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水游城拓展规划设计经验总结
规划研究院 王欣 2012-03-21
[摘要]： 为了更好地打造“鹏欣·水游城”，规划研究院主持了诸多拓展项目的规划研究设计。其中有很多好的经验，也遇到了不少问题。对此，规划研究院进行了经验总结，希望与集团规划设计人员及其它相关部门共享。总结按照六大问题论述，前四条分别阐述还迁物业、持有物业、销售物业、配套设施等重点问题；后两条主要阐述规范研究与产品模型。由于篇幅所限，本总结主要聚焦于重点与难点问题，而不是系统性论述。 一．
还迁物业
1. 分项容积率、子容积率与综合容积率
1.1综合容积率=还迁容积率+持有容积率+销售容积率+配套容积率。 1.2分项容积率指不同物业类型占综合容积率的分项值，包括： 还迁物业容积率=还迁物业地上计容建筑面积/规划建设用地面积； 持有物业容积率=持有物业地上计容建筑面积/规划建设用地面积； 销售物业容积率=销售物业地上计容建筑面积/规划建设用地面积； 配套设施容积率=配套设施地上计容建筑面积/规划建设用地面积。
1.3子容积率指不同子地块的分地块容积率，包括水游城地块、新天地地块、住宅地块等的子容积率，便于分块合理控制建筑容量。
1.4综合容积率用于政府报建，分项容积率与子容积率则作为集团内控分析工具。 1.5表1-1分项容积率建议值 1 2 3 容积率 还迁容积率 持有容积率 销售容积率 三线城市 ≤1.2-1.5 ≤1.0-1.5 ≥2.5-3.0 二线城市 ≤1.5-1.8 ≤1.2-1.7 ≥2.0-2.5 备注与说明 还迁住宅与还迁商铺的容积率必须控制 持有物业=水游城+酒店 增加新天地与商铺的容量。水游城必须插建办公或公寓的蜡烛，以板式高层为主。 尽量减少教育类的配套;社区活动中心及非4 配套容积率 —— —— 本项目使用的市政配套设施。 日照要求较低的地区如广东与成都等地5 区，或二线城市中适合大量做写字楼的城综合容积率 ≤4.8 ≤5.5 市可提高0.5-1.0的容积率。周边日照影响因素不利地块的减少0.5-1.0的容积率。 6 隐含容积率 地下销售商业街作为增加经济效益抓手 注 1.板式销售住宅的子容积率不超过3.0-3.3，塔式销售住宅的子容积率不超过4.0-4.5； 1
2.板式还迁住宅的子容积率不超过3.5-4.0，塔式还迁住宅的子容积率不找过4.0-5.0； 3.持有商业的子容积率不小于3.0-3.5，新天地的子容积率不小于1.0-1.2； 4.子容积率=分地块的产品建筑面积/分地块用地面积； 5.水游城地块容积率=水游城+蜡烛/水游城地块=[3.0-3.5]+[2.0-4.0]=5.0-7.0。
2. 还迁物业面积的估算规则
2.1还迁物业类型包括还迁住宅、还迁街铺、还迁百货、还迁办公、还迁酒店。 2.2还迁住宅建筑面积=现状建筑面积X现状得房率X政策扩大系数÷还建得房率X户型划分扩大系数。其中现状建筑面积是指需还建部分的现状建筑面积。 2.3非住宅还建建筑面积=现状建筑面积X政策扩大系数X户型划分扩大系数。 2.4表1-2还迁物业面积计算表
现状建筑 还迁分项 面积 [平方米] 1 2 3 4 5 代号 还迁住宅 还迁商铺 还迁百货 还迁办公 还迁酒店 A1 户型划分扩大系数 S4 还迁面积 [平方米] A2 现状得房率 政策扩大系数 还建得房率 S1 见表2-2 — — — — S2 S3 见表2-2 见表2-2 — 60% — — 1.05 1.05 1.05 1.05 注 1. 本表格仅限于拆迁政策按照套内建筑面积作为还迁依据的项目；并且仅用于容量估测阶段尚无准确还迁数据时的估算依据；0.5方案设计与还迁方案设计需按照还迁住宅与其他还迁物业的《户型需求统计表》为依据。 表1-3还迁物业面积计算表系数取值参考表 还迁分项 代号 现状得房率 S1 还建得房率 S3 户型划分扩大系数 S4 现状平均户型面积老公房90-92%；棚1 还迁住宅 户区100%；组合型加权平均值；无法判断的取95%。 板式住宅75-80%；塔式住宅80-85%；组合型加权平均值；无法判断的取80%。 60-70平方米以上的1.05；50-60以下的取值1.1；平均40-50取1.15；平均40米以下的建议货币拆迁或异地还建 2
