发布时间 : 星期一 文章胡以军在全市物业管理工作会议上的讲话更新完毕开始阅读
企业。这次，会上将表彰一批示范小区。这些小区代表了目前我们全市物业服务的最高水平。希望被表彰的企业再接再厉，再上新台阶。全市物业企业要以这些企业为榜样，牢固树立品牌意识、竞争意识、开拓进取意识，努力使企业上规模、上档次、上水平，以高质量的管理和以人为本的优质服务，打造自己的品牌。
（二）要积极开展管理机制创新，不断提升行业发展层次。一是要进一步处理好社会管理与行业管理的关系。物业管理是一个复杂交叉的管理问题，经过这几年的实践，我们对物业管理的认识不断深化，特别是《物权法》的颁布实施，使我们深刻认识到物业管理不仅是行业管理问题，更是社会管理问题，需要相关社会管理职能部门共同承担；物业管理不单单是物业企业的事，更是业主的权利和责任，需要服务企业和业主共同负责。这就要求我们必须树立大局意识，讲协调、讲配合，不断推进管理体制、机制和模式的创新。在这个问题上，希望大家和我们一起来思考、来研究，为做好工作打下基础。二是要正确处理好前期开发与后期管理的关系。前期开发遗留问题是引发物业矛盾纠纷，影响物业企业和业主构建和谐互信关系的主要原因，因此我们要把前期开发与后期管理的责任分界点后移。在业主大会成立之前，由开发商负责前期物业服务，协助业主成立业主大会，业主大会成立后选聘物业服务企业。开发商应当及时处理解决好物
业使用中出现的物业质量缺陷以及配套完善等问题，使物业企业从前期矛盾纠纷中解脱出来，专心为业主服务，提高服务品质，提升行业发展层次。三是要深入研究引入第三方监管机制问题。要立足于构建业主和物业企业之间的长期和谐互信关系，尝试引入第三方评估机构，为业主、物业企业和建设单位提供物业项目承接验收、物业服务标准确定、服务费用评估、服务质量测评等方面的服务，努力在物业服务项目交接、推动物业服务质价相符、促进公平交易、化解矛盾纠纷等方面发挥积极作用。
（三）要规范物业服务行为，加强行业监督。要加强物业服务企业的事中事后监管，发挥市场在物业服务资源配置中的决定性作用，实行物业服务企业的优胜劣汰。要严格实行新建小区前期物业管理招投标制度，保障招投标公平公正，使优秀企业承揽更多业务；要规范物业服务企业进入和退出物业项目行为，强化对“交接”环节的监管，保证业主的基本生活秩序；要制定物业服务收费地方性标准，并向社会公布；要对服务行为分门别类，推广“菜单式服务、等级化收费”的物业服务费分级定价机制；要加强行业监督。物业管理主管部门要加强监督，同时要发挥业主委员会和业主的监督作用，要建立物业服务质量公示及业主评价制度，实行物业服务弹性调价机制，根据物业服务企业的服务等次适时调整其收费标准。
（四）要切实加强对业主大会和业主委员会的指导监督，强化业主自律意识。业主是房屋的所有权人，是物业管理的权利和责任主体。强化业主自律意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用，是搞好物业管理的基础。一是要加大业主大会和业主委员会组建力度。街道办事处（乡镇人民政府）要按照常政办发〔2016〕44号文件的要求，加强对组建业主大会和业主委员会的指导，促进业主自我管理、自我约束机制的形成。要通过规范业主大会、业主委员会的行为，促进业主自律和民主决策，依法维护自身合法权益。街道办事处（乡镇人民政府）和社区要对业主委员会成员的入选资格等进行把关，要选择遵纪守法、热心服务且具有一定专业水平和素质的业主作为业主委员会成员，凡有违章搭建、无故欠交物业服务费的业主均不得担任业主委员会委员。二是要强化业主的权利意识和自治意识，充分发挥业主大会和业主委员会的作用。广大业主要充分行使对业主委员会和物业企业的监督权，物业企业应当自觉接受监督。三是要强化业主的责任意识和自律意识，树立花钱买服务的理性消费观念。物业管理企业要积极引导、增强业主物业服务消费意识，要完善管理规约和物业服务合同条款，将业主履行交费义务条款和制约措施纳入管理规约和物业服务合同，使个别不自觉履行交费义务的业主受到规约和合同的限制和约束。 （五）要规范房地产开发管理，为物业管理的开展创造良好
条件。一是要加强项目前期规划管理。要加强对小区配套设施规划建设的管理，新建小区要根据《常德市城区住宅建设项目配套公共用房和设施建设管理规定》的要求，足额配备物业管理用房、业主活动用房、公共停车位及文体设施，并在土地出让、规划设计、项目验收等环节把好关，防止出现由于前期规划跟不上导致日后物业管理难的问题。二是要加强物业质量把关监督。加强小区建设期间的质量把关，对偷工减料等质量问题要建立严肃的处理机制和追溯机制，即使开发商已经完工，甚至不在本市的，也要继续追溯，不给开发商侥幸逃责的机会。三是要依法规范物业项目承接查验工作。物业管理矛盾和纠纷有相当一部分是由开发建设遗留问题造成的，而该问题的根源就是在物业的移交阶段没有依法依规地进行物业的承接查验工作，要依法明确建设单位、施工单位、物业服务企业和业主的责任和义务，不把矛盾转移，不产生遗留问题。
物业管理行业的发展不仅需要物业管理行业自我完善、自我发展，也有赖于政府的政策指导和业主自身素质的提高。当前，我市物业管理行业正处在一个由初级阶段向较高阶段发展的重要时期，物业管理行业内、外部环境都在发生着重大变化。我们相信，有市委、市政府的坚强领导，有各职能部门的大力支持，有全市物业服务企业的不懈努力，有广大市民的共同参与，我市物业管理行业的整体水平一定会更上一
层楼，一定会为建设文明和谐幸福的新常德作出新的更大的贡献！
我就讲这些。讲的不对的地方，请涂市长和在座的各位领导、同志们批评指正。谢谢大家！