发布时间 : 星期一 文章个人住房贷款中不良信贷风险管理研究毕业论文更新完毕开始阅读
济南大学毕业论文
(二) 完善住房贷款运行机制.....................................................................................12
1. 加快建设个人征信数据库………………………………………………….12
2. 加强对抵押房产的管理…………………………………………...………..12 3. 政府机构担保与商业保险相结合.................................................................12 4. 违约处理程序启动科学及时……………………………………………….13 (三) 政府调控职能的稳定发挥.................................................................................13 1. 充分贯彻实施中央政府的政策………………………………………….…13 2. 政府引导职能稳定发挥…………………………………………………….13 3. 创建完整的房贷相关法律法规………………………………………….…13 (四) 提高信用成本，防范道德风险发生.................................................................13
(五) 积极实施金融创新，完善风险转移机制.........................................................14 1. 加快推进个人住房贷款产品创新………………………………...………..14 2. 金融机构与借款人分担利率风险……………………………………….…14 3. 积极实施个人住房贷款资产证券化………………….……………………14 结论......................................................................................................................................16 参考文献..............................................................................................................................17 致谢......................................................................................................................................18
- IV -
一、前言
我国个人住房贷款自1990年推出以来，积极影响着房地产业的蓬勃兴起，同时对于我国居民居住条件有较大幅度的改善并拉动了我国的国民经济的发展。总的来说各大银行都乐于发展个人住房贷款业务，并加强这方面的开发管理，使其稳定健康的发展。据统计，仅在2010年国内个人购房贷款就新增1.40万亿元，年末余额同比增长29.4%[5]。对于个人住房贷款业务规模和额度不断的扩大和提升，我们应该准确的认识到，由于国家推出更加严格的房地产开发政策，商品房开发资金来源越加紧张，所以贷出款项风险也逐渐加大，本文现就个人住房贷款不良信贷风险的形成原因以及如何管理并解决存在的问题进行简要论述。
(一) 个人住房贷款概述
1. 个人住房贷款的定义
个人住房贷款也称个人住房按揭贷款或个人住房抵押贷款，是金融机构以个人未来预期收入为还汇款源，提供给消费者个人用于购买、建造、改建、维修住房的贷款，借贷行为发生在消费过程中，是住房金融资金运作业务的一个重要组成部分。中国人民银行在2001 年颁布的《个人住房贷款管理办法》中将个人住房贷款定义为：个人住房贷款是指贷款人向借款人发放的用于购买自用普通住房的贷款。个人住房抵押贷款业务的开展使得居民在支付一笔较少的首付之后，就能买得起价值极大的住房，但是只有在连本带利还清全部贷款后，才能完全拥有住房的产权。当借款人无力偿还债务时，贷款人有权依据抵押合同的规定，取消借款人对抵押房屋的赎回权，并通过变卖抵押品偿还银行贷款的损失[13]。 2. 个人住房贷款的特征
个人住房贷款包含于消费信贷中，但是个人住房贷款和中、短期消费信贷有很多不同的地方，其除了拥有消费信贷的一些特点外也具有这样特征：
