发布时间 : 星期日 文章南京市房地产市场研究报告更新完毕开始阅读
各片区房价普遍上涨1000元/平M左右，领涨片区是城中、河西、城东和江宁，城北、城南，江北在下半年涨幅提升也较为明显，2003年商品住宅价格飞涨的主导因素是供求关系的力量拉升和楼盘品质化倾向的提升。下表为2000年到2003年时间段，南京市商品住宅典型大盘价格走势。
表3-1 南京市大盘2000-2003年价格走势分析
年度 工程名称 武夷花园 明月花园 湖滨世纪花园 太阳城 天地新城 云锦美地 所属 片区 江宁 江宁 江宁 城东 江宁 河西 1800 1400-1680 1600-1900 / 1700 2000年 2001年 2002年 （及2000年以前） 售价（元/平M） 2000 2100 2100 / 2000 2300 2300 2200 2400 3300（别墅式公寓） 明月港湾：3380 2600 3000 3050 2003年 一期：4200；二期：4600；三期：5200。 有关70典型楼盘各工程的销售跟踪详情及相关研究，详见2004年1月底发布的《抉策南京市70典型楼盘价格指数报告》（2003年12月），报告详细分析了2003你那10-12月南京市各片区商品房、商品住宅的价格走势及销售状况，并给予多角度的相关性分析。 4. 分物业商品房价格水平分析
根据抉策地产研究中心70典型楼盘价格指数数据库数据统计。2003年10月至12月南京市分物业商品房价格走势统计如下表：
图3-5 分物业商品房均价比较图(单位：元/平M)
800060004136551055862003年10月2003年12月4000200002003年10月2003年12月住宅41364378写字楼、商住楼55106026别墅及公寓均价55865988
本期70指数写字楼均价为每平M6026元，略高于城中住宅均价。近期南京市酒店式公寓销售状况良好，供给量加大，12月别墅及公寓均价为每平M5988元，这个价格基本代表了城区公寓住宅及郊区中档别墅的价格面貌，与写字楼、
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商住楼工程相比，小户型的城区公寓工程尤其热销，有的工程3个月内价格涨幅达20%以上，但鉴于物业经管费用较高等因素，小户型公寓工程与城中区优质住宅工程的比较优势还不够明显。
2003年南京市场近郊别墅工程的销售状况良好，很多是业主在已有两至三处房产的情况下以休闲度假、第二居所为目的进行的长期投资行为，这在一定程度上说明消费者对经济的长期乐观预期，并有对南京房市房价将继续上涨的心理预期。
本期70指数工程跟踪的南京市典型商铺销售状况平稳，一方面说明市场对接受投资型产权商铺的模式有一定的等待期，一方面也说明近期炒商铺的大笔游资没有冲击南京商铺市场。但值得关注的是江宁区商铺供应面积大大超过市场需求，如果区域经济发展预期继续滞后，除个别规划设计合理的工程，江宁片区商铺有价无市的局面可能即将形成。
从2003年全年来说，南京市分物业商品房价格走势的明显特点是，商铺价格涨幅最大，并出现了产权式零售商铺热销的情况，承诺高额投资回报的销售方式促进了商铺价格的进一步上涨，与商铺价格走势比较，2003年南京市住宅价格涨幅较平稳，季度涨幅较为平均。2003年南京市别墅、写字楼价格走势比较理性，上涨幅度较小，高附加值的产品供给较多。 5. 存量房（即二手房）价格水平分析
根据抉策地产研究中心对南京房地产市场2003年11、12月二手房价格监测数据，城中、河西、城东三个区域二手房均价仍然遥遥领先，均在4000元/平M以上，较上半年，河西二手房价格上涨约200元/平M，二手房均价在3500-4000元/平M区间内有城南、城北两个片区，城北地区价位升幅较大且成交活跃，主导因素是地铁通车在即，江宁片区是目前南京市二手房均价盆底区域，仅为2960元/平M。
图3-6 2003年10月至12月二手房分区均价比较图（单位：元/平M）
100003790043823960485047402960城北35683790城东42714382城南37983960城中47864850河西45894740江宁289629602003年10月2003年12月2003年10月2003年12月
结合2003年底南京市二手房价格走势，我们进一步对12月商品住宅和二手房价格做对比分析：
