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物权法例题 第一讲 物权法概述
一、物权的概念与特征
例： 原告朱某于2003年10月23日通过婚姻介绍所认识被告陈某。2004年3月8日，由原告朱某出资14万为被告购买一辆小汽车，该车的登记车主为被告，原告主张讼争小汽车是原告处于结婚目的，为将来的新家庭所购置，故该车应归其所有，而被告主张小汽车的登记车主为被告，购买汽车的资金来源于原告的赠与行为，小汽车的所有权应属于被告，法院应如何判决？
例：王某于2001年12月20日，与成远房地产公司签定了商品房预售合同，预购商品房一套，向成远公司分3期支付了购房款91.7万元，但随后成远公司将王某选购的商品房以更高价格销售给不知情的张某，并与张某依法办理了房屋所有权证书。2004年7月21日，成远公司告知王某，拒绝继续履行合同，并退还预付款和补偿费，合计117.8万元，但王某不愿接受补偿费，意欲买到所预购的房屋，遂向法院请求和成远公司继续履行合同
二 、物权法律关系的客体——物
甲出售一幢别墅与乙，约定价格为人民币300万元，二人登记过户时，乙发现别墅后附有一个小游泳池，但合同中未约定包括该游泳池，问乙能否以原价取得小游泳池的所有权？
例：1996年12月，村民甲与县肉联厂达成口头协议：自养的黄牛两头送县肉联厂宰杀，牛肉款按净肉每斤3元5角的价格结算，牛皮、牛头和牛下水归肉联厂，甲再付肉联厂80元，在宰杀过程中，肉联厂的屠宰工人乙在其中一头牛的下水中发现牛黄，重100克，卖得价款5000元，甲知道后与乙、县肉联厂为牛黄款归属发生纠纷。现问：（1）本案中该牛黄应如何处理？
A 归甲所有 B 归县肉联长所有 C 归甲和肉联厂共有 D 乙和肉联厂共有 （2）本案中，下列哪些说法是不正确的？
A 甲与县肉联厂的关系是买卖合同关系B甲与县肉联厂的关系是承揽合同关系C甲可以根据不当得利请求肉联厂返还牛黄款5000元D甲只能根据与肉联厂对牛黄归属约定不明而主张共有 第二讲 物权法的基本原则
例：2008年1月10日，浙江省杭州市萧山区人民法院审理了一起房屋买卖合同纠纷案，法院依法判决该合同无效. 2007年4月，被告李某与原告余某签定了房屋买卖合同一份，作为女儿的法定代理人，李某将登记在其女儿名下的房屋以25万元的价格卖给了原告，原告当场支付了10万作为定金，后又将剩余房款15万元付清。合同约定交房期限满后，被告并未交付房屋，原告遂将被告告上法庭。法院审理后认为，本案所涉房屋系未成年人所有。被告李某作为监护人对该财产进行处置，应符合相关法律的规定，即除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。而被告出卖房屋所得款项，系为借与朋友所用，并非为其女儿的利益，因此该合同当归于无效。由于合同无效，原告遭受了一定的损失，故被告除归还已得房款25万元之外，还应承担相应的缔约过失责任，赔偿原告5万元。
第三讲 物权的效力
三、物权的优先效力
例：甲有房屋一幢欲出卖，8月1日与乙签定了该房屋买卖合同，售价50万，8月2日又与丙签定了同一房屋的买卖合同，售价60万，8月3日又与丁签定了同一房屋的买卖合同，售价70万，后乙、丙、丁都知道了甲签定了三份合同，均到法院起诉要求甲履行合同，法院应如何处理？
如果8月3日与丁一起办理了产权变更登记，乙、丙要求法院确认转让房屋无效，法院应如何处理？（一）、物权优于债权及其例外
例：甲企业法人现有净资产（一幢楼房）100万元整，两年前欠乙企业法人100万，一年半前欠丙企业法人100万，一年前又欠丁企业法人100万，问乙、丙、丁的债权如何实现？
如果与丁定了一份以甲仅有的楼房抵押的合同并办理了抵押登记，问乙、丙、丁的债权如何实现？ 例外规则：“买卖不破租赁”
例：甲有一房屋，于2000年8月1日出租给乙，租期5年，2002年3月1日，甲将房屋卖与丙并登记，后丙手持房产证要求乙搬出，乙不同意，遂起纠纷，应如何处理？ （二）、物权之间的优先 物权法199条规定
