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3 利率调整对房地产价格的影响分析
3.2.1利率变动通过外汇市场影响房价
假定其他条件不变，一国货币利率上升吸引外国金融资本流入，在外汇市场上形成对该国货币的需求，推动高利率货币的汇率上升。人民币升值导致大量国际短期投机性资金涌入我国，尤其是投向房地产市场，坐享人民币升值和房价上涨的双重受益。资金涌入加大了对房产的需求预期，房产的需求曲线向外移动，房价进一步上涨。当国外资本达到目标收益或受某些突发事件影响如人民币大幅贬值等，就会突然抽逃，狂抛持有的物业，导致房价暴跌，从而给房地产市场带来巨大波动甚至崩溃。
3.2.2利率变动通过证券市场影响房价
利率上升通过证券投资影响房价主要有两方面。一是证券价格与利率之间存在着一定的依存关系，利率上升使证券价格下降，获利降低，使房地产商的直接融资成本过高，导致房地产品供给减少。二是利率上升，证券投资者获利减少，闲置资金转投其他有升值潜力的领域。而房地产的价值相对稳定，经济发展越好，人们对其价值预期越高，投资者将资金投向房地产市场，加大了房地产的投机需求，很可能推动房地产价格的大涨。
3.3 房地产供求双方对利率变化的敏感程度分析
通过分析利率对房地产供给和需求的影响，我们不难发现，利率对房价的作用并不能清晰的确定下来，一个很重要的原因就在于利率对房地产供求双方的敏感性比较低且不同房地产市场参与主体对利率的敏感程度不同。
首先，对于房地产市场的需求方来说，利率提高会抑制购房者的需求，导致其对未来房价的预期有所改变，进而消费性需求和投资性需求都会下降。但是这两种投资者对利率的敏感程度是不一样的。比较而言，消费性需求的购房者对利率的敏感度不高，因为他们对房屋的需求是刚性的，不会因为利率的调整而放弃购房，可能仅仅是对住房面积、购买时间有所改变；但对于购买力有限的中低收入阶层来说，他们对利率的敏感性相对要高一些，利率的上升特别是有持续性的利率上升会使他们暂时退出房地产市场，或者投资于其他市场，或者持币观望等候时机；对于已经通过商业银行贷款购房的居民来说，利率的上升会增加他们每月的还款额，如果认为存在持续加息预期，则消费者可能会愿意选择提前还款方式，尽量减少不断增加的利息成本的支付；对于投资性消费者而言，他们一般拥有大量的闲散资金，对利率的敏感程度也不高。
其次，对于房地产市场的供给方而言，利率提升将导致其融资成本上升，市场投资规模也会相应减少，进而导致房地产市场供给量减少。正如不同的房地产需求方有不同的利率敏感性一样，不同的房地产开发商也存在利率弹性的差异。比较来说，规模较小的房地产开发商对利率的变化比较敏感，利率的上升导致其
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XXXX学院本科生毕业设计（论文）
承担更多的利息成本，同时利率上升也会使其资产负债提高，商业银行有可能处于资金安全考虑而不愿放贷；相反，对于大中型房地产开发企业来说，其资金实力比较丰厚，信用良好，是众多商业银行的首选放贷客户，且有时商业银行为了拉拢这些优质客户，给予的利率也相对比小企业优惠，由于我国每次调整的利率幅度很小，这样以来，利率的调整对大型开发商的影响也就微乎其微了；同时，由于房地产市场是一个存在很大利润空间的市场，由投资带来的巨额利润可以削弱甚至抵消了利率上升造成的融资成本上升。所以，房地产供给对利率的敏感程度不高。
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4利率变动影响下房价波动对房地产信贷风险的影响分析
4利率变动影响下房价波动对房地产信贷风险的影响分析
4.1房价波动与我国商业银行个人住房信贷风险的作用机制分析
4.1.1 基于借款人的理性选择
(1) 房价上涨扩张阶段
房价上涨时期，由于借款人的乐观预期理论，借款人对未来普遍有一种乐观的情绪同时经过一段时间的持续上涨过程后，对未来的预期也会越来越好，在这些心理因素的作用和良好的经济环境下，借款人的信用水平会有所改善，从而可能会导致恶意违约和理性违约的现实风险的下降。但从潜在风险来看，一旦房地产价格大幅下跌，导致经济形势的恶化，使得企业亏损甚至破产，最终导致借款人的收入水平下降，就会导致借款人的被迫违约增长。购房者投资
