发布时间 : 星期日 文章南昌瑶湖项目全程策划总体方案更新完毕开始阅读
后实施了一系列的信贷调控政策。央行在去年调升贷款利率，今年又再次调升，倍受广大投资者及开发商的关注。据此各大银行相继调升个人住房按揭利率及首付比例。有的银行甚至严控别墅项目贷款和按揭贷款。目前，中国银行也打算在近期严控豪华别墅住房贷款，停止别墅个人住房贷款，这在个人购房贷款领域尚属首次，这对高档别墅开发商资金压力增大，对购买者来说可能会持币观望或推迟消费——抑制需求。 三、 地方政策环境
自2004年以来，南昌市根据国家宏观调控政策，坚持“垄断一级市场，调控二级市场，激活三级市场，全面繁荣房地产市场”的指导思想，使全市房地产市场保持了持续、健康、有序的发展态势，使房地产成为国民经济发展的支柱性产业之一，这表明在地方政策上会根据南昌的市场特点掌控调整的幅度及对象（例如近期政府将加大力度控制大户型高档公寓的开发），促进产业持续发展。
第二节、城市经济环境
——中部的第二世界 一、城市概况
南昌市是江西省省会，是内陆省会开放城市，国土面积为7402平方公里，其中市区面积617平方公里，共辖东湖区（市人民政府驻区）、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区五区。建成区面积65平方公里，总人口400万人，属全国百万以上人口的特大城市之一。
南昌作为京九线中段最大的中心城市和综合型交通枢纽，区位优势非常突出。105、316、320等三条国道交汇于此，浙赣线与京九线在南昌形成钢铁\十字架\，使南昌成为中国铁路的重要枢纽。公路交通里程达2847.33公里，汽车站27个，货运配载市场3个，立式码头25个，泊位67个，港口年吞吐能力在800万吨。道路运输面向全国各地，水路运输通达长江沿岸，远洋运输通达日韩等国及港台地区，一个以南昌为中心，以公路为主骨架，以水路为主通道，以港站为主枢纽，干支衔接、水陆相联、铁路、公路、水路、民航为一体的交通网络基本形成，较好的适应了南昌经济和社会发展的需要。
二、人文景观
南昌是一个有着深厚文化底蕴的城市，“飞阁流丹，下临无地”，雄踞赣江之侧，被誉为三大名楼之一的滕王阁沉韵厚重，流芳百世，为后人所无限瞻仰。此外，中共红色革命也是从这打响了武装反抗的第一枪，造就了南昌市“英雄城”的美名，\八一南昌起义\纪念馆市中心一柱独擎。另外，还有西山万寿宫、八大山人纪念馆、百花洲、佑民寺等十余处名胜古迹，是中外游客旅游观光的绝佳选处。
一城景色半城湖，湖光水影映洪城。一直以来，就有亲水南昌的美誉。南昌市的水域面积高达28%，2004年南昌市的空气质量排名，在省会城市中名列第八。 三、区域经济环境分析 1、经济发展总体形势
自2001年以来，江西新领导层确立“工业化、大开放”的主战略，以“三个基地和一个后花园”为具体路径，以“实现在中部地区崛起”为目标，气势不凡地创造了被誉为“江西现象”的业绩。2001年及2002年两年，江西国内生产总值年均增长9.6%，居中部第一；固定资产投资、利用外资增幅居全国第一；世界500强已有17家进入江西。
南昌经济已实现四个百亿突破。2004年，南昌社会经济发展态势迅猛，成绩卓著，已突破了四个百亿：即全市财政总收入首次突破100亿元，GDP较去年增加了100亿元，全社会固定资产投资增加了100亿元，江铃销售收入突破100亿元。
