发布时间 : 星期一 文章某房地产项目市场调研报告(00001)更新完毕开始阅读
宁波水上公园工程市场调研报告
前言
受宁波房地产股份有限公司（原宁波房总）委托，XXX为水上公园做《工程市场形象定位策划报告》。根据合同有关规定，从5月8日到5月14日，王志纲工作室水上公园工程组对宁波市房地产、水上公园工程以及房地产股份有限公司进行了初步的市场调查。同时，在宁波房地产股份有限公司大力配合下，我们走访宁波规划局、房地产经管局、电视台、中介公司以及其它房地产公司，获得大量翔实有益的资料，根据这些材料和实地调查，通过整理、分析和研究，形成本报告。
本报告内容上分五部分：第一部分是态势分析，即宁波经济背景综述；第二部分是宁波住宅房地产市场解码；第三部分是工程的资源分析；第四部分是企业分析；第五部分是工程SWOT分析。
在报告完成之际，对房地产股份有限公司的大力配合表示真挚的谢意。
目录
一、宁波经济背景综述 ..................................................................................................... 3
1、宁波区域地位 ............................................................................................................... 3
1.1宁波简介 ............................................................................................................... 3 1.2宁波——浙江的双子城 .................................................................................... 3 2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 ......................................................... 3
2.1快速增长的宁波经济 ....................................................................................... 3 2.2民本经济是宁波经济主要特点 ..................................................................... 5 3、城市发展目标和规划 .................................................................................................. 5
3.1宁波城市发展目标 ............................................................................................ 5 3.2宁波城市规划 ..................................................................................................... 5
二、宁波住宅房地产市场解码...................................................................................... 6
1、住宅房地产市场总体特征......................................................................................... 6
1.1宁波房地产经过波动进入成熟高速发展期 .............................................. 6 1.2住宅市场是卖方市场 ....................................................................................... 6 1.3交易活跃、成交金额和面积呈增长态势 ................................................... 7 1.4住宅消费进入个人时代 ................................................................................... 8 1.5价格走势坚挺，涨幅全国领先 ..................................................................... 8 1.6地域发展不平衡，江东脱颖而出 ................................................................. 9
2、住宅产品分析 ........................................................................................................ 10
2.1宁波住宅发展历程 .......................................................................................... 10 2.2产品发育程度评价 .......................................................................................... 11
2.2.1产品结构单一、市场细分不足 ...................................................... 11 2.2.2规划略有突破，但创新不够 .......................................................... 12 2.2.3小区规模越来越大 ............................................................................ 12 2.2.4环境景观成为小区重要卖点 .......................................................... 12 2.2.5建筑风格同质化明显 ........................................................................ 13 2.2.5注重建筑细部处理，公共空间处理不够精细 .......................... 13 2.2.6套内设计缺乏创新，套内面积呈放大趋势 ............................... 14 2.2.7社区配套不足，功能体现不明显 ................................................. 14 2.2.8住宅产品是半成品 ............................................................................ 14 2.2.9小区安防、智能化程度较高 .......................................................... 15
3、对营销和推广的认识 ........................................................................................ 16
3.1营销手段分析 ................................................................................................... 16 3.2工程定位分析 ................................................................................................... 16 3.3工程形象和品牌竞争 ..................................................................................... 17 3.4推广主题分析 ................................................................................................... 17
一、宁波经济背景综述
1、宁波区域地位 1.1宁波简介
宁波位于东海之滨，中国大陆海岸线中段，长江三角洲东南翼，浙江宁绍平原东端。全市辖慈溪、余姚、奉化三个县级市，宁海、象山两个县，市区设海曙、江东、江北、镇海、北仑、鄞州六个区。全市总面积9365平方公里，市区面积1033平方公里。到2001年底总人口543.35万，其中市区人口126.14万。 1.2宁波——浙江的双子城
沿海省份在经济发展过程中出现一个明显现象：存在“经济双核”城市。杭州、宁波就是浙江的“双核城”。作为一个历史悠久的旅游城市和全省政治、经济、文化中心，杭州经济活力虽不如宁波，但杭州对宁波某些抑制性影响是存在而且比较明显的。宁波作为上海国际大都市的一部分，由于现在上海本身发育不够充分，经济发展过程中的积聚效应十分明显，也会对周边城市的经济发展产生抑制性覆盖。 2、快速发展和民本经济是宁波经济主要特点 2.1快速增长的宁波经济
“九五”期间，宁波市国内生产总值年平均速度为13%，经济总量在全国副省级城市中位次从1992年的第10位上升到目前的第6位。22年来，宁波人均GDP翻了五番，达到2600多美元，GDP翻了4番，超过千亿，财政收入超过百亿，并在1997年提前进入小康社会。第一产业、第二产业、第三产业比例从1995年的12.8：60.7：26.5调整为2000年的8.2：56：35.8。2001年，宁波经济继续维持在较高增长速度，GDP增长为12.5%。
1995年-2001年宁波GDP增长图14001300120011001000900800700600500400单位:亿元1310.581175.75973.44897.43795.86637.631995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年1041.74 30.00%.00 .00.00.00%5.00%0.0096年1997年1998年1999年2000年2001年宁波市GDP增长率24.81%增长率12.86.76%8.46%7.46%
“十五”期间，经济继续保持较快增长，全市国内生产总值年均递增10%以上，预计到2005年，经济总量突破2000亿元，人均国内生产总值约3.5万元。大部分地区达到目前中等发达国家的经济发展水平。三产结构调整为5.5：53.5：41。据研究，在GDP保持年均10%以上增长速度时，房地产保进入到高速增长期。房地产增长12%，带动GDP增长1%左右。出现房地产和宏观经济共生共荣的局面。 2.2民本经济是宁波经济主要特点
改革开放以来，宁波以自主创业、自我发展、自我积累、自我投资、自我约束为特征的民本经济迅速发展。民本经济同时表现为水土经济：既有技术含量高的产品生产，也有分散到千家万户的低价产品。到2000年底，全市私营企业突破了万户，全市税收33%由个私经济提供的。到1999年宁波公有制仅占整个社会生产总值为41.9%。民本经济催生整个社会结构从“金字塔型”向“橄榄型”转变，宁波社会阶层初呈“橄榄型”，满足社会上占多数中中层、中上层的阶层人员需求成为宁波房地产义不容辞的社会责任。