发布时间 : 星期五 文章房地产估价习题更新完毕开始阅读
积500平方米，建筑容积率为2，适宜建造某种类型的商品住宅；预计取得该土地后建造该类商品住宅的建设期为2年，建筑费为每平方米800元，专业费用为建筑费的8%，第一年投入60%的建筑费及专业费用，第二年投入40%的建筑费及专业费用；贷款年利率为10%；销售税费为未来楼价的6%；投资利润率（利息不计利润）为20%；该商品住宅在建成后半年一次全部售出，售出价格平均每平方米2500元。试用所给资料用动态方式估计该宗土地在1995年9月的总价、单价及楼面地价（折现率10%）。
2、某旧厂房的土地面积4000平方米，建筑面积6000平方米。根据其所在地点和周围环境，适宜装修改造成写字楼出租，并可获得政府主管部门批准，但需补交楼面地价为500元/平方米的地价款，同时取得50年的土地使用权。预计装修改造期为一年，装修改造费为每平方米建筑面积1000元（装修改造费均匀投入，视同发生在装修改造中期）。此类房地产投资的正常利润率为10%。估计该写字楼装修改造完成后即可全部出租，可出租面积为建筑面积的70%；附近同档次写字楼每平方米可出租面积的年租金为1000元，出租的成本及税费为年租金的40%，还原利率为8%。购买该旧厂房买方需要缴纳的税费为旧厂房价格的4%。试利用上述资料估算该旧厂房现状下的正常购买总价（采用动态方式，折现率为8%）。
3、某在建工程开工于2006年3月1日，用地总面积2000平方米，建筑容积率为5.1，用途为公寓。土地使用年限为50年，从2006年3月1日起计。土地取得费用为楼面地价每平方米1000元，该公寓正常建设期为2年，建设费用为每平方米建筑面积2500元，至2006年9月1日已完成主体封顶，已投入建设费用的45%。估计该公寓可按期建成，建成后即可出租。可出租面积的月租金为每平方米80元，可出租面积为建筑面积的65%，正常出租率为80%，出租期间运营费用率为30%。又知当地购买在建工程应缴纳的税费为购买价格的5%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2006年9月1日的正常购买总价和按建成后的建筑面积折算的单价。假定还原利率为8%，折现率为14%。
4、某在建工程开工于2006年11月31日，拟建为商场和办公综合楼；总用地面积3000㎡，土地使用权年限50年，从开工之日起计；规划建筑总面积12400㎡，其中商场建筑面积2400㎡，办公楼建筑面积10000㎡；该工程正常施工期2年，建筑费每平方米建筑面积2300元，专业费为建筑费的10%；至2007年5月31日已完成7层主体结构，已投入总建筑费及专业费的36%，还需要投入总建筑费及专业费的64%（假设均匀投入，视同发生在该投入期中）；贷款年利率为8.5%。预计该工程建成后商场即可租出，办公楼即可售出；办公楼售价为每平方米建筑面积5000元，销售税费为售价的8%；商场可出租面积的月租金为80元/㎡，建筑面积于可出租面积之比为1：0.75，正常出租率为85%，出租的成本及税费为有效总收益的25%，经营期还原利率为8%。估计购买该在建工程后于建成时应获得的正常投资利润为5200000元。试利用上述资料以动态方式估计该在建工程于1997年5月31日的正常总价格。
5、某基地计划可在其上建造总面积为1.6万㎡的住宅楼，建设周期一年，建筑总成本为1800元/㎡，在一年内均匀投入，现时同类物业的价格为4000元/㎡，预期价格月上涨率为0.5%。楼盘将在第9至第12个月间每月可售出4000㎡，销售税费以销售价格的4%支付，开发商要求的利润是售价的15%，购买基地手续费为地价的1%，月利息率为1%，试求取该基地现时的价格。
6、某房地产公司打算参与一商业、居住综合熟地的投标，该土地总面积20000平方米，
