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房地产估价案例与分析真题1996年
一、问答题
1、某工厂拟以1000m2的厂区土地与某房地产开发公司合作开发商品住宅，要求用假设开发法评估该土地熟地价格，估价人员主要应掌握哪些相关资料?
2、黄某于1993年购置了一套底层三室一厅的商品住宅，1994年改作餐饮营业用房，并办理了一切有关手续。1996年黄某为转让该房地产，要求评估其现时市场价值。因当地无类似餐饮营业用房的可比实例，故估价人员采用收益法估价(估价依据正确)，估值为40万元。然后，再将该估价对象视作住宅采用市场比较法估价，估值为50万元。由此确定最终估价结论==45(万元)。请问：这样确定估价结论是否正确?为什么?
3、张某于1996年11月3日去世后遗下位于××市××路××号的临街住宅一幢。该住宅占地面积100m2，共两层，每层建筑面积80m2，是张某于1996年初以10万元人民币的价格购得。张某另遗有其他财产合计价值10万元人民币。张某留下遗嘱：“全部财产由两个儿子张甲和张乙继承，张甲继承住宅的一楼和价值3万元人民币的其他财产，张乙继承二楼和价值7万元人民币的其他财产。”在接受遗产时，张甲决定以自己所继承的一楼向张乙换取价值相等的现金；张乙同意交换，但认为当初该住宅以10万元购入，一、二楼建筑面积相等，故一楼现值为5万元；张甲则认为一楼现值应为7万元。为此双方共同请房地产估价师对一楼价值提供咨询意见。现请你作为房地产估价师提供咨询意见。
二、改错题
1、分析下述评估报告，指明其中存在的错误内容(不必提出修改意见)。
××写字楼房地产估价结果报告(略)
××写字楼房地产估价技术报告
一、委托估价方：新城房地产开发公司(简称新城公司) 二、估价对象：新城公司开发建设的××写字楼全部房地产 三、估价目的：新城公司整体转让××写字楼的客观市场价格 四、估价日期：1996年6月1日至15日 五、估价时点：1996年8月1日 六、估价人员：(略) 七、估价依据：(略) 八、估价对象概况：
大华写字楼坐落于××市南方区大华路16号，东临大华路。该用地原为危改小区，1994年5月1日新城公司获立项批准，开始拆迁及其他前期工作，同年11月1日有偿获得土地使用权，一次性向政府缴纳了地价款，并开工。1996年8月1日将全面竣工。根据批准的规划及施工图，估价对象为带裙房的现浇框架13层波浪形板式中档商务办公楼，具体规划要求如下：
1．占地面积：3199m2 2．总建筑面积：14300m2
其中：地下1层2240m2，车位5个，设备间240m2。 地上1层1280m2，其中餐饮娱乐等使用面积875m2。
地上2至12层10780m2，其中写字楼出租单元使用面积7793m2。 3．总容积率4.47，地上容积率3.77。 4．装修及设备：(略) 九、采用估价方法
根据估价对象情况、房地产市场状况及对所掌握资料的分析，估价对象为新建房地产，可用成本法估价，且当地市场同类写字楼出租多、出售少，故还可采用收益法估价，然后确定最终估价值。 十、估价过程： 1．采用成本法估价
采用成本法是以各项现时社会水平的开发建造费用为基础加上正常利润，来确定估价对象房地产的价格。计算如下： (1)向政府缴纳取得土地费用：723万元
(2)拆迁安置补偿费：委托方发生总费用1280万元
(3)建安工程费(含附属室外工程)：2570×14300=36750000(元)=3675(万元) (4)勘察设计等专业费：3675×6.5%=239(万元) (5)管理费及其他费用：3675×7.5%=276(万元)
(6)借款利息：根据近三年当地固定资产贷款平均年利率12.6%计算年利。取得土地的费用按开发全过程计算利息，其他按建设期均匀投入计算利息。 723×12.6%×1.667+(1280+3675+239+276)×12.6%×=151.8+775.4=927(万元)
(7)开发商利润：取当地房地产投资平均利润率25%，(723+1280+3675+239+276)×25%=6193×25%=1548(万元)
(8)销售费税：按售价计算销售费2%、手续费1%、营业税5.5%： (6193+927+1548)×(2%+1%+5.5%)=8668×8.5%=737(万元) (9)成本法估价结果：8668+737=9405(万元) 采用成本法估价的结果为9405万元。 2．采用收益法估价 (1)估计年总收益
