发布时间 : 星期四 文章房地产开发经营与管理完整版更新完毕开始阅读
量 解： 因为ic?10%,利用公式FNPV???CI?CO?t?1?ic?,?tt?0n则该项目的财务净现值为 FNPV??1000?300??P/A,10%,5???1000?300?3.971?137.24(万元）[例6—2]
某投资者以10 000元／㎡的价格购买了一栋建筑面积为27000㎡的写字楼用于出租经营，该投资者在购买该写字楼的过程中，又支付了相当于购买价格4％的契税、0.5％的手续费、0.5％的律师费用和0.3％的其他费用。其中，相当于楼价30％的购买投资和各种税费均由投资者的资本金（股本金）支付，相当于楼价70％的购买投资来自期限为15年、固定利率为7.5％、按年等额还款的商业抵押贷款。假设在该写字楼的出租经营期内，其月租金水平始终保持160元／㎡，前三年的出租率分别为65％、75％、和85％，从第4年开始出租率达到95％且在此后的出租经营期内始终保持该出租率。出租经营期间的运营成本为毛租金收入的28％。如果购买投资发生在第1年的年初，每年的净经营收入和抵押贷款还本付息支出均发生在年末，整个出租经营期为48年，投资者全投资和资本金的目标收益率为分别为10％和14％。试计算该投资项目全部投资和资本金的财务净现值和财务内部收益率，并判断该项目的可行性。
[解]（1）写字楼购买总价：27000㎡×l0 000元/㎡＝27000万元
（2）写字楼购买过程中的税费：27000万元×（4％+0.5％+0.5％+0.3％）＝143l万元 （3）投资者投入的资本金：27 000万元×30％+1431万元＝9 531万元 （4）抵押贷款金额：27 000万元×70％＝18 900万元
（5抵押贷款年还本付息额A＝P×i／[l-（1+i）-n]＝18 900×7.5％/[1－（1+7.5％）-15]＝2 141.13万元 （6）项目投资现金流量表：（p170） 年份 可出租面积（㎡） 出租率 月租金水平（元/㎡） 营业收入（毛租金收入，0 1 27000 65% 160 2 27000 75% 160 3 27000 85% 160 4～15 27000 95% 160 4924．8 1378．9 3545．9 －2141．1 16～48 27000 95% 160 4924．8 1378．9 3545．9 3369．6 3888．0 4406．4 943．5 1088．6 1233．8 2426．1 2799．4 3172．6 － －－2141．1 2141．1 2141．1 万元） 运营费用（万元） 营业利润（净经营收入， 万元） 全部投资（万元） 资本金投入（万元） 抵押贷款还本付息（万 元） 全部投资净现金流量－28431．0 2426．1 2799．4 3172．6 （万元） 资本金净现金流量（万－9531．0 元） 285．0 658．2 1031．5 1404．7 3545．9 3545．9 3545．9 －28431．0 －9531．0 723．6×（1＋7．5%）还本收益（万元） 723．6 777．9 836．2 t－10．0
（7）全部投资财务内部收益率和财务净现值
1）求FNPV 因为ic＝10％，故FNPV=4747.1（万元）
2）求FIRR. a）因为i1=11％时，NPV1＝l701.6万元 b）设i2＝12％，则可算出NPV2＝－870.7万元 c）所以FIRR＝14％+1％×l701.6／（1 701.6+870.7）＝11.66％ （8）资本金财务内部收益率和财务净现值
1）求FNPVE.因为icE=14％，故FNPVE=789.8（万元）
2）求FIRRE. a）因为iE1＝14％时，NFVE1＝789.8万元 b）设iE2＝15％，则可算出NPVE2＝－224.3万元c）所以FIRRE＝14％+1％×789.8／（789.8+224.3） ＝14.78％
（9）因为FNPV＝4 747.1万元>0，FIRR＝11.66％>10％，故该项目从全投资角度看可行。 因为FNPVE＝789.8万元>0，FIRRE＝14.78％>14％，故该项目从资本金投资的角度看，可行。
[例6—3]
某公司购买了一栋写字楼用于出租经营，该项目所需的投资和经营期间的年净收入情况如下表所示。如果当前房
