发布时间 : 星期三 文章房地产行业是典型的资金密集型行业更新完毕开始阅读
房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、风险高、周期久、供应链长、地域性强的特点。由于房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位，因而房地产行业的发展与整体国民经济的发展息息相关，国家宏观环境的改变极大的影响着房地产行业的发展。作为一个开发企业，如果在运做一个项目前不对环境进行细致全面的分析，对未来环境中可能出现的机会与威胁没有清晰地判断，那么很可能影响到整个项目的定位和运作，甚至造成销售不利和烂尾。
国家宏观调控
所谓的宏观调控就是国家对国民经济总量进行的调节与控制。在中国，宏观调控的主要任务是：保持经济总量平衡，抑制通货膨胀，促进重大经济结构优化，实现经济稳定增长。宏观调控主要运用价格、税收、信贷、汇率等经济手段和法律手段及行政手段。 我国宏观经济调控的主要目标是：
第一，促进经济增长。经济增长是经济和社会发展的基础。持续快速的经济增长是实现国家长远战略目标的首要条件，也是提高人民生活水平的首要条件。因此，促进经济增长是宏观调控的最重要的目标。促进经济增长是在调节社会总供给与社会总需求的关系中实现的。因此，为了促进经济增长，政府必须调节社会总供给与社会总需求的关系，使之达到基本平衡。 第二，增加就业。就业是民生之本，是人民群众改善生活的基本前提和基本途径。就业的情况如何，关系到人民群众的切身利益，关系到改革发展稳定的大局，关系到全面建设小康社会的宏伟目标，关系到实现全体人民的共同富裕。促进充分就业是我国政府的责任。我国面临严峻的就业形势，一方面劳动供给数量庞大，另一方面劳动力需求显得有限。因此必须坚持实行促进就业的长期战略和政策，长期将增加就业的宏观调控目标落到实处，并严格控制人口和劳动力增长。就业的增加取决于经济增长速度和经济增长的就业弹性。要增加就业，首先要促进经济持续快速增长，这是增加就业的基础。同时还必须提高就业弹性。为了提高就业弹性，要积极发展劳动密集型产业、第三产业、中小企业、非公有制企业，要大力推进城镇化，加快小城镇建设。 第三，稳定物价。在市场经济中，价格的波动是价格发挥调节作用的形式。但价格的大幅度波动对经济生活是不利的。如果物价大幅上升和通货膨胀，会刺激盲目投资，重复建设，片面追求数量扩张，经济效益下降；如果物价下降和通货紧缩，则会抑制投资，生产下降，失业增加。在社会主义市场经济条件下，绝大多数商品和服务的价格由市场决定，但政府可以运用货币等经济手段对价格进行调节，必要时也可以采用某些行政手段（如制止乱涨价、打击价格欺诈），以保持价格的基本稳定，避免价格的大起大落。 第四，保持国际收支平衡。国际收支是指一个国家或地区与其他国家或地区之间由于各种交易所引起的货币收付或以货币表示的财产的转移。 我国采取宏观调控的手段：
（1）法律手段，指国家通过制定和运用经济法规来调节经济活动的手段。主要通过经济立法和经济司法进行调节经济；
（2）经济手段，是国家运用经济政策和计划，通过对经济利益的调整来影响和调节经济活动的措施。主要方法有：1、财政政策和货币政策的调整，2、制定和实施经济发展规划、计划等，对经济活动进行引导；
（3）行政手段，指国家通过行政机构，采取带强制性的行政命令、指示、规定等措施，来调节和管理经济。如利用工商、商检、卫生检疫、海关等部门禁止或限制某些商品的生产与流通。
房地产业近几年环境背景
2005年以来，由于住宅房地产市场价格不断攀升，我国主要采用了土地、税收、金融等手段共同对房地产市场进行调控。从2006年至2007年的政策措施我们可以清晰地看出政府
在调控房地产市场时思路的转变。2006年，调控部门主要采用信贷、税收措施进行调控，主要目的是压缩需求；而2007年则主要采用信贷、住房结构政策来进行调控，主要目的是增加供给尤其是增加中低收入居民住房的供给，同时压缩不合理的需求。