2004年南昌市国民经济增长速度高达15%以上，全市财政总收入102亿元，首次超过100亿元，同比增长２３．３％；地区生产总值７７０亿元，净增１２９亿元，增长16．5％；地方财政一般预算收入４２．２亿元，增长３４．３％；全社会固定资产投资３５０亿元，净增１１５亿元，增长４８．９％；社会消费品零售总额２３５亿元，增长１６．８％；实际利用外资７．１６亿美元，增长２２．７％；实际利用内资１８５．４４亿元，增长３７．５％；城市居民年人均可支配收入８７４４元，增长１２．２％；农民
年人均纯收入３４１４元，增长２１．６％；城镇居民登记失业率３．３９％，人口出生率１３．４３‰。 2、产业结构及发展方向
城市化的发展需要产业链，需要造血功能，其根本动力应在于工业化，工业化是城市化的发动机。 南昌市产业结构分布合理，工业门类齐全，现已形成了机械、纺织、轻工、电子、化工、建材、冶金、电力、航空、医药、食品等35个行业、141个门类、30000多个企业、50万产业大军的工业体系。南昌科教事业发达，拥有科研和技术开发机构136家。
此外，园区的建设也日益蓬勃。南昌市目前有市级以上开发区11个，其中国家级开发区有2个--南昌高新技术产业开发区、南昌经济技术开发区。省级开发区有4个，市级开发区有5个。早在2003年，国家火炬计划软件产业基地--金庐软件园区工程就落户南昌，江西拟将其建成区域性的软件产业研发中心和全国性的软件产品生产和出口基地。而今年5月份科技部又批准在南昌市建立国家半导体照明工程产业化基地，使南昌市继国家火炬计划软件产业基地金庐软件园之后再添“国字号”产业基地。这一“国字号”基地的成功落户，为南昌市的产业辐射和形成新的支柱产业打下了坚实的基础。 3、市民消费环境及能力
消费环节与经济收入、商业格局、市场氛围、观念引导等一系列因素是密不可分的。从南昌近几年的经济发展走势来看，不管是从经济总量还是从增长速度方面，都呈现出良性发展的趋势。特别是今年一举取得了四个百亿，无疑更是振奋人心。
但从人才市场年度报告中显示，尽管经济持续发展，职业薪资统计中，像企业经理、媒体及广告行业主管都集中在5000元左右。
在商业布局上，南昌市知名的现有沃尔玛广场、万达购物广场以及本地的丽华购物广场和洪客隆广场等少数几家，其中沃尔玛和万达进驻的时间都只有一两年，且都集中在市中心八一广场地块。南昌市现有五星级酒店共两家，为江西宾馆和凯莱大酒店。此外还有像五湖大酒店等四星级酒店。
4、综合评研：南昌市作为内陆的一个中部省会城市，首先是有着一定的文化底蕴，对于广大南昌市民来说，滕王阁的巍然屹立、英雄城的美誉一直以来就是他们心中不倒的丰碑、不灭的信仰。其次，经济发展的稳定增长也使南昌这座城市的面貌近些年来发生着日新月异的变化。无庸置疑，一个成功的企业品牌必有一个鹤立于市场的核心竞争力，一个城市也一样。 那么南昌的核心竞争力是什么？即工业化。而工业化必要求城市化同步进行。城市化的扩张需要房地产作为支撑，对于地产业来说，则无异于历史性的发展机遇。再次，解构南昌市消费能力，进行地域横向比较，我们可以发觉并不是很强，这是与作为内陆城市的本身经济基数小是相呼应的。但从南昌市本身作为省会城市的特点来看，其所具有的开放格局让它对消费市场的接受还是持很大的包容性的。
第三章 本项目市场需求的有效性判定
第一节、城市发展战略分析
——市班挺北VS省班东进 南昌城市总体规划解读
远期规划：2003年11月6日，南昌市规划委员会审议通过了《南昌市2003年－2020年城市总体规划》。《规划》提出，到2020年，南昌城市实际居住人口将达到350万，城市建设用地从2002年的165平方公里扩大到350平方公里；集中形成“一江两岸、一核五区、沿着赣江、两头延伸、多点多组团推进”（含一个中心城，五个外围城市组团）的格局部署。