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图3-7 2003年12月二手房与商品住宅分区均价比较图（单位：元/平M）
7000600050004000300020001000003年12月二手房均价03年12月商品住宅均价
城北37904010城东43824390城南39604260城中48505850河西47404959江宁29603120受新商品住宅价格涨幅及拆迁新法的刺激，2003年12月南京市二手房价格继续上扬，例如河西、城南等区域二手房均价涨幅与商品住宅涨幅都很接近，比较2003年10月数据，目前南京房地产市场二手房均价仅仅略低于商品住宅均价。拆迁新法的公布刺激了原先持币观望的人群，拆迁均价的上调及城区众多地块的“升级”现象，让大部分期望淘到价格低廉的二手房的观望者下决心实施购买行为，但这一部分需求被年末新开盘的商品住宅工程分流，所以导致了二手房价格上升幅度放缓，这并不代表目前南京市二手房市场的降温。
2003年全年，南京市二手房交易登记5.9万件，交易额118.4亿元，分别比上年增长90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易价格涨幅基本与新商品房价格涨幅同步，对于城中生活品质较高的某些地段设施完善的二手房价格在过去一年里上涨了1000元以上/平M也已不是特例。由于二手房的供给受市场价格走势影响较大，2003年下半年，南京市二手房的供给总量较上半年增多，市场状态由明显的供不应求向供求基本平衡过渡。 6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析
南京市2003年度供应市场的经济适用房价格普遍在每平M1600-1800元左右，因为占商品房供应总量的比例较低，对目前南京市整体房价没有体现出下拉效应。经济适用房虽然解决了一部分低收入人群、被拆迁户的居住需求，但因全年供应量只有90万平M，而对较低价位住宅的需求量远远超出这个水平，而住房已成为居民生活的第一必需品，让很多中低收入的人群转而购买中等价位段的位置较偏的商品房。
2004年南京市中低价商品房和经济适用房新开工规模将达到210万平方M，全年将完成180万平方M，将解决2.8万多户困难家庭及中低收入家庭的住房问
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题，总量几乎是2003年的3倍，也就是说，2004年中低收入家庭和拆迁户家庭购得中低价商品房、经济适用房的比例将大大增加，形成二手房价格与新商品房价格的这一主要压力源将在2004年有所缓解。
2004年南京市经济适用房价格：由于经济适用房旨在解决低收入家庭和拆迁困难家庭的住房问题，因此上浮的幅度不会太大，预估应在每平方M150元左右。近期正式拉开申购序幕的南营湾地块楼盘售价采用了每平方M2600元的政府定价，而南京保障拆迁补偿款在20万元以下、住房困难家庭的第二幅中低价商品房用地——幕府西路地块顺利挂牌出让，市场限价为3100元/平M。2003年南京中低价商品房楼盘的可售面积平均价格规范确定在每平方M2600-3200元。这个价格水平在目前选址的地块附近大约有500-800元/平M的价格优势。2003年中低价商品房对南京市各片区商品房均价的拉低效应尚未显现，但其在近两年内中低价商品房供应放量的可能性是影响未来南京房价走势的重要因素之一，近期有关数据显示，2004年经适房、中低价商品房的供应比例将占新建商品房总量的20%左右。 7. 土地价格水平分析
表3-2 南京近四年土地出让价格统计
年份 2000 2001 2002 2003 成交均价(万元/亩) 193 187 229 281
2003年以来，南京市土地出让与成交价格升幅较大，根据统计，各类建设用地平均每亩出让价格已达281万元。2003年，南京市土地供应量较上两年加大许多，统计数字显示，2003年以来，南京市共出让土地1386.41公顷，是2002年的8倍，虽然土地供应量放量但土地价格仍然节节攀高。
从楼面地价的统计来看，2003年各区域成交土地的楼面地价水平较2002年上涨约12.1%。
图3-8 2002、2003年南京市各片区楼面地价比较
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