地产市场上写字楼物业的投资收益率为18％，试计算该投资项目的财务净现值和财务内部收益率，并判断该投资项目的可行性；如果在10年经营期内年平均通货膨胀率为5％，问公司投入该项目资本的实际收益率是多少？ （1）从上表的计算可以得出，该投资项目的财务净现值为271.93万元， 项目的财务内部收益率或表面收益率的计算可以通过内插法计算得到： FIRR＝18％+1.0％×271.93／[271.93－（－735.34）]＝18.27％>18％
由于该项目的财务净现值大于零，财务内部收益率大于写字楼平均投资收益率水平，因此该项目可行。 （2）计算项目实际收益率 实际收益率（Rr）、表面收益率（Ra）、通货膨胀率（Rd）之间的关系式为： （1+Ra）＝（1+Rr）（1+Rd）通过计算已得到Ra＝18.27％，又知Rd＝5％， 所以Rr可以通过下式计算得：（1+0.1827）＝（1+Rr）（1+0.05） 求解得Rr＝12.64％因此，该项目投资的实际收益率为12.64％。
[例6—4]
已知某投资项目的净现金流量如下表所示。求该投资项目的财务内部收益率。如果投资者目标收益率为12％，求
该投资项目的动态投资回收期。 解：（1）项目现金流量 单位：万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 现金流入 300 300 350 400 400 600 现金流出 1200 净现金流量 -1200 300 300 350 400 400 600 （2）当i1＝20%时，NPV1＝15.47万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现值 -1200 250 208.33 202.55 192.90 160.75 200.94 累计净现值 -1200 -950 -741.67 -539.12 -346.22 -185.47 15.47 （3）当i2＝21%时，NPV2＝－17.60万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现值 -1200 247.93 204.90 197.57 186.60 154.22 191.18 累计净现值 -1200 -952.07 -747.16 -549.60 -362.99 -208.78 -17.60 （4）所以，FIRR＝20％+[15.47／（15.47+17.60）]×1％＝20.47％ （5）当ic＝12%时，NPV＝341.30万元 年份 0 1 2 3 4 5 6 净现值 -1200 267.86 239.16 249.12 254.21 226.97 303.98 累计净现值 -1200 -932.14 -692.98 -443.86 -189.65 37.32 341.30 （6）因为项目在第5年累计净现金流量出现正值，所以： Pb＝[累计净现金流量现值开始出现正值期数－1]+（上期累计净现金流量现值的绝对值/当期净现金流量现值）＝（5-1）+189.65/226.97=4.84（年）
例6-5 某房地产开发商以5000万元的价格获得了一宗地占地面积为4000m2的土地50年的使用权，建筑容积率5.5，建筑覆盖
率为60%，楼高14层，1至4层建筑面积均相等，建造费3500元/m2， 专业人员费用为建造费用预算的8％，其他工程费为460万，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费用之和的3.5％，市场推广费、销售代理费和销售税费分别为销售收入的0.5%、3%、5.5%，预计售价12000元/m2 。开发周期3年，建设期2年，土地费用开始一次投入，其他在建设期内均匀
投入；年贷款利率为12%，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％，问项目总建筑面积、标准层每层建筑面积和开发商可获得的成本利润率与销售利润率分别是多少？ 解：（1）项目总开发价值
1）项目建筑面积：4000*5.5=22000（m2）
2）标准层每层建筑面积:(22000-4000*60%*4)/10=1240（m2) 3）项目总销售收入：22000*12000=26400（万元） 4）营业税金及附加：26400*5.5%=1452（万元） 5）项目总开发价值：26400-1452=24948（万元） （2）项目总开发成本 1）土地费用：5000万元
2）建造费用：22000*3500=7700（万元） 3）专业人员费用：7700*8%=616（万元） 4）财务费
a）土地费用利息：
5000??1?12%/4??2128.80（万元）?3?4?1?