2006年以来，住宅房地产市场的供应方有比较充足的资金，投资稳定增加，但是住宅施工面积的增速却呈现出放缓趋势。住宅房地产供应商将大量的资金投入到了购买土地当中，先囤积土地然后分时段开发，并通过跨期歧视定价来实现最大化的垄断利润。而进入价格上行通道的房地产市场会提高潜在购买者的购买意愿，即使购买者未必有居住需求。而且2006年、2007年，我国流动性比较充裕，所以大量的购买支撑了供应者的这种跨期供应战略，使得2007年的住宅房地产市场呈现购销两旺的局面。
但是，在2007年年底2008年年初，房地产供应者的资金面开始趋紧。首先，国家开始明确完善住房保障制度之后，部分潜在购买者开始进入观望期，而2007年7月实施的“限 外令”和9月份规定执行的提高第二套住宅首付比例则在一定程度上压缩了住宅的投资性需求量。住宅销售量下降，房地产供应商资金回笼速度减慢，同时，通过定金和预收款而获得的资金来源减少。其次，2007年年底2008年年初我国商业银行信贷适度紧缩，房地产开发商尤其是中小型房地产开发商从银行获得资金的难度加大，开发贷款利率也有所提高，住宅房地产供应商资金面进一步趋紧。再次，为了加强房地产业的宏观调控，国家开始规范外资进入中国市场，在2007年10月修订的《外商投资产业指导目录》中，则更是将房地产行业的外商投资行为全部列入“限制”行列。同时，次贷危机的爆发也在一定程度上减少了通过非正规渠道进入我国房地产开发市场的境外资金量。最后，进入2008年以来，我国实行从紧的货币政策，民间融资利率上升较快，而且融资难度也比较大。而2007年年底中国证监会暂停对房地产企业的IPO审批，同时暂停受理房地产上市公司包括增发、发行企业债等再融资方案使得房地产供应商的资金来源更为紧张。
一方面，开发商需要收回资金，另一方面，大量的资金压在所囤积的土地上却没有更多的资金进行开发。为了加快资金回收，供应商被迫降低住宅销售价格，而住宅价格的降低将会降低潜在购买者的购买意愿，进一步加大供应商的资金压力，迫使供应商可能继续降价。 因此，2006年、2007年的金融、税收、土地以及住宅保障等政策的综合作用压缩了购买者的需求量，同时加大了住宅供应商跨期供应的成本和难度，使得房地产商被迫减缓提价幅度或进行价格下浮，说明宏观调控政策在一定程度上取得成效。
2008年年初以来，我国住宅房地产市场价格上涨趋缓，但是这只能说明宏观调控达到了阶段性的目标，对住宅房地产市场价格的调控仍然任重道远。一方面，我国住宅房地产市场最大的一个特点就是供需矛盾依旧比较突出，居住型需求比较旺盛。尽管保障性住房制度正在加快建立，但投入仍不充分，而且要形成有效供给仍需时日。供需矛盾的紧张使得购买者的心态较为不稳定，一旦市场环境发生变化，住宅价格就有可能重新进入上行通道；而受压抑的购买力一旦释放将加剧短期内价格的上升幅度。另一方面，此次调控取得一定效果的重要原因之一是调控政策加大了房地产商实施跨期供应战略的成本和难度，但目前住宅供应商对银行贷款的依赖有所下降，一旦通过业内土地流转方式缓解了资金来源的紧张局面，供应商就会继续提价。
房地产市场存在的问题 一是房价太高，结构性的供需矛盾加剧，大部分地区的房屋开发中，高档房屋所占比例过高，经济适用房屋的开发不足。在房地产开发中忽视了供需关系，房地产开商为了追求高利润，热衷于高档商品房的开发，造成了高档商品房供过于求，价格虚高。
引起当前房价上涨的主要因素有;一是土地价格的上升推动房价上涨。二是建材涨价、建筑
工人工资水平增加、拆迁成本提高等带来的成本加大。三是供给减少特别是供需矛盾预期的推动。
二是市场上低价位房屋供不应求，导致出现了经济适用房销售违规操作和市场炒作现象。 三是房地产投资过热，主要是指房地产开发投资超越宏观经济的发展水平，增长速度大大高于国民经济的增长。
国家对房地产业进行宏观调控的必要性 1.住宅的社会性要求政府介入房地产市场。住房既有商品属性,也有一定的社会保障属性。在住房商品化的过程中,致使城镇中一些低收入群体无法按等价交换的原则在市场上租房或买房,因此,既然市场无法按价格规律供给所有居民以住房,住房也就应当像养老、医疗一样,在一定程度上,纳入社会保障体系之中,借助政府的力量来保护弱势群体的基本居住要求。 2.房地产市场是区域性、垄断性的市场,需要政府进行必要干预。由于土地的不可移动性和房屋空间的既定性,使得房地产市场形成位置固定的空间竞争,而在这种空间竞争中,企业产品的异质性更加强了它的垄断性。在垄断性市场上,开发商价格合谋操控着价格,而地方政府为了追求政绩和财政收入,对开发商高房价则往往予以默认。政府作为公共政策的执行者,应该真正代表广大群众利益,顾及全社会的利益,在商品住房价格偏高时,对房地产市场应予以必要干预。
