发布时间 : 星期一 文章XX地块建设项目可行性研究报告（超级详细） - 图文更新完毕开始阅读
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第一部分 项目概况..................................................................................................................................................... 5 一、项目名称 .......................................................................................................................................................... 5 二、项目地址 .......................................................................................................................................................... 5 三、土地产权状况及面积....................................................................................................................................... 5 四、地上建筑物状况 .............................................................................................................................................. 5 五、项目由来 .......................................................................................................................................................... 5 六、有关破产清理情况预计 ................................................................................................................................... 6 第二部分 成都房地产市场概况 ................................................................................................................................. 9 第三部分 项目优势与劣势分析 ................................................................................................................................. 9 一、项目优势 .......................................................................................................................................................... 9 二、项目劣势 ........................................................................................................................................................ 10 第四部分 项目运作方案 ........................................................................................................................................... 11 一、项目运作主体 ................................................................................................................................................ 11 二、项目运作方案 ................................................................................................................................................ 11
（一）土地开发模式 ........................................................................................................................................ 11 （二）房产开发模式 ........................................................................................................................................ 11
第五部分 项目规划方案 ........................................................................................................................................... 12 一、项目规划设计要点......................................................................................................................................... 12 二、项目技术经济指标......................................................................................................................................... 12
（一）项目主要技术指标 ................................................................................................................................ 12
（二）住宅户数及车位数量 ............................................................................................................................ 12
第六部分 项目开发方案 ........................................................................................................................................... 14 一、项目开发建设方案......................................................................................................................................... 14
（一）对土地开发模式 .................................................................................................................................... 14
（二）对房产开发模式 .................................................................................................................................... 14 1、开发方案设想 ............................................................................................................................................................. 14 2、建设进度计划 ............................................................................................................................................................. 14 （1）土地整理及前期开发进度 ................................................................................................................................. 14 （2）一期开发进度 .................................................................................................................................................... 14 （3）二期开发进度 .................................................................................................................................................... 15
二、项目经营方案 ................................................................................................................................................ 15
（1）租售比例 ............................................................................................................................................................ 15 （2）销售进度与价格 ................................................................................................................................................ 15 1）住宅销售进度 .................................................................................................................................................... 15 2）商业销售进度 .................................................................................................................................................... 15 3）车位销售进度 .................................................................................................................................................... 15
三、项目投资方案 ................................................................................................................................................ 15
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第七部分 项目投资估算 ........................................................................................................................................... 15 一、土地开发模式总投资估算 ............................................................................................................................. 15
（一）开发成本测算 ........................................................................................................................................ 15
1、基准地价与出让金 ..................................................................................................................................................... 16 2、实际出让地价预估 ..................................................................................................................................................... 16 （1）土地出让金补差额估算 ..................................................................................................................................... 16 （2）地价估算 ............................................................................................................................................................ 16 （3）土地增值额估算 ................................................................................................................................................ 16 （二）开发费用测算 ........................................................................................................................................ 16 1、管理费用 ..................................................................................................................................................................... 16 2、其他费用 ..................................................................................................................................................................... 17 3、财务费用 ..................................................................................................................................................................... 17
二、房产开发模式总投资估算 ............................................................................................................................. 17
（一）开发成本测算 ........................................................................................................................................ 17 1、土地成本 ..................................................................................................................................................................... 17 2、前期开发费 ................................................................................................................................................................. 17 3、设计费 ......................................................................................................................................................................... 17 4、工程建安费 ................................................................................................................................................................. 17 5、基础设施费 ................................................................................................................................................................. 17 6、公建配套费 ................................................................................................................................................................. 17 7、运作期间费 ................................................................................................................................................................. 18 8、不可预见费 ................................................................................................................................................................. 18 （二）开发费用测算 ........................................................................................................................................ 18 1、管理费用 ..................................................................................................................................................................... 18 2、销售费用 ..................................................................................................................................................................... 18 3、财务费用 ..................................................................................................................................................................... 18
第八部分 项目资金筹措 ........................................................................................................................................... 18 一、土地开发模式投资方案 ................................................................................................................................. 19 二、房产开发模式投资方案 ................................................................................................................................. 19
（一）投资组合方式 ........................................................................................................................................ 19 （二）资金运作方式 ........................................................................................................................................ 19 1、自有资金 ..................................................................................................................................................................... 19 2、银行贷款 ..................................................................................................................................................................... 20 3、销售收入再投入 ......................................................................................................................................................... 20
第九部分 经济与社会效益分析 ............................................................................................................................. 21 一、地产开发模式经济效益分析 ......................................................................................................................... 21
