发布时间 : 星期二 文章1浅析离婚案件中房产分割问题更新完毕开始阅读
浅析离婚案件中房产分割问题
作者：庞永杰
摘要：随着经济的发展和社会的进步，近年来人民生活水平不断提高，公民家庭所拥有的各类房产越来越丰富，使得离婚案件中夫妻共同房产的分割问题日益复杂，这就对相关立法提出了新的要求。在离婚案件适用法律上，处理夫妻不动产的分割尤其是房产的分割问题不仅需要适用《婚姻法》的规定，同时还要依据《物权法》投资方面的法律法规。与此同时，最新出台的《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（三）》自2011年8月13日起施行以来在解决这个问题上可以说起到了重要作用。解释（三）更加细化了夫妻离婚财产分割的具体情况和实际处理方法。在实践中如何对离婚案件的夫妻共同房产进行认定和处理，不仅关系到人民法院处理离婚纠纷的公平公正性，而且关系到社会安定和谐和经济建设的顺利进行，更关系到离婚诉讼当事人切身利益。本文笔者首先介绍了夫妻房产的范围和种类，然后阐明夫妻房产分割的原则，最后就按揭房屋、父母出资的房屋分割方法以及房屋分割存在的立法缺陷进行论述，以求探索出更好的方法来解决问题，不断完善立法更好的保护公民的不动产所有权。
关 键 词： 离婚 房产制 按揭购房
家庭是人类社会的组成细胞，夫妻共同财产则是家庭赖以生存和发展的保障。夫妻是家庭的最主要成员，解决好夫妻共有财产问题，对维护社会的稳定和社会家庭的发展起到巨大的作用。夫妻财产制，主要是一国关于夫妻财产所有权问题的法律制度，它还涉及夫妻婚前和婚后所得财产的归属、管理、使用、收益、处分以及债务的清偿、婚姻终止时财产的分割等一系列问题，又被称为“婚姻财产制”，夫妻财产制因婚姻关系的解除而终止①。中国现行的夫妻财产制度是在1980年《婚姻法》的基础上修改而成的。2001年新颁布的《婚姻法》对夫妻财产制作了较大的修改，2001年修订的婚姻法施行后，针对审判实践中遇到的法律适用疑难问题，最高人民法院先后三次做出了
①
陈琪炎：《民法亲属新论》，台湾三民书局2000年版，第206页。
1
司法解释，第三次解释真正意义上明确了在各级人民法院在处理离婚纠纷时的基本处理尺度。
一、目前我国司法实践中夫妻分割房屋时的难点及法律解决
(一)按揭购买的房屋。
鉴于我国的国情，大多数公民尤其是年轻人在购买房屋时没有能力一次性支付多大几十万上百万的全款，那么就要分期付款。分期付款也称按揭。按揭是一种银行用其信贷资金向购买自用住房的自然人发放的自营性贷款方式。按揭购房目前已成为我国购房者比较普遍的购房方式。银行为了防范贷款风险，主要开展的房屋按揭方式是贷款人所购财产及财产用地的使用权作为贷款抵押，同时以房屋出卖人或专业的担保公司提供保证担保，贷款人在交付首付款后，采用分期偿还贷款，其购房不足部分由银行提供贷款。贷款人在到期后不能偿还本息的，贷款银行依法有权依其抵押物实现抵押权，或由保证人承担偿还本息的连带责任①。随着贷款买房的增多和发展，因按揭房屋权属引起的纠纷也日益增加，在离婚案件中，对于按揭房屋如何认定归属与分割，成为财产分割的争议焦点和难点，也是大家比较关注的问题。
（二）父母出资购买的房屋归属问题。
从目前生活中反映的情况看，在子女双方当事人办理结婚登记之前或者办理结婚登记之后，确实存在着很多父母为子女存购买房屋而出资的案例。当子女双方当事人因感情不和等原因导致离婚，当事人父母出资的房屋归属问题，就成了双方争议的焦点。因父母与儿媳或女婿关系不和睦，父母往往会否认之前所做的民事行为，明确表示自己出资的真实意思只是对自己子女的赠与而不愿意由自己的子女与儿媳或者女婿共有。
（三）情况分析及法律解决。
以上的这两种情况是离婚分割财产时最棘手的问题，夫妻在离婚时财产分割最主要的部分就是房屋财产，按照有限房屋产权分割的原
①
丘志乔，刘志宏：《按揭的法律性质及其立法思考》，《广东工业大学学报》,2005年第1期。
2