3.房地产具有虚拟特点,需要政府调控、监管。由于房地产的固定性、耐久性和稀缺性,使之成为一种重要的投资品,如果人们把房屋虚拟作资本,而资本需要得到较大回报,这样就使房屋市场价格具备了偏离它的实物价格的可能条件,容易产生房地产泡沫,这就要求政府随时关注房地产市场价格波动,必要时出手挤去房价水分。
目前货币政策
2010年的中央经济工作会议于12月10日在北京召开，会议提出了明年将实施积极的财政政策和稳健的货币政策，从之前的适度宽松的货币政策走向了稳健的货币政策。话音刚落，12月25日央行宣布，上调金融机构人民币存款基准利率0.25个百分点。今年已两次加息，并且五次上调了存款准备金率，虽然明年的通胀压力很大，但这一系列货币调控政策表明了国家对明年通胀压力做出了积极的应对，为稳定物价做好准备，表明了其坚定的决心。瑞银预测在2011年中国将会加息100个基点，进一步控制资本流入及流动性过剩等问题。 货币政策对投资与房地产的影响 我国的货币政策已出现了重大转折，进入了加息通道，加息及调高存款准备金率增加了融资成本，必定影响房地产及其他投资类行业的收益。货币政策的调整，对房地产等投资市场是较大的利空，从某种程度上来说，这是对房地产市场调控的一种延续。无论对于购房者还是开发商，都大大增加了她们的成本， 使其对房地产市场的预期有所下调，最终影响到市场的成交价格及成交量。加息在理论上同样还会对股市造成一定的冲击，但根据过去以往的经验，在加息后的次日大盘表现普遍呈上涨局面，主要是投资者认为“利空出尽”的可能性较大，但从中长期来看，加息一定会增加资金的机会成本，减少证券市场的资金供给量。
通货膨胀对房地产的影响 1、房地产的特殊价格形成机制 房地产价格具有特殊的形成机制。房地产价格在供求机制和竞争机制调节过程中呈现出三个方面特征：一是房地产市场供求平衡的难度特别大。房地产建筑周期长和地区性的特点，使供给具有明显的滞后性，同时又由于土地一级市场的垄断性，使土地供给受到限制，当出现供不应求时，增加供给平衡供求不易，因而需求量对房地产价格的作用十分明显。二是房地产价格具有一定的垄断性。由于土地一级土地市场的垄断以及房地产的地区性特点，使房地
产市场竞争受到一定限制，市场信息不对称，竞争不能充分展开，从而造成房地产价格一定的垄断性。三是消费者价格预期心理对房地产价格影响很大。房地产是超耐用品，使用期特别长，未来供求关系变动和价格趋势对购房投资置业者具有较强吸引力，不仅考虑当前，而且更多的是考虑房地产市场发展趋势，使得消费者心理预期成为影响房价的一个重要因素。再者，房地产可视为一种投资品，投资品市场的价格波动规律就是“追涨杀跌”：当一种趋势形成以后，市场自身有强大的自我复制功能。如牛市形成以后，市场参与者由于未来价格上涨的预期作用，倾向于购买并持有房地产或股票，市场需求增加而供给减少，呈现供不应求的状态，于是价格继续上涨，而上涨又进一步刺激人们的购买和投资欲望。如果是熊市，价格的不断下跌和市场的悲观预期同样会互相作用，互相强化。
利率是宏观调控最主要的工具之一，而房地产行 业作为“准金融”行业，利率政策会对其起到一 定的影响，但这种影响是比较微弱的；
利率调整的心理作用大过实际影响，短期内会影响购房者心理预期，产生心理影响，但从长远来看，不会改变房地产市场走势。
随着经济的持续、较快回升，我国出现了通胀预期加大、通胀压力上升等问题。美国等主要经济体持续实施量化宽松的货币政策，又使国际流动性溢出效应更加明显，进一步加剧了输入性通胀压力。2011年7月全国CPI同比涨6.4%，创三年来新高。当前我国通胀压力仍然较大，由于缺少更好的投资渠道，财富向资产投资转移，房地产市场依然是最佳投资渠道。 城市发展对土地财政的依赖有增无减
2010年国有土地出让收入2.9万亿元，占全国财政收入的35%。与此同时，全国省市县三级政府的负债总额已达到10.7万亿元，其中超过三分之一的债务要靠土地出让金来还。中西部欠发达城市、沿海还没有形成产业支撑的开发区，由于没有相关产业作为支撑，土地财政必然成为政府收入主要来源，对土地财政更加依赖。
