发布时间 : 星期五 文章2013土地估价务实基础历年真题精选与详解更新完毕开始阅读
A B C D
你的答案： 标准答案：a, b, c
本题分数： 12.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：标准宗地，是指一定区域内设定的，具备的条件在一定范围内有相应的代表性，可起示范及比较标准作用的若干宗地。
9、 市场比较法应用的基础是( )。(1998年真题)
A 发达的不动产市场 B 丰富的交易案例 C 交易类型全面
D 待估土地与交易案例有替代性
你的答案： 标准答案：a, b, d
本题分数： 12.50 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：市场比较法的适用条件有：
(1)要有足够数量的比较案例。国外不动产市场比较发达的国家，一般要求至少要选择10个可比较的交易案例，我国由于土地市场正处于发育和发展阶段，要求市场比较交易案例至少3个。
(2)交易案例资料与待评估土地具有相关性和替代性。
(3)交易资料的可靠性。要保证资料来源的可靠性，且要对交易案例资料的数据信息进行充分的查实和核对。
(4)合法性。用比较法估价时，应注意选择与待估土地的法律规定相似的交易案例资料作为分析、比较的依据。
三、判断题:
10、 采用市场比较法评估某宗住宅用地的使用权价格，所选比较实例的土地剩余使用年期为60
A
B
C
D
年，待估宗地的剩余使用年期为50年，如果其他因素条件均相同，则待估宗地的土地价格比比较实例的土地价格低20％。( )
你的答案： 错误 标准答案：错误
本题分数： 6.25 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：
对
错
11、 采用市场比较法进行地价评估时，如果个别因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正
总幅度的基础上进行因子分解后确定的，则应采用因子修订系数加和的方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。(2002年真题)( )
你的答案： 错误 标准答案：正确
本题分数： 6.25 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：若区域因素中各因子的条件修正系数是在确定因素修正总幅度的基础上进行因子分解后确定，则应采用因子修订系数加和方式确定因素修正幅度，进而确定因素条件指数和因素修订系数。
12、 在采用市场比较法评估土地价格时，若某正常交易案例的价格1000元／平方米，设其区域
对
错
条件指数为100，评估对象的区域条件与之相比指数为110，则经区域因素修正，评估对象的价格为1100元／平方米。(2000年真题)( )
你的答案： 错误 标准答案：正确
本题分数： 6.25 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：评估对象价格=正常交易案例价格×评估对象与之相比指数/正常交易案例区域条件指数。
13、 运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少两个。( )
你的答案： 错误 标准答案：错误
本题分数： 6.25 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：运用市场比较法，我国要求市场比较交易案例至少3个。
对
错
对
错
一、单选题:
1、 下列因素( )不是影响地价的区域因素。
A.繁华程度
B．城市规划 C．土地使用限制 D．容积率
你的答案： 标准答案：d
本题分数： 7.14 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：容积率属于个别因素.
2、 某地块1998年5月日的地价为1000元／平方米，至2001年5月11日该地区的地价上涨了20％(其
他情况不变)，则该地块2001年5月11日的土地价格为( )元／平方米。 A．1200 B．1600 C．1400 D．1440
你的答案： 标准答案：a
本题分数： 7.14 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：修正的估价期日的交易实例价格＝交易实例价格×估价期日的价格指数/交易时期价格指数=1000×(1+20%/1)=1200元／平方米.
3、 已知协议与招标的情况修正系比例关系为l：1．46，招标与拍卖的比例关系为1：1．24，某交易案
例为协议方式的交易，成交价为1600元／平方米，而待估土地要评估拍卖价格，则修正后的交易案例价格为( )元／平方米。 A．1883．88 B．1984 C．2336 D．2896．64
你的答案： 标准答案：d
本题分数： 7.14 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：情况修正后的交易案例价格＝比较交易案例价格×(待估宗地情况或正常情况指数/比较实例宗地情况指数);1600×1.46/1=2336; 2336×1.24/1=2896．64元／平方米
4、 市场比较法估价时的首要工作是( )。
A.确定比较案例 B进行交易情况修正 C.收集交易资料 D进行区域及个别因素修正
A
B
C
D
A
B
C
D
A
B
C
D
A B C D
你的答案： 标准答案：c
本题分数： 7.14 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：首先要收集交易资料。然后按照市场比较法的估价步骤： 1．调查与选择比较案例； 2．确定价格可比基准； 3．交易情况修正； 4．估价期日修正； 5．区域因素比较与修正； 6．个别因素比较与修正； 7．其它相关修正； 8．土地使用年期修正； 9．容积率修正；
5、 采用市场比较法评估时，选取的比较案例价格为1500元／平方米，个别因素条件指数为2．5，而待
估宗地个别因素条件指数为3.2，则修正后的价格为( )元／平方米。 A．1172 B．1920 C．1050 D．3750
你的答案： 标准答案：b
本题分数： 7.14 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分
解 析：个别因素修正后的比较实例价格=比较交易价格×（待估宗地个别因素条件指数/比较案例宗地个别因素条件指数）=1500×(3.2/2.5)=1920元／平方米
二、多选题:
6、 市场比较法中，对多个比准价格最终综合确定地价的基本方法有( )；
(1998年真题) A.简单平均法 B.加权平均法
C.取众数或中位数 D．几何平均法成
你的答案： 标准答案：a, b, c
本题分数： 14.29 分，你答题的情况为 错误 所以你的得分为 0 分 解 析：(-)比准价格确定的方法 综合确定地价的基本方法有三种：
A
B
C
D
A
B
C
D