发布时间 : 星期三 文章房地产法练习题2014.9考试用更新完毕开始阅读
（3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。
当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。 5、划拨土地使用权的特征
答：划拨土地使用权有以下特征：第一、划拨土地使用权包括土地使用者缴纳拆迁安置、补偿费用（如城市的存量土地和征用集体土地）和无偿取得（如国有的荒山、沙漠、滩涂等）两种形式。不论是何种形式，土地使用者均无需缴纳土地使用权出让金。第二、除法律、法规另有规定外，划拨土地没有使用期限的限制，但未经许可不得进行转让、出租、抵押等经营活动。第三、取得划拨土地使用权，必须经有批准权的人民政府核准并按法定的工作程序办理手续。第四、在国家没有法律规定之前，在城市范围内的土地和城市范围以外的国有土地，除出让土地以外的土地，均按划拨土地进行管理。 6、物业服务企业的权利有哪些 答：物业服务企业的权利如下：
(1) 物业管理公司可以根据有关规定，结合实际情况，制定小区管理办法，建立具体管理制度; (2) 依照《物业管理条例》和物业管理合同对住宅小区实施管理; (3) 依照物业管理合同和有关规定收取物业服务报酬; (4) 有权制止违反业主公约及损害业主公共利益的行为;
(5) 有权选骋专营公司，如保险公司、保安公司等承担专业管理业务; (6) 有权要求业主委会协助管理公共事务。
7、作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的，哪些情况下的房屋不得出租
答：作为房屋租赁法律关系客体的房屋应是法律允许出租的。根据我国《城市房屋租赁管理办法》第6条规定，“有下列情形之一的房屋不得出租： （一）未依法取得房屋所有权证的；
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的； （三）共有房屋未取得共有人同意的；
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（四）权属有争议的； （五）属于违法建筑的； （六）不符合安全标准的；
（七）已抵押，未经抵押权人同意的；
（八）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的； （九）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。”
有上述情形之一的房屋不得用于出租，能够作为房屋租赁法律关系客体的房屋必须是有关法律、法规允许出租的。
8、房地产相邻关系的主要内容 答：房地产相邻关系的主要内容包括：
①相邻土地使用关系。对相邻权利人因通行等必须利用其土地的，应当提供必要的便利。②因建造、修缮建筑物以及铺设电线、电缆、水管、暖气和燃气管线等必须利用相邻土地、建筑物的，该土地、建筑物的权利人应当提供必要的便利。③权利人应当为相邻权利人用水、排水提供必要的便利。对自然流水的利用，应当在不动产的相邻权利人之间合理分配。对自然流水的排放，应当尊重自然流向。④权利人建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。⑤权利人不得违反国家规定弃置固体废物，排放大气污染物、水污染物、噪声、光、电磁波辐射等有害物质。⑥权利人挖掘土地、建造建筑物、铺设管线以及安装设备等，不得危及相邻不动产的安全。⑦因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害；造成损害的，应当给予赔偿。
9、我国的土地登记制度主要特点
答：我国的土地登记制度兼具权利登记制度和托伦斯登记制度的特点，偏重于权利登记制度。其主要特点为:
(1)登记的强制性。(2)登记的不可推翻性。(3)登记审核的实质性。(4)登记的公信性。 (5)登记簿的编成采取物的编成主义。(6)授予土地所有权、使用权证书。(7)登记的动态性。(8)土地登记不包括地上的建筑物和附着物。
10、房地产法律关系依房地产法律规范调整对象的不同可以分为哪些
答：房地产法律关系依房地产法律规范调整对象的不同可以分为：第一，房地产开发法律关系。房地产开发法律关系是指房地产主体在房地产开发过程中依法形成的权利义务关系。如土地征收、征用法律关系、土地使用权转让法律关系等。第二，房地产交易法律关系。房地产交易法律关系是指房地产主体在房地产交易过程中依法所形成的权利义务关系。如房地产转让法律关系、房地产租赁法律关系等。房地产管理关系。房地产管理关系是指房地产管理机关与房地产主体之间在房地产管理过程中依法形成的权
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利义务关系。如房地产项目审批法律关系。第四，物业管理关系。物业管理关系是指物业管理公司于业主之间在物业管理过程中依法形成的权利义务关系，如房地产修缮法律关系。 六、论述题
1、房屋租赁中出租方、承租方享有的权利和法定义务主要有哪些方面