无论中央出台什么政策，最终落实都是要靠地方政府去执行，没有地方政府的配合，政策想要贯彻实施就基本上是一句空话，地方政府对土地财政的依赖使得房地产调控政策的执行大打折扣。
中国经济的持续快速增长、城市化进程的稳步推进、通胀压力、人民币升值预期等因素，仍将支持中国的房地产市场在未来较长的时间内保持较快的增长。同时，我们又必须看到房地产行业确实存在着不少问题，诸如——地价过高、房价过高、投资过热、调控效果欠佳、一刀切政策以及弱势群体意见大等等。
心理因素
买方购买房子也就是因为需求，组成购房需求的大概可以分成三类： 1）因居住需要而购房（生理性需求）；
2）因投资谋求长期稳定的租金收益而购房（投资性需求）； 3）因投机谋求短期房价差的炒房需求（投机性需求）； 三者需求有市场保底稳固的生理性需求，这是中国人口大国决定了这一需求要在相当长的一段时间内存在；也有社会富裕资金作为长期投资而注入房地产的投资性需求；第三类需求也是拉动房价的一个主要原因之一，资本市场的游资为了谋求房价差，对有抄作能力的城市大量投入，引得该区域的房价非正常情况攀升，带动了房产泡沫。
ＧＤＰ的影响
房地产业的高速发展，虽然出现了房地产价格上涨过快、房地产开发投资增速过快、房地产市场结构性矛盾突出、房地产市场交易秩序不规范、挤占居民日常消费等一系列问题。 １、从对经济发展的拉动作用方面来看。投资作为拉动经济发展的三大主要因素之一，而住宅投资作为房地产投资的主要部分，且其具有产业链长和明显的前向关联、后向关联以及旁侧效应，从而成为中央和地方作为拉动经济发展的支柱产业。2001年全国房地产开发投资总额约占GDP的7%左右，房地产业所增加的产值占GDP增长量的12%以上，也就是说，在2001年全国GDP增长的7个百分点中，约有1个百分点是由房地产业贡献的。同时，房地产业增加1亿元的产值，通过投资的乘数作用，国民经济总产值将增加2.9亿元。房地产业的发展能够带动建筑、建材、冶金等50多个物质生产部门、20多个大类、近2，000种产品的发展。
２、从扩大消费的角度来看。世界银行研究表明，每销售100亿元的住房，可带动130～150亿元的其他商品销售。2005年仅个人购买商品住房消费就达1.42万亿元，其中居民私有住房的比例已经达到72.8%。全国个人购买商品房占商品房销售额的比重由1997年的54.5%提高到2005年的95%以上。商品住房销售面积中，个人购买比例达到近97%。 ３、从提高居民生活水平来看。居民住房条件的改善直接反映着居民生活水平。我国从《1986年第一次全国城镇房屋普查》的人均居住面积6.36平方米到《2005年城镇房屋概况统计》的人均住宅建筑面积的26.11平方米，住宅私有率达到81.62%，城镇居民居住面积以及居住条件有了较大的改善。
４、从房地产业发展对金融业的影响来看。房地产业与金融业相互依存、相互支持、共同发展。房地产业发展的同时也带动了房地产金融业的发展，为我国金融业的发展提供了积极的支持。1998年以来，房地产开发资金中国内贷款的比重一直围绕在18%～23%左右，再加上自有资金以及个人按揭贷款，据专家估算，我国房地产开发中55%以上是靠银行贷款。据人民银行统计，2004年底和2005年末分别达到15，922.3亿元和18，400亿元，余额同比分别增长35.1%和30.9%，个人购房贷款资产质量较好，四大国有商业银行的不良贷款率为1.5%左右。房地产业的高速发展为我国银行业沉淀的巨额资金提供了较好的投资渠道。
５、从增加政府收入的角度来看。据国家税务总局，我国房地产税占全国税收总额的比重从2003年的4.66%上升到2006年上半年的6.25%，而2003年全国税收收入共完成20，450亿元。目前，各地方土地转让收益达到地方财政收入的30%～40%，促进了国家及地方经济发展。
６、从社会财富的角度来看。美国权威资产分配组织Ibbotson协会公布，不动产在财富总体和可投资财富中居于支配地位，美国不动产占财富的比重为38.9%，而世界不动产占财富总量的比重接近50%。