发布时间 : 星期二 文章利率对房地产信贷风险的影响更新完毕开始阅读
5 利率调控房价存在的问题和防范房地产信贷风险的建议
挥利率政策对房地产市场的调控作用，从而控制过高的房价，产生积极的降温作用，使房价回归理性。
5.2.3加快建立多元化的房地产融资渠道
房地产行业属于资金密集型行业，需要大量的货币资金来维持其正常运行。但在我国，其融资方式还比较单一，主要是以商业银行贷款为主，在一定程度了制约了房地产行业的发展，同时也加大了银行业的金融风险。因此我们要加快建立多元化的房地产融资渠道，积极培育适合不同企业自己的融资模式，不仅可以化解金融风险，也能够推动房地产市场的大繁荣。一方面，房地产信托是房地产行业融资创新的首选，也是目前我国房地产开发企业逐渐接受的一种房地产融资方式。另一方面，房地产证券化是解决房地产市场融资瓶颈的有效途径。目前，由于国际上已经有很多成功的资产证券化的经验，加之我国房地产市场发展潜力巨大、证券市场日益成熟、金融法律体系日益完善，我国推行房地产证券化的条件已经基本具备，值得尝试。
5.2.4加强政府对房地产市场的调控和监管职能
其一，政府要加大对房地产市场的宏观调控力度。我国房地产业的发展重点应该是面向广大人民群众的普通商品房，一方面，要严格限制商业银行对高档商品房开发商的商业贷款，引导房地产市场的健康发展；另一方面，政府要特别关心和帮助解决低收入家庭的住房问题，大力支持中低档商品住宅区的建设，给予他们贷款上的优惠政策，建立健全廉租房制度，改进和规范经济适用房制度，解决当前的住房矛盾，实现“人人有房住\，把政府调控房地产市场的重点放到廉租房建设上来。
其二，利率政策应该与其他政策手段相配合以形成合力。上面的实证结果也表明，仅靠单一的利率手段来调控房地产价格，效果微乎其微，甚至还会带来相反的效果。但通过利率调控我国房价的过程也可以看到，在2010-201 1年实施加息政策的同时，相应采取了配套的宏观政策，如2010年4月17日的“国十条\，对于抑制房价起到了一定的作用。因此，我们要联合汇率、信贷、税收以及住房贷款首付款的比例等手段，加强对房地产市场资金流向的管理，防止投机热钱涌入房地产市场推高房价。
5.3 防范房地产信贷风险及我国商业银行个人住房信贷风险的对策
5.3.1 改善房地产企业融资的来源
改善房地产企业融资的来源，需要做好规划，使得银行贷款的比重维持在一
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个适时适当的程度内。银行信贷规划需要有节制地限制房地产贷款的额度，并根据房价的变化及时做出房地产信贷额比重限制的调整。在两者之间，需要货币政策当局构建一个桥梁，通过密切关注房地产价格、银行信贷以及二者的相互影响来提示房地产企业，投资房地产的个人以及银行注意二者的关联。
5.3.2 抑制银行贷款大量进入房地产业的现象
抑制银行贷款大量进入房地产业的现象。则要拓宽房地产融资渠道，分散风险到更广阔的金融市场。不能任由银行贷款占资金来源的比例持续飙升。遏制贷款资金的大量涌人。抑制房价过快增长的问题．除了常规的房价调控政策以外。在住房保障体系上有所完善才能对房价的飙涨从根本上起到一定的限制作用。
5.3.3 逐步建立和完善个人信用制度
目前，我国个人信用制度除了个别城市正在试行外，其他地方几乎还是空白，在全国范围内无法评估，无法满足日益复杂化了的社会经济活动的要求，”建立健全个人信用制度已经迫在眉睫，如果再不发展个人信用制度，中国经济的进一步发展就要受到严重制约。我国信用制度的建立最困难的可能是协调各部门，建立个人信用制度是一个非常庞大的工程，涉及银行、公检法、海关、税务、保险等许多部门，各个部门还要统一标准，步调一致，但一旦达成共识，初步框架的建立并不需要太长时间，技术方面也已经不成问题，因为现在互联网技术也已经成熟。一旦建立好了完备的信用制度，通过信用记录的查询，可以直接为商业银行提供个人详实的信用资料。从而使守信用的人即使得到银行信贷资金的支持，不守信用的人就无机可乘，这是建立个人信用制度的最大优势。要想得到银行的信贷支持，就必须笃守信用履约付款，至始至终作一个守信人。否则，一旦发生信用欺诈和不履约的行为，银行将会把不守信者的劣迹记录到其信用档案中，他人可以方便迅速地查询到失信者的劣迹。个人信用制度的实质就是对个人信用行为的监督，这对个人的一生具有重要意义。另外，建立好了个人信用制度，还能够为银行大量的富余资金投向信用记录良好的个人，实现住房贷款的需要，既能在降低银行信贷风险的同时又能增加银行银行贷款的收益，也能促进社会生产力的提高和社会的和谐，为房地产市场注入动力。
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5.3.4加强商业银行内部信贷风险管理
(1) 建立银行内部信用风险防范