近期发展规划：到2005年，力争把南昌市建成国家卫生城市、全国文明城市、环保模范城市和国家园林城市。
总体说来，从区域分布来看，南昌市发展呈南--西北走向的弧形发展趋势，赣江北岸的昌北成为南昌扩张的方向。南昌市委、市政府、市人大、市政协几套班子迁至昌北红谷滩后，红谷滩成为南昌市的新中心，大体上2005年红谷滩就要投入近60亿人民币。为把南昌的框架做好，南昌市委市政府正在筹划环南昌的
高速公路，使大昌北形成一个150平方公里的新城区。
透析目前的发展规划，结合南昌市的城市区域特点，有着规划的合理性。首先，由于赣江的穿市而过，老城区的扩张无疑首当其冲，向正北，是赣江两大分支，是一条绝路，而昌北--红谷滩其区位优势（指大交通）明显，上北京，下广东、东到上海、福建和浙江都很方便。其次朝向东南的几大园区阻止了城区向东南推进的可能，而昌北不存在着这方面的限制。
但从长远来看，为了更好的做好城市的协调发展和功能布局，省几套班子往东从政策上支持、带动东部的发展已是大势所趋。原因很简单，东部有高校园区的才智、瑶湖的环境和承接长三角产业转移的空间及腹地。
第二节、南昌房地产总体现状
——需求、供给稳步增长
自2004年以来，南昌市根据国家宏观调控政策，坚持“垄断一级市场，调控二级市场，激活三级市场，全面繁荣房地产市场”的指导思想，使全市房地产市场保持了持续、健康、有序的发展态势。
南昌房地产业已经成为了南昌的支柱产业之一， 据悉，南昌市房地产2004年完成投资85.2亿元，房地产投资占全省房地产投资的35.08%，比去年增长42%，占全市固定资产投资的比重达26.4%，占全市GDP的比重11.1%，较上年提高1.7个百分点。
商品房需求旺盛，2004年南昌市商品房交易面积达388.93万平方米，占全省商品房交易面积的38.1%，较上年增长17.6%，交易金额达95.55亿元，同比增长21%。 存量房交易持续攀升。南昌市完成存量房交易21753件，占全省存量房交易的48.34%，比去年增长37.2%，交易面积215.40万平方米，占全省存量房交易的51.29%，同比增长39.8%，交易金额29.35亿元，同比增长38.3%。市区存量住房交易量与商品房的交易住房的交易量的套数比为0.85∶1。
由于南昌市商品房市场的需求旺盛，显示了它的较强发展后劲。去年该市商品房施工面积首次突破1000万平方米，其中，全市商品房新开工面积达379万平方米，较上年增长30.1%；商品房竣工面积达261万平方米，较上年增长62.4%；全年商品房施工面积达到1067万平方米，较上年增长61.7%，其中商品房住宅施工面积达791万平方米，较上年增长43.8%
小结：南昌整个房地产现状与其经济体量是相关的，随着经济的持续发展，供给与需求将是稳步增长，不会大起大落。
第三节、 板块竞争态势
——瑶湖，地产下一站
纵观整个南昌市的房地产板块，我们就会发现，楼盘分布已呈现出越来越明显的区域特点。从最初的“一枝独秀”、“两极分化”、“三足鼎立”、“四方会谈”到现在，已基本上形成了目前四大板块：城南板块、红谷滩板块、青山湖板块和京东板块。如今，随着南昌房产市场的愈演愈烈，相互之间的市场竞争也呈现出白热化的趋势。
城南板块：目前推出的楼盘主要有南昌居住主题公园、绿地山庄等。
红谷滩板块：目前推出的楼盘主要有鹿璟名居、江信国际花园、铭雅·欧洲城等。
青山湖板块：目前推出的楼盘主要有天水怡景、秀泊经典、香溢花城、白金瀚别墅、青山湖花园等。 京东板块：目前推出的楼盘主要有万科四季花城、青春家园等。