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建筑容积率为2.5，土地出让时间为2006年10月，使用年限为50年。初步计划建造6000平方米的商场，其余为住宅。预计开发期3年；包括建筑安装、勘察设计、前期工程和管理等的开发建设费用预计为卖平方米1700元；估计在未来的开发期内第一年均匀投入20%的开发建设费用，第二年均匀投入50%的开发建设费用，第三年均匀投入30%的开发建设费用。根据市场调查分析，估计商场部分在建成后可全部售出，居住部分在建成后可售出30%、半年后可再售出50%、其余部20%需一年后才能售出；商场部分在出售时的平均价格为每平方米建筑面积4500元，居住部分为2500元。广告宣传和销售代理费预计为售价的3%，营业税、交易手续费等为售价的6%，得到该土地还需按取得价款的3%交纳有关税费。折现率选取14%，试估算该块土地于2006年10月出让时的正常购买价格（土地总价及楼面地价）。
7、某在建写字楼于2005年3月10日以1000元/平方米的价格取得50年的土地使用权，总建筑面积10200平方米，于2005年9月10日开工，至估价时点2006年9月10日完成主体结构,距建成尚需一年半，并需投入2500元/平方米的建设费用。预计该写字楼建成后即可租出；出租的第一年净租金收入300万元，第二年至第四年净租金收入均在上一年的基础上提高20%，第五年开始往后净租金收入将维持在第四年的水平。购买在建工程应交纳的税费为购买价格的3%。试利用上述资料采用现金流量折现法估算该在建工程于2006年9月10日的正常购买价格。设还原利率为9%、折现率为13%。
第八章 基准地价修正法
一、多项选择题
1、评估基准地价时，应明确所评估的基准地价的内涵，包括（ ）等。
A、土地生熟度 B、土地使用权年限 C、土地使用者 D、土地利用条件 2、基准地价表达的是（ ）。
A、城市土地价格水平 B、某一时点的土地价格 C、不同区域的土地价格 D、不同用途的土地价格
二、简答题
1、何谓城镇土地分等？ 2、何谓城镇土地定级？
3、简述城镇土地分等的基本思路。 4、简述城镇土地定级的基本思路。
5、简述城镇土地分等定级与城镇土地估价的关系。 6、何谓基准地价？
7、基准地价的作用有哪些？ 8、简述基准地价评估的步骤。 9、样点地价评估的思路有哪些？ 10、认识基准地价内涵有何意义？ 11、何谓基准地价修正法？
12、基准地价修正法的基本原理是什么？ 13、简述基准地价修正法的估价步骤。
三、计算题
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1、某宗工业用地出让的土地使用权年限50年，所处地段的基准地价为1200元/平方米，制定基准地价时设想的土地使用权年限为无限年，现行土地资本化率为7%。试求对基准地价进行土地使用权年限修正后的该宗工业用地的价格。
第九章 路线价法
一、单项选择题
1、路线法特别适用于（ ）需要对大量土地进行估价的场合。
A、土地经济评价 B、土地课税 C、土地收益测算 D、土地定级 2、路线价是指（ ）。
A、临街宗地的价格 B、临街宗地的平均价格 C、临街多数宗地的平均价格 D、以上说法都不对
3、标准深度是道路对地价影响的转折点：由此接近道路的方向，地价逐渐升高；由此远离道路的方向，地价（ ）。
A、逐渐降低 B、逐渐升高 C、可视为基本不变 D、为零
4、某临街深度30.48米（即100英尺）的矩形宗地，总价为100万元，根据四、三、二、一法则，该宗地临街前半部分的价格应为（ ）万元。
A、50 B、70 C、30 D、40 5、在路线价法中，（ ）只需根据深度百分比率即可计算地价，不必制订相应的修正率。
A、一面临街矩形地 B、一面临街三角形地 C、一面临街梯形地 D、一面临街不规则形地
6、某宗前后临街总深度30米的矩形宗地，前街路线价2000元/平方米，后街路线价1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（ ）米。
