发布时间 : 星期二 文章小税种题目汇总更新完毕开始阅读
【答案及解析】
（1）府城房地产开发公司，已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例为：40500÷45000×100%=90%，超过了85%。所以，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
（2）房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费在计算土地增值税时不得扣除。由于土地商品的特殊性，土地闲置费是一种费用性质的支出，不能视为罚款性支出，是与收入相关的合理的支出，可以在企业所得税税前扣除。
（3）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额=（17000+17000×5%）×90%=16065（万元）
（4）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额=（2450+3150）×90%=5040（万元）
（5）公司发生的借款利息费用，在计算土地增值税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息不允许扣除。公司发生的借款利息费用，在计算企业所得税时，对于超过贷款期限的利息部分和加罚的利息允许扣除，即利息费用可以全额扣除600万元。。
（6）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发费用=（600-150）×90%+（16065+5040）×5%=405+1055.25=1460.25（万元）
（7）2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的营业税金及附加=40500×5%×（1+7%+3%）=2227.5（万元）
（8）可以扣除的项目金额=16065+5040+1460.25+2227.5+（16065+5040）×20%=29013.75（万元）增值额=40500-29013.75=11486.25（万元）
（9）增值率=11486.25÷29013.75=39.59% 2010年9月进行土地增值税清算时应缴纳的土地增值税=11486.25×30%=3445.88（万元）
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特别注意：销售90%，剩余10%没有销售，则所有费用都要配比，包括利息费用，如果是销售80%，剩余20%投资入股则视同销售，全部都销售了！！！
【例题·计算问答题】2013年7月，某市税务机关拟对辖区内某房地产开发公司开发的房产项目进行土地增值税清算。该房地产开发公司提供该房产开发项目的资料如下：
（1）2011年3月以8000万元拍得用于该房地产开发项目的一宗土地，并缴纳契税；因闲置1年，支付土地闲置费400万元。
（2）2012年5月开始动工建设，发生开发成本5000万元；银行贷款凭证显示利息支出1000万元。 （3）2013年6月项目已销售可售建筑面积的80%，共计取得收入20000万元；可售建筑面积的20%投资入股某酒店，约定共担风险、共享收益。
（4）公司已按照3%的预征率预缴了土地增值税600万元，并聘请税务中介机构对该项目土地增值税进行审核鉴证。税务中介机构提供了鉴证报告。
（其他相关资料：当地适用的契税税率为5%，省级政府规定其他开发费用的扣除比例为5%。） 要求：根据上述资料，按照要求（1）至要求（6）计算回答问题，如有计算，需计算出合计数。 （1）简要说明税务机关要求该公司进行土地增值税清算的理由。 （2）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额。
（3）计算该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加。 （4）计算该公司清算土地增值税时补缴的土地增值税。
（5）回答税务机关能否对清算补缴的土地增值税征收滞纳金，简要说明理由。 （6）回答税务机关对税务中介机构出具的鉴证报告，在什么条件下可以采信。 【答案】
（1）房地产开发企业将开发产品用于对外投资的，应视同销售房地产。本题中房地产开发项目全部竣工、完成销售（80%已对外销售，20%发生视同销售），符合土地增值税清算条件，房地产公司应进行
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土地增值税清算。
（2）该公司清算土地增值税时允许扣除的土地使用权支付金额=8000+8000×5%=8400（万元）。 （3）该公司清算土地增值税时允许扣除的营业税、城市维护建设税、教育费附加和地方教育附加=20000×5%×（1+7%+3%+2%）=1120（万元）。
（4）扣除项目金额=8400+5000+[1000+（8400+5000）×5%]+1120+（8400+5000）×20%=18870（万元），增值额=20000÷80%-18870=6130（万元），增值率=6130÷18870×100%=32.49%，适用税率30%。应纳土地增值税=6130×30%=1839（万元）补缴土地增值税=1839-600=1239（万元）。 （5）税务机关不能对清算补缴的土地增值税征收滞纳金。根据规定，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定的期限内补缴的，不加收滞纳金。
（6）税务中介机构受托对清算项目审核鉴证时，应按税务机关规定的格式对审核鉴证情况出具鉴证报告。对符合要求的鉴证报告，税务机关可以采信。
特别注意：视同销售时候，营业税不能将视同销售的带进去，因为这个是实际要交税的，他只是视同销售凭啥交税，但是计算增值额的时候需要将视同销售的加进去，也是配比原则，所有的销售和所有的成本费用配比
【例题1·单选题】对房地产开发企业进行土地增值税清算时，下列表述正确的是（）。（2007年） A.房地产开发企业的预提费用，除另有规定外，不得扣除 B.房地产开发企业提供的开发间接费用资料不实的，不得扣除
C.房地产开发企业提供的前期工程费的凭证不符合清算要求的，不得扣除 D.房地产开发企业销售已装修房屋，可以扣除的装修费用不得超过房屋值的10%
【答案】A（注意哪些可核算，哪些不得扣除）可核定扣除项目——前期工程费、建筑安装基础设施、开发间接用的凭证或资料不符合清算要求或不实的。
2. （2011年真题）府城房地产开发公司为内资企业，公司于2008年1月～2011年2月开发“东丽
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家园”住宅项目，发生相关业务如下：
（1）2008年1月通过竞拍获得一宗国有土地使用权，合同记载总价款l7000万元，并规定2008年3月1日动工开发。由于公司资金短缺，于2009年5月才开始动工。因超过期限l年未进行开发建设，被政府相关部门按照规定征收土地受让总价款20%的土地闲置费。
（2）支付拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费和间接开发费用合计2450万元。 （3）2010年3月该项目竣工验收，应支付建筑企业工程总价款3150万元，根据合同约定当期实际支付价款为总价的95%，剩余5%作为质量保证金留存两年，建筑企业按照工程总价款开具了发票。 （4）发生销售费用、管理费用1200万元，向商业银行借款的利息支出600万元，其中含超过贷款期限的利息和罚息l50万元，已取得相关凭证。
（5）2010年4月开始销售，可售总面积为45000m2，截止2010年8月底销售面积为40500m2，取得收入40500万元；尚余4500m2房屋未销售。
（6）2010年9月主管税务机关要求房地产开发公司就“东丽家园”项目进行土地增值税清算，公司以该项目尚未销售完毕为由对此提出异议。
（7）2011年2月底，公司将剩余的4500m2房屋打包销售，收取价款4320万元。
（其他相关资料：①当地适用的契税税率为5%；②城市维护建设税税率为7%；③教育费附加征收率为3%；④其他开发费用扣除比例为5%）
要求：根据上述资料，按序号回答下列问题，如有计算，每问需计算出合计数。
（1）简要说明主管税务机关于2010年9月要求府城房地产开发公司对该项目进行土地增值税清算的理由。
（2）在计算土地增值税和企业所得税时，对缴纳的土地闲置费是否可以扣除? （3）计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的土地成本金额。 （4）计算2010年9月进行土地增值税清算时可扣除的开发成本金额。
（5）在计算土地增值税和企业所得税时，对公司发生的借款利息支出如何进行税务处理?
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