发布时间 : 星期二 文章广西桂林正阳街东西巷项目策划运营方案（最终修正版） - 图文更新完毕开始阅读
三、2011市政规划
桂林市1212工程”是指“一桥两园十二路”，“一桥”为龙门大桥、“两园”为园林植物园、漓东公园、“十二路”分别是西二环路、万福东路、建干北路、阳江南路、阳江北路、滨江南路、滨江北路、福利路、芳香路、芳华路、站前路、临苏路等城市基础设施。
这些项目的实施,将对进一步完善城市路网,疏解中心城区交通,改善城市交通环境和生活环境,缓解城市交通压力,促进桂林社会经济发展产生积极的作用。
四、桂林主要经济指标分析（来源2011政府工作报告）
（一）桂林市GDP增长分析
我市地区生产总值在“十五”期末的2005年为512.03亿元增加到2010年的1108.63亿元，年均增长13.5%；财政收入由51.61亿元增加到121.08亿元，年均增长18.6%。累计完成全社会固定资产投资2717.78亿元，年均增长35.5%。三次产业结构由23.4∶36.5∶40.1调整为18.3∶45.3∶36.4。以特色效益农业为主导的现代农业稳步发展，农林牧渔业总产值突破300亿元、增加值突破200亿元，农民人均纯收入突破5000元大关。
经济的快速增长，使桂林市民的整体消费力大大增加，人民的购买力稳步提升，社会消费品零售总额也不断攀升。
表一：桂林市城镇居民可支配收入与消费支出情况表 可支配收入 消费性支出 消费倾向（%） 增减（%） 2009年1-12月 2010年1-12月 增减（%） 2009年1-12月 2010年1-12月 桂林市 16221.45 17949.14 10.65 10448.52 11477.46 9.85 63.94 桂林市区 16620.38 18372.34 10.54 10966.51 11646.9 6.20 63.39 桂林县域
15822.29 17520.97 10.74 9930.24 11306.03 13.85 64.53 4
（二）城镇居民收入及支出统计
表二： 桂林市2010年家庭收入构成情况 指 标 单位 金额 同比增长% 占总收入比重 家庭总收入 元 19113.4 10.89 100 其中：可支配收入 元 17949.1 10.65 1.工资性收入 元 11163.9 8.68 58.41 2.经营性收入 元 2186.85 10.59 11.44 3.财产性收入 元 782.7 27.02 4.10 4.转移性收入 元 4979.9 13.93 26.05 桂林市2010年城镇居民消费性支出增减情况表 指 标 本期 上年同期 同比增减(%) 五、家庭总支出 14765 13641.4 8.24 消费支出 11477.5 10448.5 9.85 其中:服务性消费支出 2999.89 2662.46 12.67 一、食品 4765 4414.18 7.95 二、衣着 1016.87 949.38 7.11 三、居住 1279.22 1055.69 21.17 四、家庭设备用品及服务 740.13 680.41 8.78 五、医疗保健 664.75 578.71 14.87 六、交通和通信 1401.17 1292.89 8.38 七、教育文化娱乐服务 1344.71 1217.49 10.45 八、其他商品和服务 265.61 259.78 2.24
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（三）2011桂林市旅游业分析
东西巷规划具有旅游地产属性，旅游分析较重要。
桂林作为国际旅游名城，以旅游业为龙头的现代服务业健康发展，质量效益显著提高，2010年累计接待游客8601.90万人次，年均增长13.3%；实现旅游总收入549.74亿元，年均增长23.8%。
桂林借助中国—东盟博览会在广西举办的优势，加大了对东盟客源市场的开拓，东盟国家游客量异军突起，上半年同比增长就超过40%，增幅居全国之首。同时，注重培育穆斯林市场，发展印度、俄罗斯市场，终使使海外旅游顽强收红。
受国家经济刺激政策影响，去年全国国内旅游仍较为红火。桂林旅游对此早有准备，在年初海外旅游一片低迷时就做好了“国际损失国内补”的对策，市领导带头在广东、湖南、上海、北京等国内主要旅游客源城市开展形式多样的旅游推介活动。同时，还精心策划了桂林国际山水文化旅游节、恭城桃花节、兴安“桂林米粉节”、资源老城墙灯歌节等节庆活动，吸引了众多游人，使国内旅游在去年接待1470多万人次的高平台上仍呈现出两位数的高增长率。
在旅游接待和旅游收入大幅增长的同时，接到的游客服务质量投诉为155起，同比下降16.2%，游客满意率全年保持在97%以上。
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第二部分 桂林商业市场分析
一、宏观市场分析
（一）全国商业地产走势
高纬环球机构数据显示，2010年前11个月，中国商业地产投资增长48.4%，众多住宅开发商纷纷进入商业地产领域；此外，去年前11个月办公楼和商铺的销售额同比分别增长48.4%和50.2%。
商业地产的活跃在上海、北京等主要城市尤为明显。数据显示，由于销售、租用良好，上海甲级写字楼空置率由2009年末的17.2%大幅降至2010年末的 6.1%。租金方面，2010年第四季度上海甲级写字楼市场平均有效净租金达到346元/平方米/月，环比上涨3.4%，同比上涨20.7%。
商业地产包括：商铺地产、写字楼、工业地产、购物中心地产、酒店公寓等。传统的商业地产项目从规模和形态上分为三大类，一类是大型的ShoppingMall，一类是主体商业街的商铺店面，还有一类是为社区服务的便民商店，也就是人们常说的居民社区临街商铺。
2010—2011年政策频出、市场多变，通胀压力不减，商业市场无论是供应量还是成交量，都有所下降。国际经济局势动荡不安，先有美债危机，后有美联储承诺低息。在调控背景下,央行保持了谨慎的态度。既没有紧跟美国宣布未来实行低息，也没有进一步加息或提高存准的操作。新“国十条”颁布下，观望氛围出现，但政策也都暂时还未涉及商业市场。
商务部门的“限外”等政策，国内投资者在整个商业地产大宗交易中的比重将加大。
（二）调控针对住宅，商业地产现回暖信号
2010年开始地产行业内部已经开始出现分化，龙头和商业地产的市场份额提升，呈现出强者愈强、弱者愈弱的局面。2011年这种态势进一步延续。上半年地产公司销售回款保持增长，但增幅低于去年同期。其中，一线龙头和商业地产销售回款增幅最大，市场份额同比提高；园区土地开发和主题投资类公司销售回款最差，市场份额有所下降。在房地产调控环境下，一线龙头公司和商业地产具有逆势扩张的能力，资金实力较弱的中小开发商面临市场份额进一步下滑的风险。
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