发布时间 : 星期四 文章关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见更新完毕开始阅读
关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见（试行）
杭政办函〔2007〕288号 (日期：2007-10-15 )
[收藏] [字号：大 中 小 ] [打印] [关闭]
杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局 关于进一步深化工业用地节约集约利用加强 建设用地批后监管若干意见（试行）的通知
各区、县（市）人民政府，市政府各部门、各直属单位：
市国土资源局拟订的《关于进一步深化工业用地节约集约利用加强建设用地批后监管的若干意见（试行）》已经市政府同意，现转发给你们，请认真贯彻执行。
二○○七年十月八日
关于进一步深化工业用地节约集约利用加强 建设用地批后监管的若干意见（试行） （市国土资源局 二○○七年九月十四日）
为建立科学的用地观念，严格土地管理，进一步深化工业用地节约集约利用，加强建设用地批后监管，根据《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发〔2004〕28号)、《国务院关于进一步加强土地调控的通知》（国发〔2006〕31号）、《杭州市人民政府办公厅转发市国土资源局关于杭州市全面推进工业用地招标拍卖挂牌出让实施意见的通知》（杭政办〔2007〕8号）精神以及省、市政府的有关政策规定，特制定本意见。
一、充分认识土地资源对我市经济社会发展的重要意义
近年来，我市为盘活存量土地，着力提高节约集约用地水平，采取了一系列措施并取得了一定的成效，促进了经济持续快速发展。但是，我市人多地少，耕地后备资源极度匮乏，耕地保护与用地保障的矛盾日益突出。因此，充分合理利用有限的土地资源，坚持节约集约用地，是当前的一项十分重要和紧迫的任务。各级各部门要进一步统一思想，充分认识加强土地节约集约利用是落实科学发展观的必然要求，是建设节约型社会的重要环节，是保障经济社会可持续发展的迫切需要。要采取切实有效措施，努力实现土地利用从粗放型向集约型的实质性转变，为我市经济社会又好又快发展提供强有力的土地支撑。 二、加强项目管理，不断强化节约集约用地观念
（一）积极优化产业结构，严格投资项目管理。严格执行国家《限制用地项目目录》和《禁止用地项目目录》。对于新建、扩建和改建的建设项目，不符合规定条件的，各级发改、经委、国土资源等部门一
律不得办理相关手续。对《杭州市产业发展导向目录》中的禁止类项目，发改部门不予审批、核准或备案，各金融机构不得发放贷款，规划、建设、环保、国土资源、公安消防、工商、安全监管等部门不得办理有关手续；对目录中的限制类项目，发改部门一般不予审批、核准或备案，确有必要的，严格按照有关规定进行管理。
（二）在项目规划编制、实施中贯彻落实节约集约用地原则。充分发挥各级开发区、工业功能区的集聚效应，除特殊情况外，停止安排零星工业项目用地。在建设项目规划编制、审批及项目建议书、可行性研究和前期方案审查阶段，将土地节约集约利用作为重点审查内容，对不符合用地控制指标要求的建设项目，发改部门不得批准、核准或备案，规划部门不得核发项目选址意见书。因城市建设需要对已出让用地的规划指标进行调整时，原则上不得扩大用地规模，应通过适当提高容积率的办法压缩用地规模。 （三）鼓励建设项目拓展地下空间。更新资源观，提高对立体空间资源的认识。在保障人防、城市公共安全设施建设和消防要求的同时，充分利用地下空间安排市政配套设施，鼓励项目建设单位对地下空间进行综合开发和利用。工业项目开发建设地下空间作为地上建筑配套或附属设施的，建设用地单位可申请办理地下空间的土地使用权登记。
（四）鼓励存量工业用地提高土地利用率。积极鼓励企业对现有工业项目加大投资力度，提升生产技术水平。对原出让或划拨的存量工业用地，在符合城市规划、不改变原用途的前提下，经批准在原用地范围内新建、改建、扩建工业项目，且投资强度、建筑容积率等指标符合省、市规定的，其增加建筑面积部分不再补缴土地出让金。对用地单位利用自有工业、仓储等用地调整为科研项目实施建设的，可按批准改变时的新土地使用条件下土地使用权市场价格与原土地使用条件下剩余年期土地使用权市场价格的差价补缴土地出让金；凡利用新增建设用地、非自有工业、仓储等用地用于科研项目建设的，应按国家规定采取招标拍卖挂牌方式实施出让。
