发布时间 : 星期二 文章江阴项目可行性分析报告更新完毕开始阅读
在城市中心生活也一样拥有安静、繁荣而方便购物、娱乐的场地。步行街始终是城市本身魅力的反映。
我们必须明白一个重要的事实，就是步行只是一种包装，是一种形式。步行街的魅力最后表现的依然是城市的核心竞争力和城市的吸引力。如果城市的核心竞争力不够，也就是说城市消费物态的引擎不够力，外包装做得再花哨也没有用。
那江阴是否具体这两种条件呢？ 城市竞争力
我们可以欣慰地看到了这样一组令人振奋的数字：江阴人在全国万分之一的土地上，以全国千分之一的人口，创造了超过全国二百五十分之一的国内生产总值。近3年，江阴国内生产总值和财政收入，连续名列全国县（市）前列，“江阴现象”令人刮目相看。 城市吸引力
区位优势促成了“江阴速度”。素有“江海门户”之称的江阴，位于长江三角洲城市群的几何中心，是自上海溯江而上的第一座滨江港口城市 ，是策应浦东开发、辐射长江腹地的“桥头堡”。 近年来，江阴加快沿江立体开发。主题工业园的快速建设、生态园的建设及新城区的建设都不断吸引者外来投资商，今后江阴将按照“100万人口的滨江城市”的目标定位，进一步拓展中心城市规模，提高城市集聚力和辐射力，所以城市吸引力毋庸置疑。
从以上几组数据上来看，江阴已经具备打造步行的关键要素。但是我们的项目本身就处在人民站步行街上，那样会不会雷同呢？
江阴市人民路步行，总投资达7000万元，总长450米，是集休闲、购物于一体，竣工后，商业街上的百货零售企业日销售均突破100万元。
以上就是江阴步行街一组简单的介绍，在我们先前的业态介绍中已经阐述了人民路步行街的一些业态分析，步行街上的品牌旗舰店不足十家，上档次的品牌餐饮不足五家，整个娱乐服务均集中于步行街以外。
所以只要我们能在产品设计规划上有点睛之笔，弥补人民路步行街功能上的不足，就能与人民路步行街齐头并进，共同打造出具有江阴特色的商业中心。
（2） 功能建议
在只有几十万人口城市里做步行街，不能照搬照抄大城市的做法，因此在我们的商业内街的建设，必须以市场为导向，“在什么山上唱什么歌”。要根据江阴商圈和城市特点、人文特点、消费能力和目标人群的情况，设计相应的业态。这样我们才能够对步行街的实操问题有比较清醒的把握。
一般步行街的定位有五种方式：
l 一是搭建一个新的商业平台，让城市的人们在购物和娱乐中有一种新的惊喜；
l 二是让专业化的服务出现新的聚集效应，聚集效应产生人流，从而形成城市新的亮点； l 三是用一种新的消费模式代替旧的消费模式；
l 四是走专业化的路，形成精品专业性的市场，而这种市场又是同整个城市的产业链有密不可分的关系；
l 五是看准自己的竞争对手，从而挤压对手，取而代之。
在了解整个城市的产业分布与产业链的建设之后，我们建议以第三种定位方式比较合理，合理的定位能够使我们在商圈中找到自己适当的位置。
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介于以上指导思引，比较科学的设计模式应是购物、饮食、娱乐休闲各占1/3的比例，仅仅做成一个主题是不足取的，这就是与大城市不同的地方。
具体功能建议：
l 商业：以服装、黄金、钟表眼镜、化妆品为主，尽量以 知名品牌连锁为主 l 餐饮：以特色风味小吃、台式餐饮、西餐等中高档品牌 l 娱乐休闲：以多厅影院、健康中心等高档次项目
打造出集购物、休闲、娱乐、餐饮、观光于一体的时尚景观街
在做旺人气方面，我们就要充分考虑两个重要的因素，就是对于儿童和零消费人群的娱乐场所的建设，让人们能够产生反复来步行的快乐和向往。
对儿童的吸引力问题。我们知道，小孩子因为在步行区域里没有车辆的危险，可以快乐玩耍，这对做好步行街人气是一个非常重要的因素，因此，儿童天地在步行街里是一个聚集人气的很重要的手段。
对那些零消费人群的吸引，根据江阴的文化特点和节事活动的安排，可以设计让那些周边的居民有参与性的活动，就是做旺人气的一个很重要的因素。
（3） 规划设计建议
? 总体结构
基于人民路步行街的考虑，建议我们的商业街平行于人民行，由“一横二纵、一个中心广场”组成。主街长200米，主要有各种品牌店和专营店；二条纵街，分别定位为文化街、餐饮街；广场建议设计于步行街中央，总面积2000万平方米，可举办各种公艺活动。
? 建筑风格
建筑风格建议现代风格，架设玻璃穹顶，铺设花岗岩路面，点缀绿化美化景点，设置休闲广场，四周环围标准街头广告牌、灯箱、庭院灯、喷泉灯、商业霓虹灯及供游人休息的座椅。
建议效果图（1）
建议步行街建三层，各段的一、二、三层为各种类型的商业设施，地下及地上各层通过自动扶梯及消防梯连接，地上部分左右商场通过连廊接通，游客可方便地到达各地段。
建议效果图（2）
? 业态结构
就我们的商业街而言，北面的商铺就会比南面的消费情况会好一些。那么，在步行街设计中我们必须考虑在那些人流相对少的地方，设置一些可供游人休闲如喝咖啡和饮食的地方，把品牌店、专营店放在沿人民路及内街的北侧，这样可以调节整个街区的氛围。
二、 大卖场