答：1、依据我国有关法律的规定，房屋租赁中出租方享有的权利主要有以下几个方面: 1、依照合同约定向承租人收取租金。
2、在租赁合同有效期间，有权对承租人使用房屋的情况进行监督和检查。 3、在租赁合同期满时收回出租的房屋。 出租人在行使上述权利的同时，负有以下义务:
1、按照租赁合同约定的期限将房屋交付给承租人占有、使用。不能按期交付使用的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应承担赔偿责任。
2、保证出租房屋的安全使用，出租住房的自然损坏，合同约定由出租人修缮的，出租人负有及时修复的义务，出租人不及时修复，致使房屋发生破坏性事故，造成承租人财产损失或者人身伤害的，应承担赔偿责任。生产经营用房的租赁，修缮责任由双方当事人在合同中约定。
3、不得损害承租人的利益，出租人在租赁期限内，转让房屋所有权的，房屋受让人应继续履行原租赁合同的规定，出租方有义务向房屋受让人讲明房屋已出租的情况。 4、依法缴纳有关税费。 (二) 承租人的权利和义务
根据有关法规的规定，房屋租赁的承租人享有以下权利: 1、在合同约定的期限内占有、使用房屋的权利。
2、在租赁合同有效期内，房屋发生自然损坏时，有要求出租人及时修复的权利。
3、在租赁合同有效期内，出租人将出租房屋转让时，承租人在同等条件下有优先购买权。 4、在租赁合同期限届满时，出租人继续出租房屋的，承租人在同等条件下有优先承租权。 承租人在享有上述权利的同时，负有以下义务:
1、按房屋租赁合同约定的方式和时间交付租金，违反约定的，应承担违约责任。
2、爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆扩建或增添。确需对承租房屋进行改动或增添的，必须征得出租人的同意，并签订书面合同。
3、因承租人的过错造成房屋损坏的，承租人负有修复或赔偿的义务。
4、甲承租人在使用房屋期间，不得将承租的房屋擅自转租、转让、转借他人或擅自调换使用。 5、承租廉租住房的家庭负有如实申报家庭收人的义务。当家庭收人超过当年最低收人标准时，应及时报告房地产主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。
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房屋租赁的双方当事人，应正确行使权利，认真履行义务，否则都应承担法律责任。
2、房地产抵押权实现中的特殊要求 答：房地产抵押权实现中的特殊要求
由土地资源的特殊性和我国土地使用制度的特殊性所决定，房地产抵押权的实现，有一些特殊的要求。根据《担保法》和《城市房地产管理法》的规定，房地产抵押权的实现应符合下列要求: 1、依照担保法的规定，抵押人以承包的荒地使用权抵押的，或者以乡(镇)、村企业的厂房等建筑物及其占用范围内的土地使用权抵押的，在实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地集体所有的性质和土地用途。
2、设定抵押权的土地使用权是以划拨方式取得的，依法拍卖该房地产后，抵押权人应先从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额，然后才能优先受偿。
3、在实现抵押权时，抵押房地产上设有租赁权的，区别不同情况作出处理。租赁权先于抵押权成立的，抵押权实现后，租赁关系继续有效，也即通过拍卖方式取得抵押房地产的权利人，要继续维持与原承租人的租赁关系。租赁权后于房地产抵押权成立的，抵押权实现后，租赁关系应解除，当事人另有约定的除外。
3、业主的权利与义务有哪些
答：“业主”通常是指一定物业的主人(自然人、法人)，即物业享有所有权的人。在我国目前条件下，“业主”是人们对物业产权人的习惯称谓，而非法定概念。根据我国《物业管理条例》的规定，业主作为物业服务合同关系的委托方，在物业管理中享有的权利主要在以下几个方面：
（1）按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； （2）提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； （3）提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； （4）参加业主大会会议，行使投票权； （5）选举业主委员会委员，并享有被选举权； （6）监督业主委员会的工作；
（7）监督物业管理企业履行物业服务合同；
（8）对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；
（9）监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用； （10）法律、法规规定的其他权利。
当然，业主在享有上述权利的同时，也应服从物收管理企业的合法管理，合理使用房屋和公用设施，维护物业的效用和价值，自觉遵守有关管理规章，约束自己的行为。业主还应履行以下义务：
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