则①，最普遍的一种情况是，某男与某女相识，彼此感觉都很好，于是他们俩人合伙买了价值50多万元的房屋，之后办理了结婚登记。在一起生活后，双方才感觉彼此性格不和，于是提出离婚。对解除婚姻双方均无任何异议，但对房子的分割却达不成一致意见，双方发生争议。这是目前婚姻纠纷中比较普遍的一类法律纠纷，根据婚姻法及最高院的解释此类纠纷可分为两种法律关系三种类型： 两种法律关系即房屋所有权法律关系和按揭的债务法律关系②。三种类型分别如下：第一、一方婚前以个人房产购买房屋并按揭贷款的,且产证登记在自己名下的，该房屋为个人房产，按揭的贷款为个人债务。但是婚后偿还贷款的部分属于夫妻对方出资清偿的应当予以返还。第二、产证登记在一方名下但夫妻一方有证据证明婚前购房时也出资的。首先房屋的产权属于产权登记人的个人房产，剩余没有归还的债务属于其个人债务，但首付款和已经偿还的贷款中属于配偶一方出资和清偿的部分应当予以返还。第三、虽然产证登记在一方名下，但配偶有证据证明婚前购房时是基于双方均认可所购房屋为共同所有的前提下进行出资的，仍认定为夫妻共同房产，按揭的债务为夫妻共同债务。但分割时要一并考虑，当事人出资额的比例悬殊、未共同生活或存续期间的较短的，可以参照出资比例对房产进行分割。
最近公布的《婚姻法司法解释（三）》对特殊一些情况做出了解释，婚前买房婚后共同还贷，2005年5月，某市民小张购置了一套商品房。小张付了20万元首付款后，又向银行贷了56万元。一年后，小张与妻子结婚。婚后，二人共同偿还贷款。今年年初，小张和妻子协议离婚，在房产分割问题上产生争执。小张的妻子觉得这套房屋她也有份，要求小张按房屋目前市价的一半补偿给她。小张则认为首付是他付的，还贷的大部分钱也是他挣的，妻子的要求不公平。《婚姻法司法解释（三）》第十条：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人房产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同房产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷
②③
杨大文：《婚姻家庭法学》，复旦大学出版社2002年版，第150页。 周鸿燕：《新类型离婚财产纠纷探析》，《华南师范大学学报》，2006年第1期。
3
支付的款项及其相对应房产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。关于\婚前买房，婚后共同还贷\这一点，其实在《物权法》中已经能找到答案。由于小张的购房合同在婚前与开发商签订的，首付也是在婚前交的，依照《物权法》的相关规定，小张婚前签订的转让房屋物权的合同已生效，虽然未拿到房产证，但房产证的颁发也是依据这一合同，所以小张是房屋的实质权利人，房屋是小张婚前的个人房产。这也就是说，关于这间房屋到底会判给谁的问题，在双方不能协商达成一致的情况下，法院会将房产判给小张，但小张需要给妻子进行补偿。那补偿如何计算呢？第十条的第二款中明确提出，婚后用夫妻共同房产还贷部分，应当由房屋产权人给予配偶一定补偿，而且还要考虑房产升值利益。
第二个难点也就是“婚后买房 一方父母资助”的问题。2006年，某市民贾女士的儿子与相恋多年的女友登记结婚。结婚后，儿子和儿媳一直住在贾女士家。2007年，贾女士给儿子在省城小店区买了一套商品房，房屋登记在贾女士的儿子名下。今年协议离婚，在房屋归属上有分歧 ，根据《婚姻法司法解释（三）》第七条第一款：婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可视为只对自己子女一方的赠与，应认定为夫妻一方的个人房产。在我们的实际生活中，父母往往会用全部的积蓄为子女购买房屋，一般也不会与子女签署书面协议，如果离婚时一概将房屋认定为夫妻共同房产，势必违背了父母为子女购房的初衷和意愿，实际上也侵害了出资购房父母的利益。这一规定从我国的实际出发，将产权登记主体与明确表示赠与一方联系起来，可以使父母出资购房真实意图的判断依据更为客观，便于司法认定及统一裁量尺度，也有利于均衡保护婚姻双方及其父母的权益。当然，根据婚姻法第十九条，“夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的房产以及婚前房产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有”。将个人房产约定为共同房产，实际是一种赠与。但仅仅一个约定并不足以保障非产权方真正享受到房子的产权。根据婚姻法司法解释第六条，赠与约定在房产变更登记之前可以撤销。所以，夫妻双方在产权证上的名字非常重要，没有加上
4