用35年,到期残值200万元,每年经营成本为1万元。C线路现在建设,投资1400万元,其中包括安装费和土

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