（1）个人住房贷款数额大时间长。住房是现代人生活关注度最高的生活必需品，具有价值高、使用价值持续时间长的特点，所以住房贷款余额是个人消费信贷中比例最高的。1995年，美国个人住房贷款信贷额度占家庭债务的68.2%。贷款时间方面，中、短期消费贷款时间段，一般5-7年，最长10年，但是住房抵押贷款时间一般在10年以上，一般为在二十至三十年。马来西亚贷款时间差不多25年，部分发达国家的住房贷款时间一般为15-45年[2]。
（2）个人住房贷款面向度广。衣食住行是人类最根本的生存需求，在温饱问题已经解决基础上，居住条件已经是人们提高生活水平日益关注的问题。房地产业得快速发展让大家对住房更加关注，而且其宣传力度较广也使得具有购房需
求的人基本都会借助银行贷款的支持进行购房，商品房个人购买率逐年递增，购买人群遍及社会各个阶层。
（3）个人住房贷款风险较小。由于住房贷款债权债务关系明晰，担保物直接是购买的房产。抵押物不仅有保险公司担保且事关借款人基本生活居住，所以非特殊情况借款人均主动还款，是低风险利润稳定的信贷品种。
(二) 我国个人住房贷款不良信贷风险概述
1. 个人住房贷款不良信贷风险定义
风险是指在客观事物发展过程中，因为事物发展存在不确定性，导致实际收益与预期收益不同，从而蒙受损失或获取额外收益的可能性。个人住房贷款不良信贷风险是指商业银行在发放个人住房贷款的过程中，由于无法预料的不确定因素发生，使商业银行或其他金融机构不能按期收回本金和利息，由此给商业银行或其他金融机构造成损失的可能性。
2. 个人住房贷款不良信贷风险种类 （1）借款人的风险
借款人风险主要有还款能力风险和还款意愿风险。一方面：个人住房贷款还款期限持续时间长（通常要10―30年左右），在这么长一段时间里，由于借款人的收入、健康、家庭、工作等变量因素，难免会因重大变故而带来借款人不能按期或无力偿还银行贷款，进而影响借款人的还款能力。另一方面：借款人可能故意不还款，通过一定方法假造的个人贷款资料骗取银行的贷款，导致风险产生。
（2）抵押物的风险
抵押物风险是指抵押物价值下降的风险。抵押物价值下降风险主要指由于房价下降、抵押物折旧、抵押物毁损、功能落后等几方面使放假下跌，它的价格总值并不能抵偿银行所要回收的本金和利息。
（3）假按揭风险
按揭贷款是指借款人买房时用所买房屋做抵押贷款补偿资金的不足，向银行申请分期偿还的贷款的行为。假按揭就是指借款人虚假购房，而利用不正当手段获得银行房贷的行为。假按揭有3部分构成：一是指其购房意图不真实，二是指虚假的购房行为，三是指借款人资料为编造的。
（4）市场和政策风险
市场风险指国民经济发展过程中周期性繁荣萧条的波动，从而使房地产业动荡并给银行带来风险损失。政策风险是指国家政府经济政策的调整引起房地产市场变化进而给商业银行带来损失的风险。[4]
二、我国个人住房贷款业务发展现状
(一) 我国个人住房贷款发展情况
我国个人住房贷款余额逐年增加，从1998年的426亿元增长到2009年的4.3万亿元。其中，1998年和2003年的增幅较大，2003年末比1997年末增长了约61倍；2004和2005，由于受房地产宏观调控政策相继出台的影响，增速出现回落；2006、2007年又出现升温迹象，特别是2007年，增长势头十分明显。2008年，在国际金融市场动荡，国内从紧的货币政策及经济增速放缓的背景下，个人住房贷款回落幅度较大，贷款余额为2.98万亿元。2009 年，全国房屋市场普遍升温，房地产开发加快，贷款余额增加幅度也较大。从中国人民银行发布的2009年《三季度货币政策执行报告》看到，2009年度个人住房贷款余额达到 4.38 万亿元[3]。我国2005-2009年个人住房贷款余额具体情况如表1.1。
表2.1 我国2005年-2009年住房贷款余额表(单位:亿元)
年份 2005 2006 2007 2008 2009 个人住房贷款余额（亿元） 18430 22506 27000 29800 43800 个人住房 环比增长率同比增长率房地产开发贷款占房地（%） （%） 资金（亿元） 产开发资金比例 1257.4% 15.8% 213978 86.13% 1557.6% 22.1% 271356 82.94% 1888.6% 20.0% 374780 72.04% 2094.9% 10.4% 396194 75.22% 3126.0% 47.0% 57128 76.67% 资料来源: 2005-2007年来源于央行区域金融报告2007；2008-2009 年来
源于中国房地产年鉴，房地产开发资金来源于中经网数据库
我国个人住房贷款在各大银行贷款利率政策略有不同，下面是我国5大银行分别对于首套、二套、三套房首付比例，利率水平，户籍限制等的统计。具体情况如表2.2各银行个人住房贷款情况。