发布时间 : 星期日 文章个人住房贷款中不良信贷风险管理研究毕业论文更新完毕开始阅读
（3）借款人信用状况审查
个人信用是规范人们行为和经济活动的一个重要因素。美国规范的信用体系值得借鉴，其个人信用情况在国家信用管理部门和正规信用咨询公司都可以查到。美国银行在发放贷款钱可以查询借款人信用状况，完全可以确定借款人是否有过重大的不良信用记录，比如通信欠费记录、信用卡逾期记录、违章驾车记载等，这类记录较多者直接归为低信用等级者。这类借款人贷款即使有很强的还款能力而且没有负债，银行也不愿意贷款给它们。 （4）贷款的期限
人住房贷款一般为长期贷款，而时间越长的贷款变故的可能性就越高，产生风险的可能也会增大。所以各国的商业银行都严格控制贷款的时间长度，一般15年以上最高的不超过30 年，这是一个经过探索总结的合理年限。
(二) 完善住房贷款运行机制
1. 加快建设个人征信数据库
个人住房贷款信用风险形成主要取决于借款人的还款意愿和还款能力，商业银行通过个人住房贷款服务获得利益，为了规避风险就必须要全面的了解借款人的个人信用状况。所以个人征信体系建设必不可少，国家和专业信贷机构对资产负债水平、负债及偿还、个人的收入、信用透支和所犯法律等情况判定信用等级并进行存档，这样的数据库可以方便各方面机构的工作。
2. 加强对抵押房产的管理
个人住房贷款业务的特征就是以所购房屋为抵押，违约保证性强，因此银行对于抵押物的估计至关重要。目前国内银行对于房屋贷款中根据房屋价交易格的判定贷款额度，这样的模式会导致大量的损失。因为交易价格往往并不能真实反应房屋的价格。借款人可以通过一些途径获得虚假的高价交易表象从而套取更多的房屋贷款用作它途，这样就大大增加不良贷款产生概率。另一方面，由于住房贷款期限长，所以房屋价格变化也会非常大，市场波动价格也可能导致房屋违约处置款无法偿还借款人对于银行的违约损失。所以银行对于房屋估值根据房屋贬值，房屋处置费用等进行折扣评估。
3. 政府机构担保与商业保险相结合
政府机构完全可以为收入低居民提供抵押贷款担保和保险，政府担保机构的积极参与，规范了个人住房贷款的日常运作。美国私人公司也可以保险个人住房贷款，这两种保险可以照顾到社会上所有有需要的人群，而银行的不良贷款风险压力也得到一定的缓解，在一定程度上保证了美国房地产业和住房贷款业的迅速，稳定发展。
4. 违约处理程序启动科学及时
加拿大金融机构拥有超前的电子化网络，个人住房贷款系统中拥有完全的客户信息，金融机构每天可以通过系统查询功能及时掌握个人住房贷款违约情况，如果出现借款人逾期还款，贷款银行可以马上做出反应并查明原因进行催收。如果催收无效，借款人继续逾期不还，出现3个月以上逾期时，该笔贷款立即转入保全处理程序，金融机构可公开拍卖房产，以拍卖所得钱款来偿还借款人所欠贷款。加拿大金融机构这种对个人住房贷款违约前管理的方式有效的避免了违约风险产生使风险扩大的因素。我国可以加快这方面的建设，早日拥有自己的完美电子化系统。
(三)政府调控职能的稳定发挥
1. 充分贯彻实施中央政府的政策
2010年温总理在政府工作报告中指出要促进房地产市场稳定正确发展，严格控制部分城市房价上涨太快，抑制投机性购房。2010年年初，我国各银行陆续取消了优惠利率还提高了首付比例。国家宏观调控政策的频繁出台，充分表明目前我国房地产市场投资过热的现象。对此，我们要做的就是对于国务院的政策法规充分贯彻实行，保证每一条政策都实施到位，并且要监督商业银行认真贯彻执行中国人民银行和中国银监会联合发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对住房信贷风险予以高度关注。
2. 政府引导职能稳定发挥
由于个人住房贷款的流动性差、期限长的因素，导致了个人住房抵押贷款风险产生的必然性，而且个人住房贷款与房地产行业的紧密联系又决定了房地产行业与金融行业的紧密联系，这三者之间互相影响、互相制约，在社会经济发展中都充当着重要的角色。因此，政府应当引导商业银行注重对个人住房贷款的科学分析，深刻把握宏观经济变化，准确的把握市场走势，加强住房抵押贷款管理，保证房地产市场的健康发展和经济的持续稳定发展。
3. 创建完整的房贷相关法律法规
