发布时间 : 星期日 文章南昌瑶湖项目全程策划总体方案更新完毕开始阅读
42828 0.7 30680 2000 4500 1.2 66744 0.5 32871 2500 5500 1.8 说明：
1、在土地总价不变的前提下作比较 2、0.3容积率为独立别墅 3、0.5容积率为双拼别墅 4、0.7容积率为联排墅 5、1容积率为洋房
6、方案3，因地块区域不成熟，以这样的品质去竞争风险较大。
7、方案5既考虑了抗风险问题，又考虑了获利能力，而且获利还有上涨空间。 第三节、 规划理念建议
鉴于项目的地块形状、项目目标客户定位、整体形象建议，在规划理念上建议为南加州长堤（以阳光、海水、沙滩、游艇闻名）风情为版本，打造成如巴黎左岸“城市沙滩”样式的整体景观带和轴线，以区别于目前市场上的各种景观概念和形象，创造出一个休闲、浪漫、时尚、品味、身份的人文别墅区。
第四节、 景观打造建议
结合规划理念，以1.2公里瑶湖景观带为主轴，在轴上建议设置挑出湖岸的木栈道、沙滩浴场、旱地喷泉、游艇模型、沙滩排球场、水岸网球场、游艇码头、亲子沙滩游乐场、垂钓台、灯塔、建筑小品、雕塑及组团等，加上内湖景观和单体、商业、会所的建筑风格形成一个南加州海岸风情区。 第五节、建筑风格及立面建议
根据规划理念及景观要求，在建筑风格上建议为北美现代建筑风格，其中部份独立别墅将用北美风格的木结构建造。
北美建筑风格是集当今世界住宅建筑精华之大成后，且融合了自由、活泼、善于创新等一些人文元素创立的，这种风格使得北美住宅成为国际上最先进、最人性化、最富有创意的住宅。北美风格实际上是一种混合风格。不象欧洲的建筑风格是一步步逐渐发展演变而来的，它在同一时期内接受了许多种成熟的建筑风格，相互之间都有融合和借鉴。北美的现代建筑风格主要突出特点是简约、人性化与亲水性。而目前南昌市场上基本还没有出现过这种风格的建筑产品，因此，具有一定的差别化。
第六节、户型、空间设计建议 1、独立别墅
面积建议：300——320平米之间 客厅挑高建议：6米
功能建议：门厅、仆人房、单车库、洗衣房、厨房、主客厅、多功能厅、餐厅、主人套房（衣帽间）、贮藏室、客房、休闲室、前后花园、家庭厅及多露台等 房型建议：5/6房3厅 结构建议：框架结构/木结构
平面布局建议：动静区分、洁污分区、主次、尊卑要区分 性能建议：2层半结构安全、节能环保 2、双并别墅：
面积建议：220——250平米之间 客厅挑高建议：6米
功能建议：门厅、仆人房、单车库、洗衣房、厨房、主客厅、多功能厅、餐厅、主人套房（衣帽间）、贮藏室、客房、休闲室、前后花园、家庭厅及多露台等 房型建议：5/4房3厅
结构建议：2层半框架结构
平面布局建议：动静区分、洁污分区、主次、尊卑要区分 性能建议：结构安全、节能环保 3、联排别墅：
面积建议：180——200平米之间 客厅挑高建议：5米
功能建议：门厅、仆人房、单车库、洗衣房、厨房、主客厅、餐厅、主人套房（衣帽间）、贮藏室、客房、休闲室、前后花园、多露台等 房型建议：4/3房2厅（3+1） 结构建议：框架结构
平面布局建议：动静区分、洁污分区、主次、尊卑要区分 性能建议：结构安全、节能环保 车库设计建议：半地下式设计。
第七节、商业配套建议
项目周边配套如前分析，超市、银行、卫生、文化服务在高教区都已规划，并有可能提前启动。因而项目在商业配套上主要作用是一种补位，同时也要同项目定位结合起来形成特色。特色应主要考虑到瑶湖风景区未来发展的购物休闲需要。因而项目的商业配套主要细分如下： 1、 补位方面 净菜市场
小型超市或便利店 美容、美发 中餐酒楼 其它
2、 错位方面 旅游、休闲、运动产品店 精品店 宠物店 咖啡吧 小酒吧 水族店 其它
第八节、 会所等生活配套及经营模式建议
会所等生活配套以泛会所形式构建，突出项目的尊贵、休闲、时尚、浪漫、运动、健康、体验、养生等特点。 主要功能： 游艇俱乐部 健身坊 养生坊 西餐厅 棋牌室 桌球室 视听室
钢琴室 游泳池 其它
经营模式：在销售期间聘请知名物业管理公司经营，业主全部入住后可成立子公司经营游艇俱乐部，以此为基点，开发瑶湖水上旅游资源，作为公司一项利润增长点。
第九节 、智能化配备建议
别墅作为高档物业，客户更关注社区的安全性、物业管理水平及服务便利性。结合本项定位，智能化配备建议按准三星标准构建三个系统。
1、智能物业管理系统：包括综合保安系统、综合监控集成管理系统、物业管理系统。为住户安全提供保障，防范小区内突发事件的发生（如暴力、灾难等）；对综合管理整个小区的机械设备、能源、噪音、污染等进行监控管理，提高效用节约成本，减少不良因素影响；方便快捷的物业服务（如交费IC卡、三表远传计费、自动停车管理等）,体现一种高效率的都市生活节奏。