由于国有银行在我国商业银行中占据主导地位，长期以来一直沿袭计划经济体制下的贷款管理方式，同时国有银行缺乏有效的市场竞争和激励约束机制，信贷管理粗放，风险管理水平低下。在放贷前，没能对借款人的真实资料背景进行有效的调查和查验，只单纯地凭着借款人出具的类似收入证明书等资料就安心放贷。因此，除了要在全国银行系统建立信用档案外，在银行内部也要提高信用风险管理水平。要在银行内部建立信用风险防范、监督管理和责任追究体系，实行发放贷款前的审查、发放贷款中的验证、发放后的跟踪定期核查整个环节进行风险控制。
(2) 加强管理和维护好个人住房贷款数据库．
目前部分商业银行已经开始重视对自己的个人住房贷款数据库的建立、管理和维护，但是大部分商业银行还没有意识到一个完备的数据库在操作风险防范中能起到的指导作用。一个完备的个人住房贷款的数据库，包括了提前还款、违约风险、操作风险等多方面的数据信息。掌握了这些全面的数据信息，就能很好地通过数学模型定量地对个人住房贷款面临的风险进行全面的分析，也就为制订出有效的政策提供了基础参考。比如危害严重的假按揭现象，一个有效的操作风险防范手段，就是建立防范假按揭发生的数据库，通过收集大量的案例进行统计定量研究分析，得出高度相关的因素以方便在具体操作中对假按揭进行防范啪，。
(3) 规范业务操作流程和手续
科学定制贷款业务流程，明确划分操作环节及其审核重点以保证贷款环节衔接顺畅，方便业务人员熟练掌握，以操作程序的规范性保障贷款安全性。对贷款资料审查、贷款额度确定等主要坏节归纳制定审核与操作控制要点，对关键环节重点控制以避免疏漏。同时加强对业务操作的监督与复审，实行双人独立复核操作，强化相互监督，将操作失误降到最低和减少人为操作风险。
(4) 提高贷款业务从业人员的综合素质
通过建立奖惩机制来规范放贷业务人员的行为，强化对信贷业务人员的业务政策与相关理论知识，岗位责任与敬业精神培训，风险意识教育等，不断提高其综合素质：定期对个人住房贷款业务进行事后稽核，对放贷业务人员进行岗位责任审计，督促其增强自律意识，杜绝放贷业务操作的主观随意性，以规范的程序保障业务的安全性。严格岗位责任追究制度，一旦发现人为原因造成贷款风险，视情节轻重追究并严肃查处相关人员的相关责任，对信贷业务人员形成一定的威慑力，使之自觉认真地做好个人住房贷款业务中岗位本职工作。
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5.3.5稳步推进住房信贷资产证券化的健康发展
个人住房抵押贷款证券化是发放住房抵押贷款的金融机构将其持有的抵押贷款汇集重组为抵押资产组合，经过担保和信用加强，以证券化形式出售给投资者的融资过程。资产证券化不仅降低了金融机构的风险，极大地提高了金融机构的的资本运营能力，而且还通过对初级产品的加工，提高了贷款组合的质量，分散了风险，使证券的担保人和投资者等众多市场参与者从中获益，具体表现在：改善银行贷款资产的流动性，住房金融机构的负债多为期限较短的储蓄存款，而资产则大多是期限为l到30年的抵押贷款，二通过抵押贷款证券化，可以使长期贷款得以流动，从根本上解决了短存长贷的矛盾；促进金融产品和金融行业的深化，能够将商业银行传统的风险集中问题分散在各保险机构和其他金融中介机构之间，从而提高了整个金融体系的安全；提高银行的资本利用率；改善银行资产负债结构；扩大银行的经营范围，提高其经营效益；促进资金流动，使利率趋于平均化。但是我们也应该认识到，住房抵押贷款证券化也同时给发行人和投资者带来了各种风险。主要包括：抵押贷款资产交易风险，即当证券发行人与贷款发放人进行贷款资产交易时，可能因为交易双方信息的不对称，导致发行人交易价格与资产实际价值的相差较大：证券发行风险，表现在发行人能否按预定的发行价格在预定的发行时间内发售完毕，证券承兑风险；而投资者面临的风险集中表现为证券承兑风险和流动性风险。为此我们应该从发行人和投资者二方面控制风险：发行人要全面收集和了解有关交易资产及证券发起人的详尽信息，在进行资产交易时，要求发起人对提供信息的真实性作出保证，方法虚假和不真实信息；努力提高证券的信用评级等，再者为例降低投资者可能面临的风险，证券发行人不能负有除证券债务以外的其他债务。
5.3.6加强政府对个人住房信贷的监督管理
银行业在国民经济发展中具有特殊地位，银行业的运营对经济金融安全具有重大影响，突出地表现为银行机构的风险具有高度的传染性，其风险扩散会引发金融泡沫和形成金融危机，比如这次由美国住房抵押贷款市场衰败引发的全球“次贷’’危机，就是美国政府有关当局监管不力。所以加强外部合适尺度的监管，是防范我国银行业出现类似危机的有效手段。具体表现在以下几个方面： (1) 银行监管的效率问题
银行创新和国际化经营，主要是为了降低交易费用、获取利润和得到更多的发展空间。银行创新为例盈利和逃避管制而进行了创造性的变革，而金融监管机构通过各种特定的行为规范来限制银行过度竞争和冒过度风险。因此两者是矛盾的统一体，管制、放松、重新管制重新放松，循环往复以至无穷，层螺旋线形势
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