写字楼出租价格为每平方米建筑面积5元/日，餐饮娱乐用地出租价格为每平方米建筑面积7元/日，地下车位月租为800元/个。写字楼可出租的使用面积与建筑面积比为70%，餐饮娱乐部分为75%，空置及租金损失率写字楼90%，餐饮娱乐95%，车位90%。则：
(5÷70%×90%×10780+7÷75%×95%×875)×365+800×5×90%×12 =(50097.9+7758.3)×365+280000 =21117513+280000 =2140(万元)
(2)年总成本费用及税金 ①营业税及附加
2140×5%=107(万元) ②成本及经营管理费
水电热气使用费、管理费、维修费、保险费、房产税、土地使用税合计为租金收入的28%，则：
2140×28%=599(万元) (3)估计年净收益
2140-107-599=1434(万元) (4)确定资本化率
据当地调查，银行一年期固定资产贷款年利率12.24%，1995年物价上涨率15%，1995年房地产开发平均投资收益率14.2%，平均13.8%。确定综合资本化率为13.8%。
(5)计算收益价格
采用收益法的估价结果为10371万元。 3．最终估价值
9405×0.4+10371×0.6=9985(万元) 十一、估价结论
经过评估，新城公司所属的大华写字楼在1996年8月1日的客观市场价格为9985万元(大写金额：人民币玖仟玖佰捌拾伍万元整)，折合每平方米建筑面积6983元。
十二、说明事项(略) 十三、有关附件：(略)
估价人员签字：(略) 审核人员签字：(略) 1996年6月15日
2、指出并改正下面估价报告片断中的错误。(不得在试题上改，在答题处指明错误内容并提出改正内容。错处不超过4个。)
可比实例甲的成交价格为2000元/m2，成交时间为1993年12月31日，估价时点为1995年12月31日。
由于卖方急于出手，可比实例甲的成交价格比正常价格低了15%；
当地同类房地产价格水平的变动情况为：1994年底比1993年底上涨了5%，1995年底比1994年底上涨了8%；
可比实例甲的区域因素好于估价对象，当地同类房地产的价格水平比估价对象所处区域要高10%；
可比实例甲的用材比估价对象要差，由此导致可比实例的价格要比估价对象低5%。
根据以上资料得出： (以下略)
答案:
一、问答题
1、用假设开发法评估该工厂厂区土地熟地价格时，估价人员主要应掌握的相关资料有：
(1)该厂区土地使用权证或能够证明土地权属的有关资料； (2)该工业用地转换为住宅用地的规划许可文件；
(3)该工业用地转换为住宅用地应补交的土地使用权出让金的有关规定； (4)该地块1000m2的规划设计条件要求(也可答规划容积率、建筑密度、建筑层数、建筑高度等具体的规划设计要求)；
(5)拟建的住宅建筑造价的社会一般水平(也可答拟建住宅的结构、装修、设备等与建筑造价有关的资料)；
(6)该厂区土地现状情况资料(也可答该土地的地形、地势、土质、承载力以及市政配套设施等土地现状资料)；
(7)当地住宅开发的平均利润率资料； (8)当地的资金利润率资料；
(9)当地住宅开发的相关税费资料； (10)当地住宅开发的专业费用资料；
(11)当地住宅开发的销售费用(或租售费用)资料；
(12)当地住宅的供求情况及类似住宅的正常成交价格资料。 2、这样确定估价结论是不正确的。因为(要点)：
(1)该项房地产估价没有遵循估价的基本原则之一的“最高最佳使用原则”； (2)由于该估价对象作为住宅的价值要高于作为餐饮营业用房的价值，所以就应按住宅作估价，从而采用相应的估价结论。 3、房地产估价师的咨询意见应为：
该住宅虽然一楼和二楼的建筑面积相同，均为80平方米，但其价值不一定相同，还牵涉层次、装修、设施、设备、用途等，因此整幢楼的价值不能平均分摊。应将整幢住宅的全部价值合理分摊到一楼和二楼，以确定一楼的现值，或者对此住宅一楼的现值单独进行评估，才能得到正确、合理的结论。 二、改错题
1、“××写字楼房地产估价技术报告”存在如下问题： (1)缺少受理估价方；
(2)缺少估价对象的更详细资料，如土地地形、地势、土质、承载力、四至及环境等情况；
(3)缺少关于土地使用权年限及起止日期；
(4)在采用成本法估价中，费用项目构成不完整，如装修、设备费用，开发商销售费用(包括市场推广费、委托销售代理费和销售手续费)；
(5)报告中的拆迁安置补偿费是委托方实际发生的总费用，未说明是否符合本地区现时社会一般成本；
(6)成本法计算借款利息时，不能用单利，应该用复利，计息期也均有误； (7)成本法计算销售费税的公式有误，应为：
(8)收益法中计算年总收益均为目前的出租价格，未预测未来是否会有变化； (9)空置及租金损失率90%、95%、90%，概念有错误；