3. 板式还迁住宅与塔式还迁住宅的比较分析
3.1城市中心旧改项目，现状密度高，周边日照影响因素复杂，还迁分项容积率普遍较高，如济南已经接近2.5；板式还迁无法满足要求。 表1-4板式住宅与塔式住宅容积率经验值 类型 — 板式销售住宅 塔式销售住宅 板式还迁住宅 塔式还迁住宅 单元户型套数 — 2-4 单元标准层面积 — 400-500 容积率1 夏热冬冷 3.0-3.5 容积率2 炎热地区 3.5-4.0 容积率3 寒冷地区 3.0-3.3 4-6 500-600 4.0-4.5 5.0-5.5 3.5-4.0 6-8 500-600 3.5-4.0 4.0-4.5 3.3-3.5 6-10 600-800 5.0-5.5 5.0-6.0 4.5-5.0 注1:销售住宅一般满足大寒日2小时标准，还迁住宅一般应争取满足大寒日1小时标准。 2:住宅按照100高度计算。 3:如日照标准或建筑高度发生变化，则根据实际情况进行计算。 3.2 一般情况下板式还迁住宅户型品质高于塔式住宅；板式住宅还迁户接受度比塔
式还迁住宅高；但当还迁分项容积率超过表1-1的控制值且不能接受塔式还迁住宅时，建议项目放弃。 3.3板式住宅与塔式住宅的适用建议。 表1-5板式住宅与塔式住宅的适用建议 现状分析 现状为老公房或新板式高层还迁住宅 建住宅的，居住条件较好的 适用地区 夏热冬冷低区，如长江中下游地区，对日照要求高的 两广及四川等对日现状为棚户区改塔式高层还迁住宅 造，居民居住条件恶劣的 照要求低，塔式为常见户型的地区； 东北或西北等寒冷地区； 3.4规划交底单中对还迁住宅标准户型单元的政府相关部门沟通预判； 3.5还迁住宅户型单元的标准模块：参见附件。
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适用区位 对地段认知小于对日照因素认知敏感性的地区 对日照因素不如地段因素敏感的城市。 4. 还迁商铺规划确定的建议与空间创新
4.1还迁商铺的还建原则：
现状商铺一般分商业产权的门面房、住宅产权的门面房、私建乱建的门面房三种，建议分别采取不同的还迁政策，务必严格控制还迁商铺面积的总量。
1层还迁商铺分类 货币补偿 住宅 百货盒子 1托2商铺 街铺街区 1 有商业产权 一般较少 还迁政策最为优惠 1.尽量按住宅还，该有住宅产权，现状2 为商业门面且有工商执照的 一般部分政策扩大系数可以优惠一些； 2.如按商铺还，则应√ √ 部分√ 部分√ 部分√ X X X √ √ 占比 分析 较多 按照套型内作为商业使用的部分还商业，不做商业使用的部分还住宅。 3 私建乱建的 应给适当的资金补部分 偿；次之还住宅；次之还商业盒子。 √ √ √ X X 4.2还迁百货的优势：
4.2.1还迁百货一般宜4-6层，一般不单独占地并可插建在还迁住宅下部； 4.2.2还迁百货单铺可最小划分为20平米，满足较小单元分割要求； 4.2.3还迁百货商业得房率不应低于55-60%。
4.2.3还建套内面积=政策扩大系数[不同楼层扩大系数不同]*现状套内建筑面积 4.3还迁商铺的垂直空间划分模式：
现状商铺一般以1层为主，还建商铺一般宜1托2层店铺为宜，为了满足其还建可能性，建议还建商铺1层层高5.4-6米，通过夹层优惠[1:1.5]推动商铺还迁的工作；
4.4还迁商铺的水平空间划分模式：
现状商铺一般单户型面积很小， 1托2的商业一般要求单商铺面积120-150平米，因此还迁商业宜与还迁住宅组合设计，形成开放式街区。这样可形成两面分割商铺，进深及商铺套型面积减少1倍。
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