香港对于个人住房贷款法律法规较为详细明确，个人住房贷款出现不良贷款违约，银行马上会通过法律途径解决。我国关于个人住房贷款的法律法规还比较欠缺，所以我们必须向西方国家学习经验教训，创建完整的房贷体系。美国的银行根据《美国371号法典》控制标准进行不良贷款处理，该法典的要求银行发放贷款自觉遵守其规定。我国也应该参考这些法律，制定出符合我国国情的法律法规。
(四) 提高信用成本，防范道德风险发生
从个人的角度看，守信用是有成本的，而不守信用也会存在成本，这就需要法律的制裁和道德的谴责或是丧失社会的信任等来约束。因此，守信与否取决与对成本的衡量是否值得，我们可以通过这样的途径解决这个问题：首先激励守信，惩罚失信，这样可以使人们补偿守信的成本损失；或者提高不守信的成本，不守信的成本完全无法弥补守信带来的利益。创建守信激励机制势在必行，银行无法获得完全的信息根本无法掌握借款人未来的守信程度。最完美的的激励体制应该根据守信级别提供不同的优惠政策，借款人守信程度越高得到的优惠也就越多。解决道德风险的另一个途径是使借款人不敢违约，违约的制裁力度大于其承受能力，包括社会信用制裁、金融制裁、舆论制裁和法律制裁等，其最优策略只能是遵守信用。
(五) 积极实施金融创新，完善风险转移机制
1. 加快推进个人住房贷款产品创新
我国目前的个人住房贷款产品在创新方面与发达国家还有不少的差距，不良信贷风险管理方面很大一方面依靠于产品创新。虽然近年来我国个人住房贷款业务发展迅速，但是其阶段性还是刚起步。所以，贷款产品的创新和运用应当符合国情，应该在保证稳定健康的前提，过于复杂的贷款产品并不合适，也不适于过快的在我国推广。贷款产品可以跟着贷款需求种类、层次变化需求产生，比如我们用不同的贷款期限、贷款利率、贷款成数和还款方式来面对客户需求。
美国经济学家提出家庭生命周期理论认为家庭在不同阶段的需求和收入特点是完全不同的。根据这个不同，美国金融机构用不同的产品与家庭生命需求特征精准的匹配：新婚家庭对于住房需求较大但收入较低而年轻人的收入也将提高，银行可以为他们提供阶段性贷款（GPM），各阶段的利息还款次数是固定的，还款阶段刚开始几年还款较少，然后随着收入的增加逐年增加不同阶段还款数量也不同。老人家庭，银行提供反向住房贷款，就是说老年人将自己产权的房产作为抵押，定期从银行获得资金消费，死后收取该住房产权以补偿前期投入并获得利益。
2. 金融机构与借款人分担利率风险
1960年初，加拿大金融部门迅速发展滚动利率个人住房抵押贷款，这种贷款方式已经占领全国的个人住房贷款业务。滚动利率抵押贷款和固定利率贷款、浮动利率贷款都不相同，其特征是阶段性分担利率波动风险，这种方式略微减少了因利率变动而导致的借款人违约发生。另外，国外银行还推出了循环住房抵押贷款、分享增值抵押贷款、随价格水平调整的抵押贷款（PLAM）等一些分担利
率风险工具，对降低风险和满足需求达到了一定的平衡。
3. 积极实施个人住房贷款资产证券化
对于不良贷款产生的风险，美国的房贷二级市场起到了一定的分散作用，一级市场贷款的转移销售，还可以以抵押贷款为担保发放抵押贷款债券。美国进行资产证券化的模式也称为表外业务模式，即在银行外部设立特殊机构，用以收购银行资产，实现资产的真实出售。另外还存在欧洲模式，也叫表内业务模式，即在银行内部设立一个机构，由这个机构运作证券化业务，资产的所有权仍然属于银行，保留在银行的资产负债表中，表内业务模式的目的主要是解决银行的流动性问题[6]。
学习国外的先进经验，资产证券化是对于个人住房贷款的证券化，这样可以融合大量小额信贷资金并且可以稳定资金来源分散资本市场的风险，使资金在银行的利率风险积累减少。个人住房贷款证券化政策对于商业银行住房贷款风险转移有较大成效，其在我国的推广势在必行，但是我们要在学习国际经验的基础上探索出符合一条中国国情的房地产证券化道路而不能照搬西方国家模式。我们应该总结西方国家的经验教训以免重蹈覆辙，比如美国次贷危机的爆发对我国资产证券化的进展有较大的警示作用。我国商业银行在进行贷款管理时可以将风险相对较低，收入相对稳定的优质住房抵押贷款以证券化的形式出售，着重发展。虽然我国在住房抵押贷款证券化业务已经逐步进行，但其业务的展开还需要一定时间。根据我国现在基本国情，住房贷款资产证券化业务的发展必须有政府的积极参与引导，政府要制定各种方针政策、法律法规、量化标准等，促进高效完善的证券化市场的形成。个人住房抵押贷款证券化流程如图5.1。.