三、提高供地门槛，进一步提高土地利用效率
（一）进一步提高工业项目用地控制指标。在省国土资源厅《浙江省工业建设项目用地控制指标（修订）》（浙土资发〔2007〕9号）规定的基础上，进一步提高我市工业项目用地控制指标。其中，国家、省级开发区工业项目用地投资强度按省定标准提高25%；重点工业功能区工业项目用地投资强度参照省定国家、省级开发区标准；一般工业功能区及其它地区工业项目用地投资强度按省定其它工业功能区标准提高25%（其中市区范围内搬迁企业提高比例为20%）。
新引进工业项目的企业注册资本金占项目投资总额比重原则上不低于40%。除安全、消防等有特殊规定或行业生产有特殊要求的项目外，工业用地容积率一般不得低于1.1。企业内部行政办公及生活服务设施用地面积不得超过工业项目总用地面积的7%。按上述要求调整后的具体行业工业项目投资强度、容积率等控制指标详见附件1。
除安全、消防等有特殊规定的项目外，无行业特殊要求的新建工业项目用地，一般应建造3层及以上多层厂房，不得建造单层厂房。对投资强度暂时不符合要求但经各级开发区管委会或区、县（市）政府评估具备较大发展潜力、总投资额低于1000万元的工业项目和适合多层标准厂房生产的工业项目应当进入多层标准厂房，不予单独供地。
为进一步提高工业项目准入评价指标的科学性和合理性，由市经委会同市发改委、市外经贸局、市国土资源局研究并逐步建立起工业项目准入的综合性指标评价和考核体系。
（二）强化建设用地控制指标管理。对容积率、绿地率、企业内部行政办公及生活服务设施用地面积比例等指标不符合控制要求的项目，发改、经委、规划、国土资源等部门不得办理项目立项、规划审批、
用地审批等手续，并严格核减用地面积或不予供地。对文件出台前招商引资部门已按规定安排项目农转用指标的，仍按原规定投资强度标准审核；对文件出台后新引进工业项目不符合投资强度、注册资本要求的，需重新调整项目立项、规划审批等手续，待调整到位后办理供地手续。对占有多处土地的同一企业，其部分土地尚未落实项目投资建设的、项目已建成或在建但投资强度低于规定标准的，不予提供新的项目用地。 （三）明确项目投入产出要求。工业项目在投产后的第一个完整生产年度内投入产出比（即年度销售收入与项目固定资产总投入之比）应达到1：1以上，亩均工业产出值（项目年度工业生产总值/项目总用地面积）应达到各级开发区（工业功能区）规定要求；未达到要求且能核减用地面积的，各级开发区（工业功能区）应予核减并按原出让价格收回，不能收回的，暂停办理房产登记，待限期追加投资、提高土地产出率后，再予办理房产登记。
（四）严格执行工业用地出让最低价标准。根据《全国工业用地出让最低价标准》的规定，全市工业用地的出让价格不得低于国家和省规定的最低价标准，不得以土地取得来源不同、土地开发程度不同等各种理由对规定的最低价格标准进行减价修正。以招拍挂方式出让的工业用地，出让底价不得低于所在地土地级别相对应的最低价标准。
四、加快和规范项目前期操作，推进工业项目土地供应
（一）加快项目前期进度，提高效率。工业用地招标拍卖挂牌出让前，各区人民政府、各开发区管委会按照杭政办〔2007〕8号文件要求，需持《杭州市工业项目征求意见联系单》（见附件2）征求发改、经委、规划、环保等部门意见。除法律法规及审批权限另有规定外，市发改、经委、规划、环保等部门要根据各自职责，在5个工作日内出具书面意见；涉及国家级、省级开发区的项目，由各开发区管委会根据现有审批权限提出具体意见。
市区经市政府批准设立工业功能区内的工业项目，涉及发改、规划、环保、建设、消防等有关审批权限按《关于改进和加快科技经济园区工业项目审批工作的通知》（杭政办函〔2003〕182号）精神执行，相应的工业用地招拍挂出让条件可直接由区级招商引资部门征求区级相关职能部门意见后明确，市级职能部门应继续加强监督指导。
（二）规范项目准入具体条件。发改、经委等部门要做好工业项目的产业要求、准入条件、投资标准审查等工作，切实把好产业政策关；国土资源部门凭发改、经委、规划、环保等部门出具的意见编制招拍挂出让方案。对有税收、投资资金到位期限等相关招商引资特别要求的具体工业项目，区政府或开发区、工业功能区管委会可提出具体意见，并编入土地招拍挂出让方案，土地成交后由区政府或开发区、工业功能区管委会负责监督实施。