2、信息管理系统：包括Internet光纤接入网、有线电视多媒体系统、小区信息服务系统、电话通讯系统、电子商务系统。
3、家庭智能化系统：包括家庭防盗系统、家庭自动化、家庭安全报警系统。 第十节、 战略协作伙伴建议
因本项目的南加州概念所体现的是一种多元化的融合，只有整合一流的团队才能很好的实项战略目标，在项目合作伙伴方向上建议如下： （一）、规划建筑设计单位：
鉴于项目资源的丰富独有性、主题概念的国际性及多元复合性的特点，本项目必须由国际顶尖的设计公司进行项目的规划建筑设计，全面完成总体规划设计，提炼设计理念，并进行总体规划说明及设计各功能细部说明，完成各类可售部分平面图、效果图及建模图，完成项目综合配套项目的各类图形设计，协助完成模型的制作。
（二）、室内装饰设计：
能够完整的表现产品概念及项目特色，完成项目售楼部、会所、样板房装修、装饰方案及施工图设计，并对施工进行督导。
（三）、景观规划、园林设计：
鉴于项目资源的丰富独有性、主题概念的国际性及多元复合性的特点，本项目必须由国际顶尖的设计公司进行项目的园林环境设计，完成项目总体景观设计方案及扩充方案，出具景观设计报告，进行景观说明，分析功能描述等工作，并制定可用于销售之各种景观环境效果图及提供示意图，协助模型制作。 （四）、专家团队：
选定区域经济、消费经济、生态学、文化类方面的专家为主的专家团，协助区域研究、经营模式、多种文化体系等模式体系的建立，配合营销推广的若干媒体协作及活动操作，并选定一至两人为项目经济理论方面的形象代言人及带头人，并组织专家论坛，舆论造势等工作。 （五）、管理公司:
聘请国际背景知名管理公司实行顾问式管理，提出初步管理方式及管理费用测试及服务内容的拟订； （六）、经营管理：
聘请国际背景知名经营公司实行顾问或合作成立公司的方式对项目各项配套服务设施进行经营管理工作，提出经营方式，在项目前期规划阶段提供专业建议，并对收益等进行财务分析，结合营销模式提出合理经营项目等项工作。
以上罗列的合作伙伴如以下单位可参考： 总体规划：美国SWY公司
景观规划：香港巴马丹拿国际公司 建筑设计：香港何显毅建筑师楼 景观园林设计：贝尔高林(香港)有限公司 样板房装修设计：香港柏涛室内设计有限公司 物业管理经营公司：戴德梁行
木结构别墅建造公司：加拿大住宅产业上海公司 第十一节、 工程建设管理的建议
建立一套工程管理机制及质量监督体系，以过程精品为工程管理主旨，在选材、施工、质检等方面做好细节，保证品质。
第十二节、 项目开发策略建议 一、 当前个案开发策略分析
纵观当前南昌市整个别墅开发现状，基本上是先以低端的豪华公寓、联排别墅开发切入市场，然后才推出高端双拼、独立别墅。如欧洲城公寓推在前面；绿地山庄的先推联排；主题公园先推公寓和排屋等。这种由低到高分期滚动的开发模式较为保险，使得整个楼价有逐步上升、增值的表象，但同时也给客户形成一个档次很低的形象。
二、 项目开发策略建议
鉴于本项目体量才10万平米左右，从策略上分两期开发为妥，这样可以减轻资金压力，以首期利润来启动二期的开发，不仅抗风险能力增强，周期缩短，也可获得更高的资金回报。具体为首期开发2/5的体量，二期开发3/5的体量，每期三类产品按此比例进行。同时在首期开发时，大部份配套景观同步启动，为首期销售创造好的景观形象、配套条件，同时也为二期搭建好营销平台。
第十三节、价格策略 一、价格定位：
结合项目目标客户、产品品质及竞争个案价格，项目独立别墅价格定位均价：6000元/平米；双拼别墅价格定位均价：5000元/平米；联排别墅价格定位：4500元/平米 二、定位依据 1、目标客户接受度
针对享受型目标客户所需的独栋别墅、双拼别墅，本项目拥有一线的景观、低容积率及低密度等高品质，而市场空档存在；对上升型客户需求的联排别墅，本项目根据其价格上的承受力，以前线景观为依托，迎合市场，造就高密度、高容积率的规划。 2、 价格策略
根据本项目的板块认知度及区域价值因素，在价格策略上以一种竞争态势攻击市场，瞄准5000元——7000元这个市场空档，使其具有竞争性和未来的增值性。独栋、双拼攻击欧洲城，联排补位高教区需求。 3、竞争个案价格
欧洲城独栋别墅： 10000—12000元平米 万科联排别墅： 3900元/平米 绿地山庄联排别墅：3800元/平米 白金翰独栋别墅：5500元/平米
第十四节、 推盘方案及步骤建议 一、推盘方案
根据项目开发策略，各类产品每期都有。因而推盘总体思路上以双拼、独栋树立产品高端形象来获得利润的最大点，以联排托市来吸引人气，在价格上高开低走，结合活动、广告集中在解筹日3天出货，迅速回