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大卖场(Hypermarket)这种大型超市模式是目前在中国发展速度最快、规模最大的，它的典型代表是法国的家乐福。沃尔玛自深圳洪湖店后也基本上采取了大卖场的模式，法资的欧尚、泰资的易初莲花、台资的好又多、乐购，包括国内的大部分大型超市同样采取的是这种模式。
（1） 大卖场具有以下几个明显特征:
? 其一,营业面积在7000—12000平方米,能较完整地涵盖标准食品超市和百货商店的经营内容。这里的营业面积是指顾客能够走到和接触到的地方,不包括后面的到货区和加工场所。7000平方米左右的营业面积是大卖场的下限,太小就无法综合化经营;
? 其二,12000平方米是大卖场的上限,超过这个上限顾客会感到太累。大卖场对超过10000平方米的大店一般会采取两个楼面方法分设,使消费者不至于太累并在心理上产生逛了两个商店的乐趣; ? 其三,选址的要求很高,在中国要更接近中心城区和大型居住区;
? 其四, 商品定位特性,大卖场的商品组合采取将销售额向少数品种高度集中的方法,以达到大量销售(量贩)的目标。这一商品组合方法在总体上能够满足消费者一次性购足的要求,但在商品线的宽度和深度上受到少数品种量贩的制约,一定程度上影响了消费者的选择度;
? 其五,价格定位,大卖场采取了严格按商品的品种分别定价的方法,包括:10%的商品高毛利销售,这些商品一般是自己加工、自有品牌或消费者对其价格不敏感的商品;20%的商品薄利多销,这些商品一般是与消费者日常生活密切相关的民生品,消费者对其价格特别敏感;对一些供应商品牌的商品占到了70%市场份额的商品,则按无毛利销售,最多加2—3%的卖场费用;大卖场一般的价格政策和价格形象是,最优的品质最优的价格,天天平价; （2） 引入大卖场对于我项目的影响 利好：
ü 集聚人气，带动其它消费，提升地上商铺价值 ü 改变市民消费方式，打响项目知名度 ü 一次性去化产品，降低风险与成本
利空：
ü 装卸货带来较大噪音
ü 人流量加大，整体档次下降
（3） 引入大卖场的抗性
ü 装卸区对于出入口要求较高，我项目处于市中心步行街，北面路宽较窄，出入口设计要下功夫； ü 卖场车位要求高，一般要200个车位左右；
ü 卖场用地一般以租凭为主，销售上有一定阻力； （4） 卖场位置建议
建议卖场设于我项目地下一层，面积建议15000m2,这样既去化了比较难以销售的地下面积，也不用在地上划分出一块单独的卖场用地。
招商引入国内外知名卖场，如 家乐福、沃尔玛、欧尚、 易初莲花、好又多等。
三、 住宅
（1） 定位背景和依据
ü 本地块南面不规则，且商业气氛不浓，不宜再做商铺； ü 针对市场空缺，江阴目前市中心缺乏高档公寓； ü 项目处于城市零坐标，高档概念容易塑造。
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（2） 产品类型
本地块预计占地30亩，假设去除1.5万平方的商业用地，住宅用地有5000平方，按容积率3的指标来看，本地块宜建设高层住宅产品，总建面在15000平方。
（3） 产品建议
总体布局上，应考虑与北面商业环境相融，极大程度上体现无与伦比的商业氛围。但小区又要塑造出闹中取静的概念，组成一个统一完善的有机整体。建议建成二幢弧形板式结构的高层公寓，这样既弥补了地形上的不足，又解决了采光问题。
（4） 户型面积建议
户型面积是房地产项目产品定位中极重要的组成部分，户型面积是否合理，各种户型比例是否恰当会直接影响到项目的定价及销售速度。根据我们对于江阴市场的调查得出，三房是市场供应和消费的首要比例，二房其次；不过，二房和小三房的需求趋势正在增加。因此，考虑现状和未来市场发展因素，我们对本项目住宅特业的户型面积配比作如下建议：
户型 建议面积 户数比例 合计比例 二房 85-95 10% 40% 95-105 15% 105-115 15%
三房 110-125 15% 50% 125-140 20% 140-160 15%
四房 160-190 5% 5% 复式 180-220 5% 5% 合计 / 100% 100%
四、 产品组合方案
方案一：商业街+大卖场+精品公寓
l 商业街：利用现已成熟的人民路步行街商业氛围，继续深化新消费观念，引进中高档次品牌的餐饮、娱乐、零售商家，吸引江阴的中、高档消费者。
l 大卖场：大卖场是一种覆盖面广的大众化零售业态，其带动人气的能力是其它业态所不能比拟的，引入大卖场能在短时间内提升商铺的价值。卖场设置可以在项目地下层，这样做成本较高，但项目档次较能塑造，也可以在商业街的3、4楼，这样成本相对较低。
l 住宅：结合人民路超强的商业氛围，在地块南侧打造出20层的精品公寓，形成江阴地标性的建筑群体。
总结：
以上方案从操作性及可行上来讲都较适合本项目，定位档次高、功能全，以商业为核心的整体思路。
方案二：商业街+百货+大卖场
在方案一框架上，增大商业街面积，在沿人民路建一座大型百货公司，引入百盛、大洋百货等知名品牌。
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