例1：甲有楼房一幢，估价2000万，8月1日甲向乙银行借款1000万，并签定了楼房抵押合同，8月7日向市房产局作了登记手续。8月3日向丙银行又借款1000万，以同一幢楼房签定抵押合同，于当日即办理了登记手续，一年后，乙、丙银行债权均到期，甲无力偿还，乙、丙银行申请拍卖，得款1500万，问：乙、丙如
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何受偿？
同一天在不同部门登记的，同一顺序，按债权比例受偿（担保法解释58条）
例2：设例1中，甲与乙8月3日上午在土地局办理了抵押登记，下午在房产局办理了抵押登记，问乙、丙如何实现债权？
登记与未登记的：物权优先于债权
例3：设例1中甲乙未登记，应如何分配？ 都未登记的为一般债权
2、动产抵押权的优先性：动产抵押权的设立采取登记对抗主义，不登记不影响抵押权本身的生效，但不得对抗第三人
都已经登记的，以登记的先后为序
例1：甲有汽车一辆，估价20万元。6月1日向乙借款10万元，订立了汽车抵押合同并于当天办理了抵押登记。6月2日，向丙借款10万元，又以该车抵押并登记。后甲不能还款，变卖汽车得16万，问乙、丙的抵押权如何实现？
登记与未登记之间，登记者优先
例2：设甲、乙的汽车未登记，则应如何？ 丙优先于乙，乙享有的还是抵押权 都未登记的，处于同一顺序
例3：设两个抵押都未登记，问应如何？ 3、优先顺位的放弃与变更
例1：甲有楼房一幢估价3000万，先后以该楼房为抵押向乙、丙、丁银行各借款1000万，抵押登记分别在8月1日、8月2日、8月3日。后三份债权都快要到期时，该房屋按市场估价2600万，现甲、丙之间达成以下四项协议，乙、丁之间应分别如何应对：协议1、丙要代替乙成为第一顺位人协议2、丙要与丁换位成为第三顺位人 协议3、丙要将自己的担保债权额上升至1300万 协议4、丙要将自己的担保债权数额减到300万 如果房屋估价3600万呢？
例2：黄河公司以其房屋作抵押，先后向甲银行借款100万元，乙银行借款300万元，丙银行借款500万元，并依次办理了抵押登记。后丙银行与甲银行商定交换各自抵押权的顺位，并办理了变更登记，但乙银行并不知情。因黄河公司无力偿还三家银行的到期债务，银行拍卖其房屋，仅得价款600万元。关于三家银行对该价款的分配，下列哪一选项是正确的？ A．甲银行100万元、乙银行300万元、丙银行200万元 B．甲银行得不到清偿、乙银行100万元、丙银行500万元 C．甲银行得不到清偿、乙银行300万元、丙银行300万元 D．甲银行100万元、乙银行200万元、丙银行300万元 4、抵押权与所有权混同时，抵押权优先
担保法解释77条，同一财产向两个以上债权人抵押的，顺序在先的抵押权与该财产的所有人归属于一人时，该财产的所有人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权
设上1例中，后三份债权快要到期时，乙购得了该楼房而成为所有人，则乙、丙、丁之间实现顺序如何？ 5 不同担保物权之间的优先性
例：甲向乙借款５万元，并以一台机器作抵押，办理了抵押登记，随后，甲又将该机器质押给丙，丙在占有该机器期间，将其交给丁修理，因拖欠修理费而被丁留置，下列哪些说法是正确的？ Ａ乙优先于丙受偿 Ｂ丙优先于丁受偿Ｃ丁优先于乙受偿Ｄ丙优先与乙受偿
四、物上请求权与物权的保护
一）、物权请求权的概念
例１：甲、乙之间订立了一份木材买卖合同，约定交货方式为代办托运，合同订立后，甲委托运输公司丙运到乙处，在运输的过程中，丙故意损坏承运的木材，针对丙的行为，谁可以提出物上请求权？
例２：甲以自己所有的一幢楼房抵押给乙，并办理了抵押登记手续。在抵押期间，第三人丙故意毁损房屋，针对丙的行为，谁可以提出物上请求权？
例３：在例２中，在抵押期间，甲故意毁损房屋，则乙有何种权利？
（2）请求权的相对人占有财产必须是基于无权占有，既包括直接占有人，也包括间接占有人。既包括自始无权占有，也包括嗣后无权占有。
例2：甲将房屋出租给乙，约定乙不得再转租，但乙又与丙签定了出租协议，甲得知后要求丙归还房屋，但丙认为与乙的协议是合法的，自己有权使用房屋，请问应如何处理？
