发布时间 : 星期四 文章水游城拓展规划设计经验总结更新完毕开始阅读
二． 持有物业
1. 持有物业容量、区位、用地效率、商业得房率
1.1持有物业=水游城+[第二持有商业]+酒店
1.1.1一般的用地在12公顷以下的或还迁分项容积率较大的不做第二持有商业； 1.1.2不能通过哑铃型原理提升新天地价值的，不做第二持有商业；
1.1.3第二持有商业的业态一般为超市+娱乐或百货两大类，不宜超过3万平米。 1.2一般二线城市水游城10-12万平米，其中地上8-10万平米；三线城市8-10万平米，其中地上部分7-8万平米；投资模型不支持的，不考虑设置酒店。 1.3水游城与第二持有商业用地标准层平面构成
1.3.1水游城标准层平面一般宜1.3-1.5万平米，用地宜2.5-3.0公顷； 1.3.2第二持有商业标准层一般宜0.5-0.7万平方，用地宜1.0-1.2公顷。 分项 子项 水游城 持有商业 第二持有商业 用地面积 [公顷] 2.5-3.0 1.0-1.4 子商业容积率 2.0-3.5 2.0-3.0 标准层面积 [万平方米] 1.3-1.5 0.5-0.75 得房率 ≥47% ≥55% 注1：水游城上插建蜡烛的，标准层平面不宜小于1.5万平米。 2. 持有商业的布置原则与空间模式以及水游城面积构成定义：
2.1水游城建筑面积=租赁面积+公共区域面积+后场设备面积； 2.2水游城得房率=租赁面积/水游城建筑面积≥47%； 2.3水游城设备用房面积经验值=水游城建筑面积*5%； 水游城后场及管理用房=水游城建筑面积*6-8%； 2.4写字楼设备用房面积=写字楼建筑面积*3%。 3. 持有酒店的布置原则与空间模式：
3.1概念容量估测按照不做酒店假设，通过经济评估有余量的再考虑做酒店； 3.2水游城酒店分独立型、叠建A型与叠建B型三种；
3.3有条件的情况下，酒店宜独立地块布置，通过连廊与水游城相连； 3.4叠建A型与叠建B型参见：
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三． 销售物业
1. 物业类型与原则的确定
分项 分档 A：豪 宅 1 销售住宅 B：高 档 C：中高档 2 公寓[住宅] A：高 档 B：中高档 空间特征 单元两户，户型220-250平米 单元四户，户型90-160平米 单元四户，户型70-144平米 特指不满足日照要求，住宅产权的公寓。 2-3层，垂直分割。单套150-600平米。 1托2层，垂直分割，户型120-200平米。 1层，最小单元1/2柱网。 主力单元300-600平米；半层5A或甲级 或整层销售，层高一般4.2米以上，净高2.8米以上。 6 写字楼 高档写字楼 普通写字楼[特指SOHO]
2. 水游城上的蜡烛
2.1一般为酒店、写字楼产品[包括SOHO]；
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适用城市 二线城市 二线城市 三线城市 二线城市 三线城市 二三线 3 新天地 4 5 底商商业 地下商业街 二三线 二三线 二线城市 主力单元150-300平米，层高3.6米以上。 主力单元50-70平米，层高3.2-3.3平米。 二线城市 二三线 2.2一般宜两栋，最多不超过3栋；
2.3宜做板式高层，必须做塔式的交通核应尽量靠水游城外墙。 3. 新天地上的蜡烛
3.1新天地地块宜为住宅地块或商住综合地块； 3.2新天地应适当插建住宅、公寓或写字楼[SOHO]； 3.3商业1托2为主，公寓部分的分项容积率不超过3.0； 3.4以开放商业街区组合模式为宜。 4. 售楼处的位置与面积要求
4.1售楼处宜布置在新天地地块中与水游城结合部或与主要城市道路结合部； 4.2售楼处部分2层，单层面积不少于800平米，建筑面积宜≥1500平米；需加设项目公司其他办公用房的，可结合3-4层布置；
4.3销售结束后售楼处作为持有物业或新天地大型餐饮楼； 4.4售楼处前应做广场，其中地面停车位宜15-20个；
4.5售楼处地块地下部分可不做或快速施工，正式销售前至少半年交付使用。
四． 配套设施
4.1.公共服务设施分级配建表
类别 项目 小区级 街坊级 [组团级] 说明 小区级：居住人数3000-5000户；10000-15000人 托儿所 街坊级：居住人数300-1000户；1000-3000人 ▲ △ 1.尽量不做。 2.一般按6-9班幼儿园，占地不宜超过3000平方米，建筑面积不宜1 教育 幼儿园 ▲ — 超过3000平方米。建筑一般3层。3.就地还建的以用地面积不变，建筑面积适当增加为原则。 小学 2 医疗卫生 卫生站 — — — 尽量异地还建 水游城已有类似功能，不做该配套。 水游城已有类似功能，不做该配套。 不做该配套。 可结合水游城布置 1. 建议不做该配套。 ▲ 文化活动站(含3 文化体育 青少年、老年活▲ — 动站) 4 商业服务 5 金融邮电 6 社区服务 社区服务中心 — 7
▲ (含老年人服务中心) 2. 或结合安养公寓布置。 1. 一般按销售物业还迁物业地上建筑面积的30万平米以上的按2‰计算，30万平米以下的按3‰计算. 物业管理 ▲ — 2. 可分散设置，地上部分不少于50%且每处不少100平米。 3. 包括物业办公室、清洁用房、储藏用房、1间不少于30平米的业主委员会活动用房等。 变电室开闭所 燃气调压站 高压水泵房 7 市政公用 ▲ △ -- △ -- ▲ △ △ △ -- △ -- ▲ △ △ △ 1.仅为本区内服务，不设置居住区级或城市级设施。 2.不独立占地，可结合水游城地下叠建。 可结合水游城新天地布置 按城市停车规定的下限 按城市人防规定布置，宜集中布置到持有物业的地下部分。 垃圾转运站 垃圾收集点 公共厕所 居民停车场库 8 行政管理 防空地下室
五． 城市规划技术规定的遵循与突破的平衡
1. 容积率/建筑密度/绿化率 用地类型 内容 水游城 水游城地块 酒店 写字楼 主力店[兼售楼处] 新天地地块 商铺 住宅、公寓、写字楼 销售住宅地块 住宅 1托2街铺 8
用地大小 [公顷] 容积率 建筑 密度 地上 层数 4-6 地下 层数 2.5-3.0 ≥6.0 50-55% ≤100m ≤150m 3 ≥1.2 1.0-2.0 ≥4.0 ≤3.5 25-35% 50-55% 3-4 2-3 ≤100m ≤100m 2 1-2 2