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目 录
目录 ………………………………………………………………………………………………..1 综述4
一、前言4
二、研究方法简介5 1. 研究背景说明5
2. 抉策地产研究指标体系说明6 三、延伸服务7 四、报告9 摘要9
1、房地产需求上升势头强劲9 第一节市场容量分析10
一、2003年南京市房地产市场容量分析10 （一）2003年的商品房市场容量11
1. 拆迁购房仍然处于南京房地产需求的主导地位11 2. 投资者比例波动较大较快11 3. 结婚购房比例比较稳定11
4. 改善居住环境群体需求比例变化较小12 5. 城市化进程等购房需求12 （二）存量商品房市场容量12
二、2003年南京房地产市场交易状况分析13 1. 2003年商品房已实现需求状况13 2. 商品房交易量的历年增长情况13 3. 2003年未实现需求状况分析14 三、2003年需求结构分析14
1. 各片区的结构比例及季度变化情况14 2. 楼型层次及季度比例变化分析15 3. 商品房价格档次及季度变化情况16 第二节产品结构分析18
一、2003年市场供给总量18 1. 商品房开发持续增长18 2. 土地资源的供给状况19 3. 2003年存量房供应状况20
4. 经济适用房和中低价商品房开发建设情况20 二、2003年房地产供应结构以及供需分析21 1. 2003年南京市房地产市场总体供需分析21 2. 各区域供需结构分析21 3. 价格层次供需结构分析23 4. 楼型供需结构分析24
5. 商品房总价与区域供需交叉分析24 三、2004年南京市商品房供给总量分析25
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1. 商品房25 2. 经济适用房26 3. 片区状况分析26 第三节价格研究27
一、供应价格水平分析27
1. 抉策南京市70典型楼盘价格指数27 2. 商品房价格水平分析30
4. 分物业商品房价格水平分析33
5. 存量房（即二手房）价格水平分析34
6. 经济适用房、中低价商品房价格水平分析35 7. 土地价格水平分析36
8. 房地产三级市场——租赁市场价格水平分析37 二、2003年度南京市商品房价格因素及相关分析37
1.供需结构性失调仍是南京市商品房价格上涨的主要动因37 2. 经济增长及消费者信心——价格支撑面之一39 3.投资拉动——价格支撑面之二39
4. 商品房直接成本的上升带动房价上涨40
5. 城市化战略与房价水平——地区中心效应显现40 6. 开发商保利因素——楼盘品质化倾向41 7. 拆迁新法等政策影响41 三、南京市房价展望41
1. 2003年房价总体特征41
2. 2004年市场环境及房价趋势41 第四节消费者调查研究43
一、背景资料43 1. 样本特征43 2. 研究方法43 3. 研究指标43
二、购房者基本情况分析44 1. 年龄结构分析44 2. 学历分析44 3. 收入结构分析45 三、购房需求分析45 1. 面积需求分析45
2. 收入与可承受价位交叉分析46 3. 套型选择47
4. 消费者可承受商品房总价分析47 四、购房者行为分析48 1. 付款方式分析48
2. 收入与媒体影响度交叉分析48 3. 年龄与购房区域交叉分析49
4. 购房者对2004年房价变化的心理预期和接受能力分析49
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第五节生活指数评价51
一、生活指数评价51
1. 区域生活指数模型51 2. 应用与测评结果52
二、典型楼盘生活指数评价52 1. 典型楼盘生活指数模型52 2. 应用与测评结果54 三、典型楼盘性价比分析54
四、抉策地产研究中心生活指数专项研究55
1. 典型楼盘生活指数及性价比综合分析报告55 2. 楼盘工程前期定位研究55 第六节广告监测与研究55
一、第三季度南京市房地产平面广告投放监测55
二、2003年11、12月南京市楼盘报纸平面广告投放统计分析56 1. 投放量排名56 2. 投放频率排名56 3. 分区域投放量统计56 4. 物业类广告投放量统计57
5. 开发商楼盘平面广告投放量统计57 三、南京地区各平面媒体影响度分析58 平均日发布广告量统计58
四、楼盘形象宣传主题跟踪分析58
1. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题类型分析58 2. 2003年11、12月楼盘平面广告投放主题宣传用语一览58 五、从购房者相关特征分析媒体影响度60 1. 购房者媒体偏好分析60
2. 媒体广告对购房者决策的影响分析60 结束语61
报告附件： 2003年房地产业政策影响面分析62
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综 述
一、 前言
2003年是南京市房地产业波澜起伏、众说纷纭的一年，随着长三角都市圈的形成、南京市沿江大开发方案的全面启动、众多重大市政建设工程的完工与建设，南京市作为地区性政治、文化、经济中心城市的地位日趋显现、各方面已驶上高速发展的快车道。从房地产市场的具体表现来说，2003年南京市地价、房价涨幅惊人，交易量更是突破了历史最高水平。开发商与运营商在惊喜高利润回报的同时受制于土地拍卖造成的高地价，在品牌运营、土地储备资金实力的更高要求下，一些企业开始考虑兼并与整合的长期战略；另一方面，消费者愿望与实际差距越拉越大，很多人在猜测、犹豫中未能实现买房的愿望，而就在2003年，我国人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一个国家经济发展水平的总量尺度，人均GDP评价的是一个国家的富裕程度，人们根据这个数字的变化来划分经济发展阶段，这说明我国真正进入了“脱贫”致富的阶段，在新的历史时期，社会将会发生更多积极的变化，比如在日益发展完善的市场经济环境下，过去人们生活中的奢侈品逐渐成为今后的日常必需品，消费结构将向发展型、享受型升级，住房、轿车、电子、通信等大宗消费品市场将出现爆炸性增长，更加缤纷多样的消费方式即将在膨胀的消费时代成为现实。
2003年的岁末，众多有关房地产市场的报道中，最吸引读者眼球的是2004年房价有可能走向平稳甚至回落的种种预测。抉策地产研究中心本着四年房地产市场研究、经纪服务的经验，纵观2003年房地产市场发展轨迹，重申自己的观点：市场经济是过剩经济，商品的短缺永远只是暂时的，商品过剩是市场经济的常态。随着市场的发展成熟，竞争会愈演愈烈，不久的将来，房地产市场一定会全面进入供过于求的局面。
房地产市场目前远未成熟，产品（商品房）又是相当复杂的特殊商品，相关影响因素如国内、外宏观政治、经济形势、金融政策、相关法律法规的变化都会直接影响其微观市场表现，片面的以某些经济指标作为房价与房市的预测依据进行市场预测是不可取的，所谓预测其实就是“瞎子算命”，会产生错误的引导甚至欺骗。
供需关系是房地产市场的主导因素。了解市场供求关系及其变化趋势，深入研究微观经济走势、消费者需求特征、消费行为特征、消费心理的变化是极具意
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