发布时间 : 星期日 文章个人住房贷款中不良信贷风险管理研究毕业论文更新完毕开始阅读
表2.2 各银行个人住房贷款情况
中国银行：
购房次数 首套 二套 三套 农业银行： 购房次数 首套 二套 三套 工商银行： 购房次数 首套 二套 三套 建设银行：
购房次数 首套 二套 三套 招商银行： 购房次数 首套 二套 三套 首付比例 30% 60% 不办理 首付比例 30% 60% 不办理 首付比例 30% 60% 不办理 首付比例 30%（单身40%） 60% 不办理 首付比例 30% 60% 不办理 利率水平 最低上浮5%，开发商需承担一部分费用 最低上浮20% 不办理 利率水平 最低上浮10% 最低上浮20% 不办理 利率水平 基准利率 最低上浮10% 不办理 利率水平 最低上浮10% 最低上浮20% 不办理 利率水平 上浮5%-10% 上浮10%-15% 不办理 户籍限制 省内户口均视为本地 户籍限制 省内户口均视为本地 户籍限制 本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料 户籍限制 本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料 户籍限制 本市外户口需要提供一年以上养老保险或纳税证明等资料 (二) 我国个人住房贷款业务地位
我国个人住房贷款发展的基础是银行传统贷款业务，其重要性不可质疑，目前约占全国70%信贷市场份额，是信贷业务中值得信赖的一部分。现在银行业均有个人住房贷款业务，并陆续提出更加便利的服务与低利率的政策，用激烈的竞争来抢夺个人住房贷款客户，所以个人住房贷款业务的开展是势不可挡的。
首先，个人住房贷款的优势是贷款期限最长可达30年，利率较低，不存在转贷、贷新还旧等繁琐事物，客户可以支付少量费用使得银行综合运营成本降低。而对公贷款时间短，利率较高，不停的转贷转存，每转一次都比较繁琐费用重复，银行人力和资源浪费。另一方面个人住房贷款面对整个社会，存款客户多样化，还有广告效应，还有利于调整信贷资产结构，降低银行风险。而对公业务集中性风险强，一旦出现问题，银行往往难以承受。
其次，21世纪以来，国家的福利分房政策停止，基本以货币形势分配。这一政策对房地产市场和房地产相关业务产生深远影响，国家鼓励个人买房和建
房，发放个人住房贷款可以刺激房地产消费市场，扩大内需，符合国家产业政策和银行信贷政策。
最后，由于时代的发展，公司的资金需求可以进行发行股票或者债券方式获得，贷款需求对于银行来说竞争也非常激烈。但是小公司的经营管理，抗风险能力这些问题往往让银行不信任，所以很难得到行贷款。因此，传统贷款业务减少迅速，而且在接下来的新一代竞争中，谁抓住了个人住房贷款，谁就占领了个人消费信贷的大部分竞争地位。
总之，个人住房贷款业务是全国各个大小银行的重中之重，随着生活条件改善与全民素质提高，提前消费观念也将深入人心，而个人住房贷款正式消费信贷中最重要的一种，所以个人住房贷款的发展研究是非常必要的。我国对于个人住房贷款的利率政策调整也是不曾间断的。如表2.3
表2.3 我国个人住房抵押贷款利率政策的演变过程
时间 房贷利率调整政策 2002年 自1995年7月经过连续八次降息后，商行个人房贷利率为 5.04%。 2004 年 5 年以下自营性个人住房贷款利率由4.77%上升至 4.95%的贷款利率原则上不再设定上限，贷款利率下浮幅度不变，贷款利率下限仍为基准利率的0.9倍；5年以上房贷利息由5.04%加到5.31%。 2005 年 现行住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0.9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。以5年期以上个人住房贷款为例，其利率下限为贷款基准利率 6.12%的0.9倍（即5.51%），比现行优惠利率 5.31%高出0.20个百分点。 2006 年 商业性个人房贷利率的下限由贷款基准利率的0.9倍扩大为0.85倍，其他商业性贷款利率下限保持0.9倍不变。 2008 年 商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍；最低首付款比例调整为20%。 资料来源：中国人民银行网站