b）建造费用、专业人员费用、其他工程费用、管理费用利息：
?700?616?460?482.16??2/2??4 ???1?12%/4??1??1161.98（万元）c)融资费用：（2128.80+1161.98）*10%=329.08（万元）
d)财务费用总计：2128.80+1161.98+329.08=3619.86（万元） 7）销售费用：26400*（0.5%+3.0%）=924（万元） 8）项目总开发成本：
5000+7700+616+460+482.16+3619.86+924=18802.02（万元） （3）开发利润：24948-18802.02=6145.98（万元） （4）成本利润率：6145.98/18802.02*100%=32.69% （5）销售利润率：6145.98/26400*100%=23.28%
例6-6 某开发商在一个中等城市以425万元的价格购买力一块写字楼用地50年的使用权。该地规划允许建筑面积为4500m2，
有效面积系数0.85。市场调查年净租金收入450元/m2 ，年贷款利率以15%为基础上浮2个百分点，按季度计息，按季度计息，融资费用为贷款利息的10％。建筑费用1000元/m2，专业人员费用为建造费用预算的12.5％，其他工程费为60万，管理费用为土地费用、建造费用、专业人员费用和其他工程费用之和的3％，市场推广费、出租代理费为年净租金收入的20%，房地产长期投资收益率为9.5%。开发周期18个月，建设期12个月，试通过计算开发成本利润率对项目进行初步评估？ 解：（1）项目总开发价值
1）项目可出租建筑面积：4500*0.85=3825（m2） 2）项目每年净租金收入：3825*450=172.125（万元）
3）项目总开发价值：P=172.125*(P/A,9.5%,48.5)=1789.63（万元） （2）项目总开发成本 1）土地费用：425万元
2）建造费用：4500*1000=450（万元） 3）专业人员费：450*12.5%=56.25（万元） 4）其他工程费：60万元 5）管理费用：（425+450+56.25+60)*3.0%=29.74(万元） 6）财务费用
a）土地费用利息：
425??1?17%/4??120.56（万元）?1.5?4-1?
b）建造费、专业人员费、其他工程费、管理费用利息：
?450?56.25?60?29.74?0.5?4???1?17%/4??1??51.74万元
c）融资费用：（120.56+51.74）*10%=17.23万元 d）财务费用总计：120.56+51.74+17.23=189.53万元 7）销售费用：172.125*20%=34.43万元
8）项目开发成本总计：
425+450+56.25+60+29.74+189.53+34.43=1244.95万元 （3）开发利润：1789.63-1244.95=544.68万元
（4）开发成本利润率：544.68/1244.95*100%=43.75%
[例6-7] 土地增值税计算
其他扣除项目＝（土地费用＋开发成本）×20%＝7237.6 万美元
土地增值税扣除项目金额总计＝项目开发成本及费用总计＋其他项目扣除项目＝57098＋ 7237.6＝64335.6万美元 增值额：销售收入－土地增值税扣除项目金额总计＝86066－ 64335.6＝21730.4万美元 增值比例： 21730.4/ 64335.6＝33.78% 增值比例超过20%，低于50%，适用税率30%
应交纳土地增值税：21730.4 ×30%＝6519.1万美元
例6-9 已知某房地产项目的购买投资为4500万元，流动资金为500万元。如果投资者投入的权益资本为1500万元，经营期内
年平均利润总额为650万元、年平均税后利润总额为500万元。式计算该投资项目的投资利润率、资本金利润率、资本金净利润率。 （1）
投资利润率年利润总额或年平均利润总额?100%项目总投资 650??100E00?500?13.0%资本金利润率?年平均利润总额?100%资本金（2） 650??10000?43.3%资本金净利润率?年平均税后利润总额?100%资本金（3）
500??10000?33.3%?
序号 项目 1 2 3 4 5 6 7 8 年毛租金收入 空置和收租损失 年运营费用 营业利润 年还本付息 净现金流 税前现金回报率 还本收益 单位 数额 元 元 元 元 元 元 % 元 10000 30000 60000 25400 34600 17.3 2900 备注 毛租金收入的10% 毛租金收入的30% 按年等额还款 34600/200000 25400-300000*7.5% 100000 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 扣除这就钱的应纳税收入 元 折旧 应纳税收入 所得税(税率为25%) 税后净现金流 税后现金回报率 投资者权益增加值 投资回报率 写字楼市场价值增值额 偿债备付率（DCR） 元 元 元 元 % 元 % 元 37500 16000 21500 5375 29225 14.6 2900 16.1 10000 21.1 2.36 34600+2900 400000/25 37500-16000 21500*25% 34600-5375 29225/200000 还本收益 (29225+2900)/200000 2%*500000 （29225+2900+10000）/200000 60000/25400 考虑增值后的投资回报率 % 例6-11 从某房地产企业的资产负债表上，我们可以得到如下信息：负债合计为3000万元，资产合计为5000万元，流动资产和
流动负债分别为2500万元和1250万元，存货为1500万元。式计算该房地产投资项目的资产负债率、流动比率、速动比率。 解：
资产负债率负债合计?100%资产合计 3000??100P00?60%流动比率?流动比率总额?100%流动负债总额 2500??10050?200%?
速动比率流动资产总额-存货?100%流动负债总额 2500-1500??10050?80%?