者过于乐观的预期不断看涨房价，而一旦经济形势逆转而导致房价下跌达到一定比例，其预期收益无法实现甚至亏损，他们将停止还贷，选择理性违约例。而目前我国房价经经过了几年持续的异常上涨，已经出现房价泡沫，而如前面所阐述的一样，未来房价存在下跌的可能性很大，基于这种考虑，随着房价的不断上涨，借款人所带来潜在的风险处在一个不断积累的过程中，并呈现出一个逐步上升的趋势，所以在房价上涨阶段，商业银行个人住房信贷风险处于一个潜在的积累过程。
(2) 房价下跌调整阶段
在房价下跌阶段，以前积聚的潜在风险开始显现。由于房价的下跌通常伴随着济形势的恶化，使得企业亏损甚至破产，导致居民收入水平下降，借款人的被迫违约现实风险显现并上升。房价的下跌还可能使得潜在购房意向的群体选择继续观望，延期购买房产，因而房价一旦下跌将持续很长一段时间，楼市和经济形式也会进一步恶化，加剧借款人的被迫违约风险。在房价下跌阶段，当房价的下跌使得贷款价值低于抵押住房价值是，借款人理性角度考虑，选择理性违约是有利的，所以理性违约现实风险的增加也是必然趋势㈣。．总的来看，在房价下跌阶段，借款人的被迫违约和理性违约现实风险是处于不断扩张的状态，前期积累的潜在的借款人风险将转化为现实的风险，商业银行的住房信贷风险显现并可能出现借款人的大规模违约现象。
4.1.2 基于商业银行行为视角的分析
商业银行的贷款集中度决策影响因素较多，但是银行通常都以获利最大化为动力，因此我们考察是什么因素可能会激励银行采取向住房信贷集中的决策。银行一直认为住房信贷资产是优质资产。所以各商业银行都是不遗余力的争夺个人
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住房信贷的市场份额，上升的房价可能还会在两方面直接鼓励商业银行向个人增加住房贷款。一是由于银行自身所有的房产价值的上升及银行资本的经济价值上升，使得银行愿意持有更多的房产贷款。二是由于未偿还贷款的房产抵押品市场价值上升，现有贷款组合中的损失风险下降了，这使得银行可以在不增加破产概率的条件下发放更多的贷款。
尽管这些因素提高了住房信贷的吸引力，但是事实上，银行低估高度集中的房产信贷的风险，有如下两方面的原因：
(1) 银行存在危机短视症
为数众多的银行均有可能染上“危机短视症打，其原因在于不确定性会导致人们产生从众行为，也就是说，银行在很大程度上对某些冲击事件持有类似的风险暴露。从众行为是大多住房信贷部门领导证明自己判断正确的一个显而易见的证据。也是一旦外部冲击发生他们反驳事后被指责的一道防线。毕竟法不责众，也就是说他们也知道如果风险爆发造成银行的损失，监管当局不可能对所有的银行均予以严重的处罚。事实上，监管当局为了保护银行体泵，可能不得不想方设法减轻外部冲击对各个银行所造成的影响。冲击一旦发生， “危机短视症’’可能立即会转化为巨大的灾难，直觉的存在可能也会加剧商业银行的状况恶化。
(2) 银行缺乏借款人的基础信息数据资料和准确定量的评估方法
信息劣势，出于借款人的基础信息数据资料的缺乏，银行可能还会低估住房信贷过度集中的风险。在一些市场中，关于申请住房信贷客户的真实资料和心态非常难以获得和证实．尽管如此，审慎的放款人至少应当尽量进行现值计算或者采用其他评估方法，如重置成本和市场比较法等。市场价值严重脱离持续的长期均衡。这可能会严重地误导对市场上的抵押品定价。当价格上升时，放款人乐观的预期可能会使得他们高估住房的抵押价值。当价格下降时，同样有相反方向的相互作用。
4.1.3 基于房地产开发商行为视角的分析
房地产开发商的信贷规模通常都远远高于个人信贷，自身的实力也远远高于个人，在面对房价波动的情况时，他们将始终以利益最大化为动机作为对策的选择基点。
在房价上涨阶段，社会各参与主体对未来都保持着乐观的市场预期，作为开发商，房价在未来的持续上涨预期将使得他们增加房地产的开发规模和速度，而作为房地产开发的基础要素一土地确实稀缺的，所以为了在未来企业能有自己的持续发展竞争力，各开发商企业在土地的拍卖会上是一路追涨，就如同在2009年全国各地创出了一个个“地王\，这在很大程度上增加了开发成本。而房地产是一个高杠杆的产业，从土地的购买、房产的建设等各环节都离不开银行的信贷，而作为银行在房价上涨阶段，也对未来房地产开发企业未来的还贷能力充满信
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