发布时间 : 星期六 文章关于农村集体土地征用后地上房屋拆迁补偿有关问题的答复更新完毕开始阅读
施、公共设施先于商业开发用房建设或同期同比例建设。同时提倡多村整合，打破地域界限，统一规划、整体布局、连片开发，实现资源共享、设施共用、功能互补，建成规范的城市社区。在整村改造的前提下，在改造实施方案审批、规划审批、土地供应、工程建设等环节中要把村（居）民的安置工作放在首要位置，确保安置房和市政基础设施、公共设施建设到位，全面改善和提升村（居）民生活条件与生产发展条件。 4．坚持统筹兼顾、多方共赢的原则。在城中村改造过程中，要充分考虑其综合效益，切实维护公共利益，兼顾各方利益，把握好改造工作的平衡点，不能因监管不力让城中村村（居）民利益受损，更不能因改造不彻底形成遗留问题和出现新的城中村，保证改造工作始终健康、均衡、有序开展，确保社会稳定和公共安全。 （二）总体要求
1．实施改造的城中村，要做到“五个到位”。即组织领导到位、宣传发动到位、工作措施到位、改造提升到位、政策落实到位。组织领导到位是指市、区、乡（办）、村（居委会）都有专门组织、专人负责城中村改造工作；宣传发动到位是让全体村（居）民充分理解城中村改造的政策、方案，使绝大多数村（居）民支持改造；工作措施到位是要保证城中村改造采取的一系列工作措施扎实有效；改造提升到位是指城中村改造必须符合城市总体规划和片区控制性详细规划的要求，高标准、高品位、高档次，对村（居）民生活生产环境和城市形象都要有明显提升；政策落实到位是指确保村（居）民的安置补偿、相关待遇等应保障和享受的政策落实到位，确保政府主导、规划先行、整村改造、多方共赢等基本原则的贯彻落实。
2．城中村改造要确保“两个改善”和“三个重点”。“两个改善”就是通过城中村改造，使群众生活生产条件得到改善、城市功能得到改善，这是实施城中村改造的出发点和立足点。“三个重点”就是必须坚持整村改造、坚持安置房建设优先、坚持市政基础设施和公共设施同步建设，使城中村改造始终保持正确的方向、沿着正确的轨道健康有序实施。
3．城中村改造要实现“五个转变”。即集体土地转变为国有土地、村庄转变为社区、村委会转变为居委会、村民转变为居民、农村集体经济转变为城市混合经济或股份经济。“五个转变”完成后，使城中村融入城市，从根本上完成改造任务。 三、组织领导和实施主体
城中村改造是政府行为，要始终坚持政府主导，市、区、乡（办）、村（居委会）都要成立强有力的城中村改造工作组织机构。
（一）市政府统一领导。市政府成立城中村改造领导小组，主要职责是制定城中村改造政策和年度计划，批准改造村及改造实施方案，监督指导城中村改造工作等。领导小组下设办公室，负责项目的组织、协调、推进等日常工作。办公室设在市住房和城乡建设局。
（二）区政府（管委会）组织实施。区政府（管委会）是城中村改造工作的第一责任单位，负责城中村改造实施方案的制订、组织实施、协调和督导检查，负责城中村改造项目招商、招标。区政府（管委会）要成立以主要负责人为组长的城中村改造领导小组，设置专门机构，抽调专职人员具体组织实施城中村改造工作。每个城中村改造项目均须实行“四个一”制度，即一位县级领导牵头、明确一个责任部门、成立一套工作班子、明确责任一抓到底，对改造中的疑难问题现场办公、及时研究、及时
解决，责任不得下放。
（三）乡（办）和村（居委会）具体落实。各乡（办）和村（居委会）要成立相应的组织机构，具体落实市、区政府（管委会）的城中村改造政策和工作要求。村（居委会）严格按照“4＋2”工作法开展工作。
（四）市直相关部门按各自职能认真做好城中村改造中建设项目的行政管理和服务工作。
各级各部门要将城中村改造摆在更加突出的位置，进一步增强责任感和使命感，各司其职，密切配合，通力协作，形成齐抓共管的工作合力。 四、实施和管理 （一）改造模式
根据城中村改造项目具体情况，可以采取政府统征储备开发、市场化运作、村（居委会）自主改造等改造模式。 （二）改造用地
建成区内已批复新村规划的村庄，原则上在其规划建设用地范围内进行改造。 城市新区、产业集聚区内的村庄，原则上实行多村整合、迁村并居。市城乡规划、国土部门根据《城市总体规划》、《土地利用总体规划》、现行国家规范等有关规定和城中村人均安置建筑面积指标，确定城中村改造村（居）民安置建设用地和商业开发建设用地规模，其余的集体土地纳入政府统一储备。
城中村改造安置房建设用地和市政基础设施、公共设施建设用地均采用划拨方式供地，商业开发建设用地公开出让，并将村（居）民安置补偿作为前置条件。 （三）土地征收补偿与安置
村（居）民土地征收补偿与安置是进行城中村改造的先决条件，确定城中村改造实施方案首先应确定村（居）民土地征收补偿与安置办法。土地征收补偿安置应有产权置换和货币补偿两种方式。
1. 城中村改造村（居）民安置建设标准：村（居）民自住房建筑面积人均30平方米，村（居）民生活保障性住房建筑面积人均30平方米，生产保障性用房、市政基础设施和公共设施建筑面积人均10—30平方米。考虑户型设计、住房分配过程中的客观因素，允许在人均自住房建筑面积和生活保障性住房建筑面积之间适当微调。 实施改造的城中村商业开发建设用地土地出让金净收益不足以弥补村（居）民安置房、市政基础设施和公用设施建设投资的，不适用上述安置建设标准。
