发布时间 : 星期二 文章利率对房地产信贷风险的影响更新完毕开始阅读
4利率变动影响下房价波动对房地产信贷风险的影响分析
心，所以就不断的增加信贷资金规模，但是房地产开发需要一段建设期，也就是住房供给存在一个时滞效应，加上房地产行业本身的周期波动，所以未来一旦房价下跌，房地产开发企业的房产销售出现回落，流动资金不能很好的周转，必然造成还贷能力的欠缺，所以在此阶段，房地产开发商给商业银行积累了大量的潜在风险。
在房价下跌阶段，各参与主体对未来持悲观预期，购房消费者持币观望，带来开发商房产销售两锐减，流动资金链紧张，而银行基于在国家宏观调控下收缩信贷规模，这样开发商在多重压力下，必然使得一部分企业出现运营困难，甚至倒闭，而该企业前期的银行信贷资金就很难偿还，出现被迫违约，而银行接收的房产价值在房价下跌阶段也就大幅的贬值和缩水，造成银行信贷资产的损失，也就是前期积累的潜在风险集中爆发转化成了现实风险。
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XXXX学院本科生毕业设计（论文）
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5 利率调控房价存在的问题和防范房地产信贷风险的建议
5 利率调控房价存在的问题和防范房地产信贷风险的建议
5.1 在运用利率政策调控房地产市场时产生的问题
5.1.1 利率政策对房价的抑制作用具时滞性
在调整利率的过程中幅度较小，对于房地产市场所造成的影响微乎其微，从本质和决心上难以起到控制房地产市场繁荣，抑制价格的作用，并且利率政策存在着时滞性，使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果，甚至其实际结果与预期目标背道而驰.从经济学的角度来看，以利率调整等货币政策实施宏观调控房地产市场，必然存在一定的政策效应滞后期。造成这种现象的主要原因利率政策本身存在时滞性。利率变动通过中介变量货币供应量作用于房地产市场时，利率工具的时滞效应既体现在工具变量与中介变量之间，也体现在中介变量与最终目标变量之间。同时作为房地产管理机关的建设部和国土资源部与作为货币政策调控机关的中央银行，在数据信息的收集和处理过程中，尚未建立数据信息共享机制，利用各自的渠道收集的数据信息误差较大，央行难以及时获得房地产市场运行状况及其变动趋势的精确数据，从而可能出现调控滞后的问题。
5.1.2 高回报率是房价上涨的主要成因
2002 年以来，我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴利行业之首，房地产开发商追求高额利率，国际地产利润率一般在5％左右，而我国的地产利润率高则到100％以上，甚至有高达200％的，在各年胡润百富榜上，有不少人是靠房地产一举暴富。央行调息对房地产行业造成的融资成本的增加，相对房地产企业的高额回报来说，其影响可以说是微乎其微。
5.1.3 市场需求是难以通过调整利率控制的
2010 年，大家都持观望态度出现只看不买的现象，房地产价格仍然居高不下，其主要原因是旺盛的市场需求所造成的；随着经济的发展和百姓生活水平的提高，我国对于住宅消费需求和住宅投资需求大幅度增长的阶段。2005 年．2006 年商品房的供求比小于1，当时的销售面积超过竣工面积。2006 年，城市人口的膨胀必然带来对住宅需求的增长。在2010 年1 月5 日，在清华大学首发的《2009 年中国城市住宅发展报告》提出，我国正处于快速城镇化阶段，未来较长时间内，城镇人口持续增长对住宅的刚性需求仍然强烈。并且人民币升值使得更多的资金涌人房地产市场从而形成新的投机需求。针对旺盛的市场需求，利率上升所带来的房地产投资增加的成本通过抬高房价将其转嫁给购房者来得到补偿。由于我国房地产需求旺盛，小幅利率变动对房地产需求的影响不大，从而也
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影响了利率政策的时效性。利率政策的效果还有待时间检验。贷款利率的调整同时作用于房地产市场供求双方，通过影响供求双方来影响房地产价格。中国人存在\人者有其居\的观念，到达一定的年龄,就需要考虑拥有自己的房子,从而使购房需求呈现刚性，对于小幅利率政策调整反应不敏感。因此在之前加息面前，需求变动不大而供给减少，房地产价格上升也就不足为奇。但是如果加息成为一种常态，不仅会加大普通购房者的借贷成本，更是会进一步推动房地产价格走高，一旦房价涨幅超过了居民的收入增长幅度和支付能力，需求会急速下降。
5.1.4开发商通过抬高房价来转嫁利息成本
开发商可以通过抬高房价来转嫁利息成本，特别是大型房地产企业,他们起着价格 领袖的作用，将增加的融资成本转嫁到了房地产价格上，从而导致房地产价格的继续上涨。从而在一定程度上抵消了利率政策的效果。这是由于在土地交易价格的调控上,人民银行基本上无能为力，不是央行的货币政策所能决定的，在而我国房地产成本的构成中,土地成本占了商品房价格的很大一部分,所以开发商将土地成本转嫁到购房者身上，对此，货币政策在影响房地产市场的走向方面有一定的局限性。
5.1.5地方政府调控房价的动力不足
我国房地产市场的参与主体除房地产开发商、商业银行以及居民消费者之外，政府也扮演着十分重要的角色。房地产开发的基础是土地，而我国自1994年实行分税制改革开始，将城市土地的收益全部列入到地方财政收入。在这样的制度框架下，土地拍卖就成了地方政府增加其地方财政收入的一个重要来源，最近几年一些大城市频频出现“新地王”现象，也说明了这一点。土地的成本提高，则开发商必然会加价销售，从而助推房价。
5.2利率对房价影响存在的问题的解决方法及建议
5.2.1改革利率决定机制
利率政策对房价调控效果是否明显，取决于住房市场的规范程度以及利率传导机制的顺畅与否。在目前条件下，利率仍然由国家管制，较低的利率水平对抑制房地产价格的作用很有限。为了进一步增强利率调节的有效性，在加息政策实施的同时，应逐步实行利率市场化改革，使利率能真实的影响房地产的投资成本，投资风险和收益。
5.2.2 借鉴国外先进经验，充分发挥利率的杠杆作用
在利用利率政策调控的过程中，要吸取国外的先进经验结合我国的国情下决 心加大力度，并且我们要重点研究利息政策的时滞性特点，以供国家能够更大发
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