发布时间 : 星期四 文章房地产开发可行性研究报告(模板)更新完毕开始阅读
4.1.6税务分析
营业税及附加 所得税 土地增值税
4.1.7项目资金预测
项目投入总资金及分年投入计划
资金投入计划：各期地价、前期费用、基础、建安、配套、开发间接费等的投入安排。 资金回款计划：各期销售回款计划。
资金需求计划：结合整个公司资金情况，列示各期资金的需求缺口及融资途径。
启动资金及启动时占用资金内容、资金占用峰值、实现现金正流入时间、资金占用月平均额
4.1.8现金流量表
要求结果公司的具体情况，付款时间适当控制原则，针对项目的具体情况，提供相对合理的投入及回款时间，在能销售回款之前，资金需求量按月分析，如项目较大，开始回款后的资金需求可按季分析。最后要给出资金需求的最高点。
附：全部投资的现金流量样表（单位：万元）： 时间项目 1 2 3 4 5 6 7 8
现金流入量 合计 7794 463 –5409 自有资金投入 1000
主营业务收入 1794 457 1829 借入资金 5000
现金流出量 合计 7786 7701 707 土地费用 3000 1302 前期费用 169 建设配套费 847
建安工程费 3000 5472 室外工程费 100 220 工程监理费 40 45 管理费 130 154
利财务费用 250 250 250 其他费用 250 258 457 现金净流量 6 -7238 –6116
4.1.9自有资金的核算
①建设期自有资金
以上方案的自有资金核算是假定为2000万元，根据实际情况和借款额度增减。 ②经营期自有资金占用
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项目 资金占用量(万元) 计算依据
固定资产投入 790 酒店设施：2万元/每间客房；配套功能设备：1000元/㎡;酒店管理办公设备：50万元；
流动资金及税费 486 酒店的管理费用：营业额的50% 不可预见费 128 上述两项费用之和的10%
4.2融资方案
4.2.1项目融资主体 4.2.2项目资金来源
筹措资金首先必须了解各种可能的资金来源，如果筹集不到资金，投资方案再合理，也不能付诸实施，可能的资金渠道有：
国家预算内拨款；
国内银行贷款：包括拨改贷、固定资产贷款、专项贷款等；
国外资金：包括国际金融组织贷款、国外政府贷款、赠款、商业贷款、出口借贷、补偿贸易等；
自筹资金：包括部门、地方、企业自筹资金； 其它资金来源。
可行性研究中，要分别说明各种可能的资金来源、资金使用条件，利用贷款的，要说明贷款条件、贷款利率、偿还方式、最大偿还时间等。
4.2.3融资方案分析
筹资方案要在对项目资金来源、建设进度进行综合研究后提出。为保证项目有适宜的筹资方案，要对可能的筹资方式进行比选。
可行性研究中，要对各种可能的筹资方式的筹资成本、资金使用条件、利率和汇率风险等进行比较，寻求财务费用最经济的筹资方案。 （1）资金来源可靠性分析 （2）融资结构分析 （3）融资成本分析
4.2.4投资使用计划
投资使用计划要考虑项目实施进度和筹资方案，使用相互衔接。
编制投资使用计划表。其中：固定资产投资按不同资金来源分年列出年用数额；流动资金的安排要考虑企业的实际需要。
4.2.5借款偿还计划
借款偿还计划是通过对项目各种还款资金来源的估算得出的，借款偿还计划的最长年限可以等于借款资金使用的最长年限，制定借款偿还计划，应对下述内容进行说明。 还款资金来源、计算依据； 各种借款的偿还顺序；
计划还款时间。国外借款的还本付息，要按借款双方事先商定的还款条件，如借款期、宽限期、还款期、利率、还款方式确定，与国内按借款能力偿还借款不同的是借款期一般是约定的。还本付息的方式有两种：
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等额偿还本金和利息，即每年偿还的本利之和相等，而本金和利息各年不等。偿还的本金部分逐年增多，支付的利息部分逐年减少。
等额还本，利息照付。即各年偿还的本利之和不等，每年偿还的本金相等。利息将随本金逐年偿还而减少。
第五部分：财务评价
在项目的开发方案确定以后，必须对不同的方案进行财务、经济效益评价，判断项目在经济上是否可行，并比选推荐出优秀的建设方案。本部分的评价结论是投资决策的重要依据。财务评价是根据国家现行财务和税收制度以及现行价格，分析测算拟建项目未来的效益费用。考察项目建成后的获利能力、债务偿还能力等财务状况，从企业角度分析项目的盈利能力。
项目投资方案评价的指标一般分为两类：一类是考虑贴现因素的动态指标，即考虑货币时间价值因素的指标，包括净现值、获利指数、动态回收期、内含报酬事等指标。另一类是非贴现的静态指标，即设有考虑货币时间价值因素的指标，如静态回收期、投资利润率等。在房地产开发项目的评价中一般以动态指标为主，以静态指标为辅。主要财务评价报表有：财务现金流量表、利润表、财务平衡表。
5.1财务评价基础数据与参数选取
1.财务价格 2.利率
3.项目计算期选取
4.财务基准收益率（ic）设定
5.2财务评价（方案1）
5.2.1财务盈利能力分析
投资与成本费用估算 （1）土地出让地价款 包括两部分： ①土地使用权出让金 根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为4257万元。 ②拆迁补偿安置费 根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为8075万元。 上述两项合计：12332万元
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前期工程费 本项目前期工程费估算见表6-4
参照有关类似建安工程的投资费用，用单位指标估算法得到该项目的建安工程费估算结果。见表6-5。
（4）基础设施费 其估算过程参见表6-6
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