2．列入改造计划的城中村，由区、乡（办）组织相关村委会对现状建（构）筑物进行核查，登记造册，锁定现状后，严格禁止各种私自建房行为，否则一律不予补偿。 3．村（居）民原住房建筑面积大于村（居）民自住房和生活保障性住房安置建筑面积的，超出部分按照国家有关规定予以补偿；村（居）民原住房建筑面积小于或等于村（居）民自住房和生活保障性住房安置建筑面积的，不再补偿。
4．实施改造的城中村应有具体安置计划和时间表。鼓励有条件的村（居委会）一次性实施，一步到位。分期实施的，一般不超过两期：自行改造的村（居委会），第一期建设的安置房面积不得低于其总建筑面积的30%；房地产开发企业参与改造的村（居委会），第一期建设的安置房面积不得低于其总建筑面积的70%。 （四）配套设施
城中村改造中的城市道路、供水、排水（污）、供电、供气、供暖、环卫等市政基础设施和教育、卫生、体育、公共管理等公用设施，纳入城中村改造项目建设，保证改造项目具备接入条件。 五、资金支持
城中村改造项目所需资金（含安置房和市政基础设施、公共设施投资）按照一个项目（一村或多村整合）一核算的办法，由区政府（管委会）城中村改造领导小组负责核定项目投资概算，根据项目投资概算核定相应的土地出让方案，并报市城中村改造领导小组审核认定。
城中村改造项目土地出让金净收益部分（扣除国家、省规定应计提或上缴费用和征地成本后的剩余资金）按审核认定后的投资概算和市发改委下达的投资计划拨付，专项用于该项目中的安置房和市政基础设施、公共设施建设，并按工程进度拨付项目建设单位。土地出让金净收益结余部分按相关财政政策规定执行。特殊情况可以一事一议。
生产保障性用房经有关部门批准变为经营性设施的，按其应分摊的土地面积补办土地出让手续，足额补缴土地出让金后，由市发改委下达投资计划专项用于相关经营性设施建设。
城中村改造安置房和市政基础设施、公共设施建设项目涉及的行政性收费、政府性基金和财政全供单位执收的事业性收费，除国家和省明文规定不得减免及须上缴国家和省分成之外的形成政府财力部分予以免收；其他事业性收费减半收取；经营服务性收费应按下限收取或经协商给予优惠。
城中村改造项目要按照国家法律法规要求同步配套建设防空地下室，确因客观原因限制不能修建防空地下室的，由人民防空主管部门审核批准后，按规定缴纳防空地下室易地建设费。 六、具体要求
（一）加强监督管理。对已列入改造计划的城中村，城中村改造领导小组办公室及有关部门要严格按照国家有关规定，做好改造条件审查、改造项目规划审核、改造实施方案初审、改造项目验收，严禁未经批准擅自启动改造程序。严格市场运作，确保依法办事，规范操作。严格各项资金征收和使用管理，加强财政、审计监督，确保资金安全和使用效益。加强工程质量监督和安全监管，确保工程建设的高质量和高水准。坚持阳光作业，做到公开、公平、公正，自觉接受社会各界监督。
（二）加强舆论引导。区（管委会）、乡（办）信访部门、政法维稳部门要严格遵循评估程序，对城中村改造项目组织信访评估和社会稳定风险评估，建立健全社会稳定预警机制，及时研究解决城中村改造工作中出现的新情况、新问题，确保改造一个、成功一个。各新闻宣传部门和媒体要通过各类宣传渠道，加强宣传引导，特别要加大对城中村改造政策、成功案例及改造后村（居）民美好生活环境的宣传力度，让群众体会到城中村改造带来的实惠。
（三）完善配套政策。城中村改造的操作模式、工作流程、联审联批和限时办结制度，资金支持、税费减免各项程序、改造奖励办法，以及目标考核具体意见由市城中村改造办公室制定。 七、推进措施
区政府（管委会）、乡（办）在本意见下发5个工作日内，成立城中村改造领导小组及其办公室，并按“四个一”制度要求，成立城中村改造项目相应组织机构，制定相关管理制度和工作推进措施。各相关机构要立即开展列入改造计划城中村项目的推进工作。未制定改造实施方案的，要于本意见下发3个月内将改造实施方案报市城中村改造领导小组审批并获批准；对已批准改造实施方案的城中村项目要建立工作台账、列明时间节点。
市直各有关部门要积极配合城中村改造项目的推进工作，根据各自职能建立工作台账、列明时间节点。
区政府（管委会）、市直各有关部门推进工作的工作台账内容和时间节点须报城中村改造领导小组办公室核准。
城中村改造工作实行联审联批和限时办结制度。城中村改造工作列入市政府与区政府（管委会）、市直有关部门签订的年度目标责任书，年终实施考核奖惩。 建立完善责任追究制度。城中村改造项目相关工作列入市委市政府督查范围；对效率低下、玩忽职守、吃拿卡要等违规违纪行为，由纪检监察部门严格查处；触犯刑律的，移交司法机关依法追究刑事责任。 八、其他
（一）本意见印发前市政府已批复改造的城中村和建成区内已批复新村规划且列入城中村改造计划的城中村，在今年年底前实施改造的，按原城中村改造政策执行。 特殊情况一事一议，由市政府研究决定。
（二）各县（含建制镇）城中村改造、产业聚集区内迁村并居参照本意见结合本地实际制定具体实施办法。
二〇一一年十月二十日