(一)拍卖地价评估 ............................................................................................................................................ 21 (二)财务评价 .................................................................................................................................................... 21 (三)不确定分析 ................................................................................................................................................ 21 1、破产启动费用不纳入成本情况 ................................................................................................................................. 21 2、土地出让金变动情况 ................................................................................................................................................. 22
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二、房产开发模式经济效益分析 ......................................................................................................................... 22
（一）销售单价的估算 .................................................................................................................................... 22
1、住宅销售单价的确定 ................................................................................................................................................. 23 （1）用市场比较法确定销售价格的上限 ................................................................................................................. 23 （2）用成本法确定销售价格的下限 ......................................................................................................................... 23 （3）建议销售单价 .................................................................................................................................................... 23 2、商业销售单价的确定 ................................................................................................................................................. 23 3、车位销售单价的确定 ................................................................................................................................................. 23 （二）总销售收入的测算 ................................................................................................................................ 24 （三）总租赁与转售收入的测算 .................................................................................................................... 24 1、商业租赁与转售收入测算 ......................................................................................................................................... 24 2、车位租赁与转售收入测算 ......................................................................................................................................... 24 （四）税金及附加 ............................................................................................................................................ 24 1、销售税金及附加 ......................................................................................................................................................... 24 2、租赁及转售税金及附加 ............................................................................................................................................. 24 （五）成本费用估算 ........................................................................................................................................ 25 （六）财务分析 ................................................................................................................................................ 25 1、损益表与项目静态盈利能力分析 ............................................................................................................................. 25 2、现金流量表与项目动态盈利能力分析 ..................................................................................................................... 27 （1）全部投资现金流量表 ......................................................................................................................................... 27 （2）自有资金现金流量表 ......................................................................................................................................... 27 3、资金来源和运用与资金平衡能力分析 ..................................................................................................................... 27 （七）不确定分析 ............................................................................................................................................ 28 1、盈亏平衡分析 ............................................................................................................................................................. 28 2、敏感性分析 ................................................................................................................................................................. 28 （1）单因数敏感性分析............................................................................................................................................. 28 【1】成本不变而租金售价变化对收益的影响 .................................................................................................... 28 〖1〗租金售价变化对财务净现值的影响 ........................................................................................................ 28 〖2〗租金售价变化对财务内部收益率的影响 ................................................................................................ 29 【2】租金售价不变而成本变化对收益的影响 .................................................................................................... 29 〖1〗成本变化对财务净现值的影响 ................................................................................................................ 29 〖2〗成本变化对财务内部收益率的影响 ........................................................................................................ 30 （2）多因数敏感性分析............................................................................................................................................. 30 【1】租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 ............................................................................................... 30 〖1〗租金售价上升5%时成本变化对财务净现值的影响 ............................................................................... 30 〖2〗租金售价上升5%时成本变化对财务内部收益率的影响 ....................................................................... 31 【2】租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 ............................................................................................. 31 〖1〗租金售价上升10%时成本变化对财务净现值的影响 ............................................................................. 31 〖2〗租金售价上升10%时成本变化对财务内部收益率的影响 ..................................................................... 32 【3】租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 ............................................................................................... 32 〖1〗租金售价下降5%时成本变化对财务净现值的影响 ............................................................................... 32 〖2〗租金售价下降5%时成本变化对财务内部收益率的影响 ....................................................................... 33 【4】租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 ............................................................................................. 33
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〖1〗租金售价下降10%时成本变化对财务净现值的影响 ............................................................................. 33 〖2〗租金售价下降10%时成本变化对财务内部收益率的影响 ..................................................................... 34 3、本项目预计实际收益分析 ......................................................................................................................................... 34
三、项目风险分析 ................................................................................................................................................ 35
（一）空压厂破产清理风险 ............................................................................................................................ 35
（二）土地出让政策风险 ................................................................................................................................ 35 四、项目评估结论 ................................................................................................................................................ 36
附表 ............................................................................................................................................................................ 36 一、土地开发模式附表......................................................................................................................................... 36
表一 总投资与成本估算表 ............................................................................................................................ 36 表二 资金筹措表 ............................................................................................................................................ 36 二、房产开发模式附表......................................................................................................................................... 37 表一 总投资与成本估算表 ............................................................................................................................ 37 表二 详细投资计划与资金筹措表（按比例） ............................................................................................. 37 表三 详细投资计划与资金筹措表（按金额） ............................................................................................. 38 表四 总销售收入预测表 ................................................................................................................................ 39 表五 销售费用估算表 .................................................................................................................................... 39 表六 商铺出租计划和出租收入估算表 ......................................................................................................... 39 表七 车位出租计划和出租收入估算表 ......................................................................................................... 40 表八 销售税金及附加表 ................................................................................................................................ 40 表九 租赁及转售税金及附加表 .................................................................................................................... 40 表十 损益表 .................................................................................................................................................... 41 表十一 全部投资现金流量表（年Ic=10%） ................................................................................................ 42 表十二 自有资金现金流量表（年Ic=10%） ................................................................................................ 42 表十三 资金来源与运用表 ............................................................................................................................ 43 表十四 银行贷款还本付息结算表................................................................................................................. 45 表十五 银行贷款还本付息计算表................................................................................................................. 45 表十六 敏感性分析预测表 ............................................................................................................................ 45 16.1 成本不变而租金售价变化对收益的影响 ............................................................................................................ 45 16.2 租金售价不变而成本变化对收益的影响 ............................................................................................................ 45 16.3 租金售价上升5%时成本变化对收益的影响 ....................................................................................................... 45 16.4 租金售价上升10%时成本变化对收益的影响 ..................................................................................................... 46 15.5 租金售价下降5%时成本变化对收益的影响 ....................................................................................................... 46 16.6 租金售价下降10%时成本变化对收益的影响 ..................................................................................................... 46 表十七 工程成本核算分类表 ........................................................................................................................ 46 17.1 商业部分工程成本核算表 ................................................................................................................................... 46 17.2 住宅部分工程成本核算表 ................................................................................................................................... 47 17.3 配套项目部分工程成本核算表 ........................................................................................................................... 48 17.4 地下停车场部分工程成本核算表 ....................................................................................................................... 49
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