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例3：甲的自行车被乙盗窃，乙又租给丙使用，则甲可向谁主张？ (3)应以原物存在为前提
二是对于占有之外的妨害，发生排除妨害请求权 （物权法35条） 例1：甲经过公开竞拍，取得了A块土地的使用权，用于开发建设某住宅小区，乙的房屋位于该规划范围之内，但由于没有与甲达成房屋拆迁补偿安置协议，拒绝拆迁搬离，甲申请人民法院强制拆除了乙的房屋，2006年乙以要居住房为由，未经甲同意，强行搬进了甲建设的住宅小区9号楼302房，甲公司诉诸法院，请求排除妨碍，判令乙搬出，请问其主张能否适当？
四是对于财产损害的，发生恢复原状请求权 （物权法36条）
甲的自行车被乙偷走，乙骑了几天后又被丙抢夺。对于甲的救济，以下说法正确的是（）？ A．甲可以向乙主张返还原物B．如果甲向丙请求返还原物，不受诉讼时效的限制
C．如果甲向丙请求返还原物，无须证明丙有过错D．如果某日甲在路边看见这辆自行车，可以直接搬回家
第四讲 物权变动
（二）物权行为独立性理论
物权行为的独立性理论认为，物权行为与债权行为相互分离并且独立于债权行为之外。
例1：甲与乙在3月1日签定一份买卖彩电合同，3月2日乙交付5000元，3月3日甲将彩电交付乙，在这个法律关系中包含了三个法律行为：
（1）3月1日的买卖彩电合同，为债权行为，确立了债权债务关系：乙负有付款义务，甲负有交付彩电义务 （2）3月2日乙交付5000元的行为，为物权行为，发生物权变动：转移货币所有权于甲 （3）3月3日甲交付彩电的行为为物权行为，发生物权变动：转移彩电所有权与乙。 （三）物权行为的无因性理论
例2、设例1中，3月4日，甲以受到欺诈为由主张买卖合同应被撤销，当年7月法院终审判决撤销该买卖合同。问：若依据物权行为无因性理论，则甲与乙之间的法律关系如何认定？ （四）我国对物权行为理论的继受
区分原则在物权法中的适用也有一定的限制性：
凡不以当事人的意思表示为原因而成立、生效的物权变动，如法律的直接规定或者事实行为引起的物权变动，即发生物权的原始取得的情形，依法理可以直接发生物权变动的结果，故自然不适用区分原则。 按照这个原则分析，买卖合同生效以后，交了房没有办理产权过户，该如何处理？ 银行与企业签定了房屋抵押合同，但未登记，应如何处理？ 2、不承认物权行为的无因性
设例1中，甲与乙在3月1日签定一份买卖彩电合同，3月2日乙交付5000元，3月3日甲将彩电交付乙， 3月4日，甲以受到欺诈为由主张买卖合同应被撤销，当年7月法院终审判决撤销该买卖合同。甲才了解到在4月份乙已经为下列任何一种情形的，在无因性和有因性的理论下，会有什么不同的效果？
情形1、如果乙已经把标的物转卖给第三人丙情形2、如果乙已经在标的物上为债权人丁设定了担保物权 情形3、如果乙的债权人戊对该标的物为强制执行情形
4、如果乙破产情形5、如果非因乙的过失致使标的物毁损灭失。
三、基于法律行为的物权变动模式及我国的选择
张某向李某借款，以自己所有的房屋作抵押，双方未办理抵押权登记，张某将房产证交给李某。李某与房地产登记机构的登记人员王某串通，将张某的房屋过户给李某。李某遂将房屋卖给赵某，并办理了房屋过户手续。张某到期向李某还本付息时，发现房屋已经卖给赵某。下列说法正确的是（）？ A．张某无权要求赵某返还房屋B．张某有权要求李某赔偿
C．张某有权要求房地产登记机构赔偿D．张某与李某之间的抵押合同有效
王某向李某借款50万元，以自己所有的房屋作为抵押，李某与王某签订了书面形式的抵押合同，但是未办理抵押权登记。王某受张某欺诈，将房屋低价卖给张某，并办理了房屋过户手续。张某很快将房屋又卖给了陈某，也办理了房屋过户手续。下列说法正确的是（）？
A．李某不享有抵押权B．李某有权根据抵押合同要求王某承担违约责任 C．王某无权要求陈某返还房屋D．王某有权要求陈某返还房屋 2、关于例外的意思主义
某村民委员会与该村村民甲签订的土地承包合同中约定：甲承包该村集体所有的一块面积为8亩的耕地，甲在该幅土地上建窑，生产青砖和红砖，承包期限为十五年。双方没有办理登记手续。关于本案，以下说法正
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确的是（）？