三、我国个人住房贷款不良信贷风险产生的原因
(一) 我国个人住房贷款欠款形成的外部原因
1. 源于借款人的原因
（1）主动违约。借款人故意违约以获得比不违约更多的利益来减少损失，比如所购买的房屋价格比买的时候低了很多，而不还贷款导致的惩罚比那个差价小，借款人就会选择主动违背合同约定。
（2）被迫违约。被迫违约指借款人因为某种自然或社会原因而丧失还款能力。自然原因主要包括借款人因疾病、车祸、洪水、雷电等意外事故导致伤残，死亡等，从而无法偿还贷款。社会原因主要是由于借款人失业等导致没有收入来源，从而无力偿还贷款。
（3）个人住房贷款属家庭负债行为。近年国内离婚率逐年攀升居高不下，仅去年全国就有196万人离婚，夫妻双方由于对婚姻关系解体后的财产分配法律缺乏了解，无人承担起还款责任或者丧失能力履行责任。
2. 源于开发商的原因
（1）开发商在资金短缺的情况下，以借款人的身份用非真实购房交易获得银行个人住房贷款称为假个贷，这样的贷款不容易发现而且常有发生，在开发商借款人经营正常、还款及时的情况下难以发现，不过只要他们的资金链断裂，就非常容易发生,其危害就会显现。
（2）开发商交付房产不及时，这样的情况下购房合同执行困难，导致个人住房贷款合同也无法正常履行，然后借款人不按时还款从而损害到银行的信贷资产。开发商所建房屋与合同描述不符，比如所建房屋存在质量问题，面积不达标与售前承诺不符，房产证拖延等种种问题，导致借款人可能拒绝继续还款或解除住房买卖合同，进而影响到银行利益。还有开发商存有商业欺诈行为，如一房多卖，严重侵害借款人的利益导致借款人拒绝还款。
(二) 银行自身管理不足导致不良信贷风险产生
1. 风险管理组织组成尚不健全
最近几年，我国各大商业银行都进行了风险管理部门的创建、风险控制研究、风险管理体制改革等探索，但有效的风险防范体系还未组建完成。出现问题的原因主要有两个方面:第一是部门的独立方面，上级银行对下级银行风险管理部仅
有业务上方面管理的权限，下级银行风险管理部门不能独自执行；第二是从集中性来看，缺乏与国际先进银行拥有的各种专业风险管理委员会，自身风险控制分别由自己负责，风险管理职能的分离使风险的控制分析难以执行，同时由于各业务分别设置风险管理岗位，专业性较弱。
2. 现行风险部门设置模式不适应
根据目前银行职能部门直线形势使经营管理划分，风险管理部门与其他职能部门平行，负责整个银行的风险管理职能。银行部门基本上属于分权制管理模式，这种模式的缺点每一级别使短期目标实现，强调业务的展开导致风险控制减少，使风险管理部门效果减少，而上级职能部门对下一级分支行影响减少。
3. 银行内部管理不健全
风险控制是商业银行永恒的主题。银行业作为高风险行业，风险控制能力的强弱是评价一家商业银行经营管理水平的重要标准，是检验其市场竞争力、价值创造力的关键因素。但是现在银行内部管理的不健全导致风险发生，首先个人住房贷款风险评估和控制手段不完善。现行个人住房贷款业务操作过程依就是申请、批准，发放和贷后管理。在市场经济条件下，银行应遵循先评估再发放，而不是出现问题后再着急。我国银行至今尚无一套完整的风险识别标准，也没有这方面的专业人士和机构可以依靠，风险识别和控制能力较差。其次现行个人住房贷款操作办法中对贷后管理方面要求不严，贷后跟踪考查标准不明确，贷款之后银行对房屋使用情况和借款人经济收入变化不注意，贷后管理制度形同虚设。
4. 个人信用防范制度存在缺陷
个人信用制度、担保、保险制度、社会保障制度是分散、转移风险的良好手段，在我国的大环境和制度下风险防范效果不明显。目前我国尚未建立起一套完备的个人信用制度，个人信用档案缺乏，个人信用评估机制没有完整建立，缺乏明确的个人信用记录和专业的评估机构，对于个人家庭的负债财务情况关注度不高，个人财产和收入不透明。在个人住房贷款发生时，商业银行根据借款人身份和个人收入证明进行判断和决策，对个人的信用调查是自我陈述和单位资料证明，比较容易作假而不一定是真实的记录，由此带来信用风险。