发布时间 : 星期五 文章北京保利大兴天宫院地块项目前期策划报告 - 图文更新完毕开始阅读
九月 十月 十一月 暂停发放居民家庭购买第三套及以上住房贷款；对不能提供一年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购房贷款。对贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；购买第二套住房，首付款比例不低于50%、贷款利率不低于基准利率1.1倍。 监会要求各家银行要求各行取消首套房贷利率的优惠政策，政策要求在全国范围执行。 住建部、财政部、央行、银监会：《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》 —— —— 市住房公积金管理中心发布关于落实《关于规范北京住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》的通知，对公积金贷款发放进行了诸多限制 研判：总体来看，信贷政策正逐步趋于收紧。在保障刚性需求的同时，增大投资性需求的购买限制，甚至不惜“误伤”部分改善性需求，可谓史上最严格。而相比较而言，北京市的信贷政策实行力度有一定的先行性，而目前，这种严格的调控力度已从主要一线城市向全国范围内扩散。
(3) 财税政策 时间 一月 全国 —— 北京 —— 个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的，全额征收营业税；个人将购买超过5年的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的，按其销售收入减去购房价款后的差额征收营业税；个人将购买超过5年的普通住房对外销售的，免征营业税。 —— —— 二月 —— 三月 四月 五月 六月 七月 八月 —— 财政部、国税总局：对两个或两个以上个人共同购买90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有购房记录的，该套房产的共同购买人均不适用首次购买普通住房的契税优惠政策。 国税总局：《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》通知指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。 国税总局：《关于加强土地增值税征管工作的通知》，强调税收政策对房地产监管的作用； —— —— —— —— —— —— 九月 财政部、国税总局、住建部：出售自有住房并在1年内重新购房的纳税人不再减免个人所得税，通知自2010年10月1日起执行。 财政部、国税总局：《关于支持公共租赁住房建设和运营有关税收优惠政策的通知》，其中包括对公租房建设用地及公租房建成后占地免征城镇土地使用税等数项税收优惠政策 —— —— —— 十月 十一月 —— —— 研判：财税政策主要集中在各项税收优惠的收回，对于刚性需求仍保持先前执行的优惠政策，力控投资性需求。
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(4) 土地政策 全国 北京 国土资源部：《关于改进报国务院批准城市建设用地《2010北京市政府工作报告》：加快中小户型的廉申报与实施工作的通知》，要求经济适用房、廉租房、一月 租房、经济适用房、限价商品房、公共租赁房建设，中小普通住房用地占比不得低于70%，及提高用地报确保占全市住宅供地面积及新开工面积的50％以上 批效率，缩短报批周期； 北京市住建委等11个部门：\京十一条\。增加住房建设用地供应，保证各类政策型住房占开工面积50%以上，加强土地供应管理和批后监管；从严控制二月 —— 商品住房项目单宗土地出让规模，出让面积原则上不超过20公顷。土地出让价款首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%； 国土资源部：推广“一限双竞”（限房价、竞地价、三月 竞保障房公租房比例），不完全以“价高者得”来评北京市国土局宣布暂停热点地区高价土地的交易 判； 国土资源部：对土地闲臵满1年不满2年的，按照出四月 让或划拨土地价款的20%征收土地闲臵费；对土地闲—— 臵满2年的，依法应当无偿收回的，坚决无偿收回； 五月 —— —— 六月 —— —— 七月 —— —— 八月 —— —— 国土部、住建部 ：严格制定土地出让的规划和建设条件，住宅用地的容积率指标必须大于1，明确规定九月 —— 了4种条件下禁止拿地，其中包括因企业原因造成土地闲臵一年以上的； 十月 —— —— 十一月 —— —— 时间 研判：综合来看，政府通过一系列的土地政策，希望最终能够增加市场供应。但目前来看，仅土地闲臵处罚可以从一定程度上推动商品房短期供应，而保障性住房的严格配给甚至一定程度上减少了商品房供应，供需矛盾从根本上并未解决，未来土地的稀缺性仍将进一步加强。