A、10 B、15 C、20 D、30
7、有一宗前后临街的矩形宗地，总深度27米，前街路线价为2000元/平方米，后街路线价1000元/平方米，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（ ）米。
A、9 B、13.5 C、15 D、18 8、路线价法估价的第三个步骤为（ ）。
A、设定标准深度 B、求取路线价 C、编制深度百分率表 D、划分路线价区段 9、路线价法估价的第二个步骤应为（ ）。
A、设定标准深度 B、求取路线价 C、编制深度百分比 D、划分路线价区段 10、台湾省的路线价估价法中，深度指数最低的宗地是（ ）。
A、临街地 B、袋地 C、里地 D、街角地 11、用路线价法估价时，对土地价格的评估结果，取决于（ ）。
A、土地总收益 B、土地开发成本 C、路线价与深度指数 D、临街宗地平均价 12、若标准深度为100英尺，依据四三二一法则，150英尺处的平均深度价格修正率为（ ）。
A、140% B、117% C、78% D、65% 13、路线价法中累计深度价格修正率与平均深度价格修正率（ ）。
A、前者始终大于后者 B、后者始终大于前者
C、在标准深度内后者大于前者 D、在标准深度内前者大于后者
14、假设标准深度为20米，已知面积为200平方米的标准宗地总价为30万元，利用四三二
一法则可以得出其相邻临街深度为30米、面积为180平方米的矩形土地价格约为
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（ ）。
A、27万元 B、25万元 C、21万元 D、20万元
15、假设标准深度为100英尺，依据四三二一法则，路线价为1200元，深度为125英尺，
宽为25英尺的临街矩形宗地的价格是（ ）。
A、21000元 B、30000元 C、32700元 D、35100元
二、多项选择题
1、应用路线价法制作深度价格修正率的要领有（ ）。
A、设定标准深度 B、将标准深度分为若干等份 C、制定容积率修正系数 D、制定单独深度价格修正率 2、地价区段是将（ ）地块相连的土地加以圈围而形成的区域。
A、用途相似 B、级别相同 C、房价相近 D、地价相近 3、用路线价法估价时，遇有下列临街地，需要进行加价或减价修正：（ ）
A、路角地 B、一面临街的长方形地 C、梯形地 D、一面临街的三角形地 4、地价区段是根据（ ）的原则来划分的。
A、形状相似 B、用途相似 C、地价相近 D、地段相连 5、路线价法用于宗地估价，其结果的可信度主要取决于（ ）的健全与否。
A、路线价 B、深度百分率 C、宗地形状 D、临街状态 6、路线价法估价时需要用路线价再配合（ ）计算出待估宗地的价格。
A、深度百分率 B、还原利率 C、物价指数 D、其他价格修正率 7、在路线价法中，不做交易情况修正和交易日期修正的原因是（ ）。
A、求得的路线价已是正常价格
B、在求取路线价时没有搜集非正常交易实例
C、该路线价所对应的日期与待估宗地价格的日期一致 D、该路线价与待估宗地的价格都是现在的价格 8、路线价法中的标准深度是指（ ）。
A、路线价区段内临街各宗土地深度的中数 B、路线价区段内临街各宗土地深度的平均数 C、路线价区段内临街各宗土地深度的众数 D、道路对地价影响的转折点
三、简答题
1、何谓路线价法？
2、路线价法的理论依据是什么？ 3、路线价法适用哪些对象的估价？ 4、路线价法的适用条件是什么？ 5、试列出路线价法的操作步骤。 6、标准宗地应符合哪些条件？
7、何谓深度指数？深度指数有哪几种表现形式？
四、计算题
1、如图，前街路线价为3000元/平方米，后街路线价为2000元/平方米，该宗地的深度和宽度均为30米，标准深度为20米。试采用“重叠价值估价法”并利用四三二一法则求取
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