结论：从这四大版块的区域分布来看其现状，红谷滩板块得政策之风，使其得以迅速崛起，而其它板块则有天时、地利之便，销售业绩不俗。从产品形态上看，红谷滩主要是高档公寓的供应者，其它板块则是高档公寓和别墅的供应者。从开发周期来看，红谷滩、象湖、青山湖、艾溪湖板块已经开发多年，未来的供应量应是呈递减趋势，放量有限。而京东及瑶湖板块目前刚启动开发，必然是下一个高端产品供应主力；
其它如湾里、南昌县、新建县受距离之限必然以低成本、低中端产品供应为主。
当然，房地产作为终端产品，不管是哪一板块都必须走竞合的路线。板块之间自然免不了相互分享市场蛋糕的竞争，但把它放到整个南昌楼市，它们各为其内之一份子，若要无损于整体，则又必须走合作之路。
第四节、本项目市场需求有效性结论
一、国民经济的总体增长必然促进人们财富的增长，财富的增长必然产生购房改变居住条件及提高生活品质的愿望。南昌在中部崛起中战略规划和发展前景应该看好，中产阶层及高收入人群的基数必然扩大，高档产品内在需求会得到提升。
二、 在需求稳定增长的前提下，青山湖、红谷滩、象湖的供应递减的情况下，区域之间的可转换成为可能，瑶湖板块有望成为城区购房者的下一站。
三、项目该板块内有高新开发区、工业园区、昌东高校园区，产生了一批收入颇丰的企业主、高层管理人员、医生、教师等，这批现实和潜在的消费群体，必然会成为项目的需求基点。
第四章 未来别墅市场研判
第一节 、当前别墅市场态势
——这是一个低水平竞争的市场 一、 别墅在南昌的发展轨迹
在南昌，别墅其实是较早启动的项目，至今，其开发投资已经历了四个阶段。以南湖花园、怡湖花园、现代庄园为代表的第一代别墅，给人以不折不扣的农庄感觉，品质较差，属于初级产品。翡翠山庄作为郊区别墅群，在品质上比第一代别墅有了长进，不过到现在，周边依然有些荒凉，出入不便。万科—长岛印象作为第三代别墅，是南昌TOWNHOUSE热潮的掀起者，备受白领阶层欢迎，可惜与普通别住宅夹杂在一起，不是纯别墅社区。而以白金瀚水景花园、绿地山庄作为第四代别墅产品的隆重登场，则预示着精品别墅时期的到来。
二、 市场现状
目前，南昌别墅发展得还是十分缓慢，在售的别墅项目虽有十几个，但上档次的别墅产品仅两三个，而且大多数价格比较平实，总价在70—120万左右，且都在城郊结合部。究其原因是政策的限制，城区别墅供应减小，郊区别墅中低品质产品策略和低价格策略抢占市场，南昌县、新建县、湾里区的别墅十几个项目莫不是这样进攻的。而象湖、青山湖、蝶子湖这些板块的别墅产品类型较混杂，别墅、高层、多层搞在一起，大小通吃，别墅的价值未能得到很好的提升，免不了与远郊别墅低层面的同构竞争，也就是说只在2000—5500（白金瀚）元这个层面竞争，而6000—8000元这个层面的产品无人涉及，跑出一个铭雅·欧洲城，又跑得太远了，突破了1000万元大关。
第二节 、未来别墅市场趋势 一、 供需将出现不平衡
在宏观政策的影响下，相信未来三到五年的时间内，国民经济的持续发展及市民财富增长，控制需求的政策效果影响会日渐式微，相反控制供给的土地政策及金融政策必然会影响别墅供给的总量。 二、 别墅开发的水平走高
房地产作为南昌的经济支柱产业，政府从持续发展的战略出发，引进外地品牌开发商开发高档公寓、商业地产、酒店、写字楼及别墅已成为必然。随着外地开发商的市场细分、产品概念的创新性，别墅开发的升级是必然趋势，6000—8000元的市场将成为外地开发商的主攻方向。
三、从整个市场布局看，鉴于象湖、青山湖、凤凰洲的规划控制和现有别墅项目大多已近入尾期，别墅区域转换成为必然，艾溪湖、瑶湖板块将担当与郊县、区竞争（新建县、南昌县、湾里区）的主角。