(5) 保障性住房政策 时间 一月 二月 三月 四月 全国 —— —— —— 住建部：已经享受经济适用住房保障的家庭，再购买其他住房的，必须办理退出手续或补交相关价款取得完全产权； 国务院：《关于鼓励和引导民间投资健康发展的若干意见》“新36条”，支持和引导民间资本投资建设经济适用住房、公共租赁住房等政策性住房，参与棚户区改造， 住建部等7部委：公租房的配售对象为中等偏下收入人群，可有条件地向外地人开放；租金按年度实行动态调整；合同期限一般为3-5年；公租房只能用于自住。房源筹资方面：鼓励多渠道筹资；以配建为主；北京 《2010北京市政府工作报告》：保障性住房供应量提高。 —— —— —— 市国土局：今年北京将试点公租房土地年租制，开发建设公租房的单位不再一次性缴纳土地出让金，而是采用每年缴纳土地租金的方式。 五月 六月 14
单套建筑面积要严格控制在60平方米以下。 七月 八月 九月 十月 —— —— —— —— 财政部、发改委、住建部：《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，要求切实落实各类保障性安居工程资金，允许土地出让净收益用于发展公共租赁住房，允许住房公积金增值收益中计提的廉租住房保障资金用于发展公共租赁住房。 —— —— 市委市政府：明年公租房建设比例要扩大到保障住房建设规模的60%以上 北京市住建委：《北京市经济适用住房、限价商品住房申请家庭原住房腾退办法》，规定处于核心区及市政工程的拆迁户申请必须予以腾退。 十一月 —— 研判：2010年以来，保障性住房供应趋势发生变化，未来将从以售为主向租售并举转移，公租房将成为逐渐成为保障性住房主力。实际上，政府是在加大监管，切实保障低收入人群的利益。总体来看，一系列政策对于商品房的购买人群并不造成实际影响。
(6) 其他政策 2月，北京市住建委等11个部门：\京十一条\。包括商品住房项目预售许可最低规模为施工许可证批准的施工范围。取得商品房预售许可证后，房地产开发企业应当三日内一次性公开全部房源，严格按申报价格，明码标价、公开对外销售。加大房地产市场执法检查力度。严厉打击无证售房、未按规定时限开盘、捂盘惜售、囤积房源等扰乱市场秩序的违法违规行为。 5月，市住建委、市发改委、市规划委、市国土局：5月31日后签订土地出让合同的酒店项目，一律禁止分层、分单元销售； 10月，北京市住建委：商品房预售资金将全部存入商品房预售资金监管专用账户，保证预售资金优先用于工程建设，严禁房地产开发企业直接收存商品房预售资金。 (7) 政策环境小结
第一，各项政策并不能从根本上解决目前市场上的供需矛盾，房地产市场长期来看仍然向好；
第二，政府通过各项政策试图打击投资性需求，但如果不能改变中国目前投资渠道有限的现状，投资性需求仍然会寻找各种机会涌入房地产市场。
第三，房地产市场热度不减，政策力度升级不断，房产税的推出势在必行，政策强化仍在继续；
综合来看，在政策的调控下，北京房地产市场仍将维持平稳上升的态势。但也要注意到，在目前政策仍处于收紧态势下，对于开发投资而言应避免激进，最大限度的保证稳妥，规避未来有可能的政策风险。
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2. 经济环境
(1) 全国指标
a) 全国经济景气指数 年份2009年2010年8月9月10月11月12月1月2月3月4月5月6月7月8月9月经济景气指数（预96.7103.3106.7114116.7119.3120.7115.3114.0110.0106.7102.7102.7101.3警指数）
研判：全国经济景气指数09年9月回复到景气线以上，上行至2010年2月份达到峰值，而后一直呈下降趋势，截至9月份已降至临界水平线附近。2010年下半年宏观经济增速将逐渐放缓，但是从长期趋势来看，宏观经济情况趋稳，发展长期向好。
b) 全国CPI/PPI变化趋势 年份1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年1-10月CPI98.6100.4100.799.2101.2103.9101.8101.5104.8105.999.3103PPI————99.9102.8100.8101103.8105.998.8102.8 16