A．甲能够取得土地承包经营权B．因为没有办理土地承包经营权登记，所以甲不能取得土地承包经营权 C．根据相关规定，该土地承包合同为有效合同
D．该约定不具有物权法上的效力，所以甲不能取得土地承包经营权 3、登记要件模式与登记对抗模式
甲、乙结婚后购得房屋一套，仅以甲的名义进行了登记。后甲、乙感情不和，甲擅自将房屋以时价出售给不知情的丙，并办理了房屋所有权变更登记手续。对此，下列哪一选项是正确的？ A．买卖合同有效，房屋所有权未转移 B．买卖合同无效，房屋所有权已转移 C．买卖合同有效，房屋所有权已转移 D．买卖合同无效，房屋所有权未转移
四、非基于法律行为的物权变动
（一）非基于法律行为的变动 1、中州公司依法取得某块土地建设用地使用权并办理报建审批手续后，开始了房屋建设并已经完成了外装修。对此，下列哪一选项是正确的？
A．中州公司因为享有建设用地使用权而取得了房屋所有权 B．中州公司因为事实行为而取得了房屋所有权 C．中州公司因为法律行为而取得了房屋所有权 D．中州公司尚未进行房屋登记，因此未取得房屋所有权 2、甲依法在自家宅基上建造了三间平房，10年后甲去世，房屋由其子乙继承。不久，乙将该房屋卖给了同村的丙，丙已经搬入居住。经查，该房屋从未办理任何登记手续。请问如今房屋的所有人为（）？ A．国家 B．集体 C．乙 D．丙
3、某县居民王某自筹资金建造一栋三层楼房，2007年3月1日开工，2007年11月1日竣工，2008年2月3日到登记机关申请办理登记，2008年3月1日办理好房屋所有权初始登记。请问王某从何时开始取得该房屋的所有权（）？
A．2007年3月1B．2007年11月1日C．2008年2月3日 D．2008年3月1日
4、某套房屋登记簿上的所有权是甲，但乙认为房屋应当归自己所有，遂根据双方之间的仲裁协议申请仲裁。裁决书写明“本案系争房屋归乙所有”，但甲乙未办理登记手续。一个月以后，乙将该房屋抵押给丙，签订了书面合同，但未办理登记，关于本案，以下说法正确的是（ ）？
A．房屋应归甲所有 B．房屋应归乙所有 C．抵押合同有效 D．抵押权成立
5、甲有三室二厅住房一套。除养子乙、侄儿丙外，甲再无其他亲属。3月7日甲私下对丙口头表示，死后房屋归丙所有。3月10日甲不幸去世，乙、丙二人就房屋的归属争执不休。4月15日乙与丁签署房屋买卖合同，约定乙将该房屋卖给丁。请问以下说法中正确的是（）？A．乙丁之间的买卖合同有效B．乙丁之间的买卖合同无效C．乙丁之间的买卖合同效力未定 D．乙丁之间的买卖合同可撤销
五、物权变动中的公示、公信原则的具体要求：
例1、甲、乙为夫妻，共有一处房产无人居住，但房产证上及房产局的登记簿上均只记载甲一人的名字。现甲、乙闹离婚。一日，甲背着乙与第三人丙签定了一份房屋买卖合同。丙将房款交与甲，并与甲一起办理了房产过户登记。过一段时间后乙才得知此事，诉至人民法院，要求丙返还房屋。问：法院应如何处理？
例2、甲将自己所有的房屋卖与乙并经产权登记，后乙有卖与丙且也经产权登记。数月后甲向法院提出甲、乙合同中乙有欺诈行为，，故应撤销合同。法院判决撤销了甲、乙的合同。问：现乙是否享有房屋所有权？丙能否享有房屋所有权？
例3、甲、乙订立一房产抵押合同，约定抵押物为三幢房屋，但在登记时却登记为其中两幢，问该抵押权的标的物是什么？
例4、甲、乙订立一汽车质押合同，约定以甲的三辆汽车质押，但后甲交付给乙两辆汽车，乙接受。问：该质押权的标的是什么？
六、我国不动产物权登记制度
甲建造了一栋三层小楼，建成后一个月甲到登记机关办理所有权登记手续，请问登记机关的下列行为不符合法律规定的是（）？A．对房屋进行实地查看B．要求对房屋的价值进行评估C．按照房屋的面积收取登记费 D．按照房屋的价值收取登记费
6、登记错误及其补正、法律责任
登记机关误将甲的房屋登记到乙名下，3月16日甲申请异议登记，3月17日登记机关予以异议登记。4月15日甲起诉到人民法院要求确认其为房屋所有权人。4月16日乙将该房屋以市场价卖给了不知情的丙，双方办理了过户登记手续。请问以下说法中正确的是（）？
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