（三）积极创新供地机制。用地面积在50亩（不含代征面积）以下的工业项目一般不得分期建设。对用地规模较大的建设项目，可分期供地分期建设，并在编制项目计划、规划时预留一定的发展用地，待首期用地按规定建设竣工并通过评价考核后，方可申请预留发展用地的土地供应；预留发展用地的预留时间根据项目情况，原则上不超过一年半，超出时间的另行处置。未经有批准权限政府批准可分期建设的工业项目，规划、建设部门不得分期发放工程规划许可证和施工许可证，国土资源部门不得办理土地分割登记。 五、完善土地出让合同，进一步规范用地管理
（一）完善工业项目土地出让合同条款。根据国土资源部《国有土地使用权出让合同补充协议》和省国土资源厅《<国有土地使用权出让合同>补充条款（工业项目）》的规定，结合我市实际，进一步完善我市工业项目用地《国有土地使用权出让合同》的补充条款。
1．工业项目动工和竣工期限。工业项目动工期限一般为《出让合同》签订之日起6个月，最迟不得超
过12个月，竣工期限一般为《出让合同》签订之日起两年。因规划调整等政府原因无法按期动工的项目，土地使用权受让人提出延建申请并经国土资源部门批准的，项目竣工日期可按同意延建的时间相应顺延。受让人超过合同约定的日期未按期动工或未按期竣工的，每延迟1日，按不低于土地出让金总额的0.5‰缴纳违约金。
2．项目建筑容积率、建筑密度、投资总额、单位用地面积投资强度等任何一项指标未达到《出让合同》及其附件约定标准的，可按实际差额部分占约定标准的比例，要求受让人支付相当于同比例土地使用权出让金的违约金。固定资产投资额以项目竣工决算审计报告提供的数据为准。上述多项指标违约的，所应缴纳的违约金应累加计算。
3．工业项目的绿地率以及企业内部行政办公及生活服务设施用地所占比例等任何一项指标超过《出让合同》及其补充条款约定标准的，受让人应当向出让人支付相当于土地使用权出让金总额0.5%以上的违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。
（二）严格控制工业用地改变土地用途。新建工业项目在未完全履行《出让合同》及其补充条款的约定完成项目竣工并通过考核前，不得改变用地性质；如遇城市规划调整，应在终止项目依法收回土地后，根据新的规划用途重新办理建设项目审批手续。对城市规划已明确可调整为经营性用地的工业用地，由土地储备机构收购储备，以招拍挂方式重新出让。未经批准擅自改变规划审批用途的，一律由城市管理行政执法部门和国土资源部门依法严肃查处。
（三）积极探索和建立工业用地的退出机制。各级开发区、工业功能区规划范围内工业用地出让后十年内，确因企业经营不善或其它原因需进行土地使用权转让的，开发区、功能区管委会或政府土地储备机构有权作为第一收购人，按原出让价（不计息）收购，地面建筑物和构筑物按即时重置价格收购。十年后转让的，按市场评估确认价收购。若第一收购人放弃收购的，则土地转让的受让方必须满足开发区、功能区对新进项目的相关考核要求。开发区、工业功能区规划范围内工业用地转让的，须经出让方和开发区、功能区管委会审查同意。
上述土地转让规定可作为土地出让合同补充条款。对不符合上述规定的转让行为，房管部门、国土资源部门不得办理房屋所有权、土地使用权变更登记。
（四）引导和规范标准厂房建设。各地要按照市政府有关推进标准厂房建设的文件要求，积极推进标准厂房建设，优先扶持中小企业发展。继续强化标准厂房用地的开发强度，除机械、装备制造类等产业有特殊要求的外，标准厂房的层数要求在3层及3层以上，容积率应大于1.3。规划设计条件允许的，可适当放宽建筑限高。严禁以建设标准厂房为名，违法炒卖工业厂房。 六、强化批后监管，建立工业项目评价考核制度
（一）建立工业项目评价考核制度。经依法批准的工业项目（含新建、扩建的建设项目）竣工投产后，须组织工业项目评价考核。
1．评价考核机构。市区（不含萧山区、余杭区）项目由市工业项目推进领导小组办公室（以下简称市工推办）牵头组织市经委、市发改委、市经合办、市外经贸局、市规划局、市建委、市环保局、市国土资源局、市房管局等部门及有关区政府开展评价考核；萧山区、余杭区及各县（市）政府负责组织辖区范围内工业项目的评价考核；国家、省级开发区项目由管委会自行组织评价考核，考核结果报市工推办备案。 2．评价考核内容。工业项目评价考核是对具体工业项目实施后的产业先进性、节约集约用地水平作出评价，对项目前期各职能部门审批意见、土地出让合同及招商引资协议相关约定、相关政府批文和政策规定的执行情况进行考核。具体考核内容为产业政策执行情况、投资情况（含项目投资总额、固定资产投资