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万科.房地产项目可行性研究报告(模板)
目 录
第1章
1.1. 1.2. 1.3. 第2章 2.1. 2.2. 2.3. 2.4. 第3章 3.1. 3.2. 3.3. 第4章 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 第5章 5.1. 5.2. 第6章 6.1. 6.2. 6.3. 6.4. 第7章 7.1. 7.2. 7.3. 第8章 8.1. 8.2. 第9章
总 论 .................................................................................................................................... 3 项目背景与概况 ..................................................................................................................... 3 主要技术经济指标 ................................................................................................................. 7 问题与建议............................................................................................................................. 8 项目投资环境与市场研究 ..................................................................................................... 9 投资环境分析 ......................................................................................................................... 9 区域房地产市场分析 ........................................................................................................... 11 销售预测............................................................................................................................... 15 营销策略............................................................................................................................... 19 建设规模与项目开发条件 ................................................................................................... 21 建设规模............................................................................................................................... 21 项目概况现状 ....................................................................................................................... 21 项目建设条件 ....................................................................................................................... 22 建筑方案 .............................................................................................................................. 26 设计依据............................................................................................................................... 26 项目设计主题和开发理念 ................................................................................................... 26 项目总体规划方案 ............................................................................................................... 27 建筑设计............................................................................................................................... 28 结构设计............................................................................................................................... 29 给排水设计........................................................................................................................... 30 节能节水措施 ...................................................................................................................... 32 设计依据............................................................................................................................... 32 建筑部分节能设计 ............................................................................................................... 32 环境影响评价 ...................................................................................................................... 33 编制依据............................................................................................................................... 33 环境现状............................................................................................................................... 33 项目建设对环境的影响 ....................................................................................................... 34 环境保护措施 ....................................................................................................................... 34 劳动卫生与消防 .................................................................................................................. 35 指导思想............................................................................................................................... 35 职业安全卫生健康对策与措施 ........................................................................................... 35 消防设计............................................................................................................................... 36 组织机构与人力资源配置 ................................................................................................... 38 组织机构............................................................................................................................... 38 人力资源配置 ....................................................................................................................... 38 项目实施进度 ...................................................................................................................... 39
9.1. 9.2. 9.3. 第10章 10.1. 10.2. 10.3. 10.4. 10.5. 第11章 11.1. 11.2. 第12章 12.1. 12.2. 12.3. 12.4. 第13章 13.1. 13.2. 13.3. 第14章 14.1. 14.2.
项目开发期........................................................................................................................... 39 项目实施进度安排 ............................................................................................................... 39 项目实施过程控制措施 ....................................................................................................... 39 项目招投标 .......................................................................................................................... 41 工程项目招标投标概述 ....................................................................................................... 41 工程项目招标投标因素分析 ............................................................................................... 42 招标依据............................................................................................................................... 44 招标范围............................................................................................................................... 44 招标方式............................................................................................................................... 44 投资估算与资金筹措........................................................................................................... 45 投资估算............................................................................................................................... 45 资金筹措............................................................................................................................... 45 财务评价 .............................................................................................................................. 47 项目评估依据 ....................................................................................................................... 47 财务评价基础数据的选择 ................................................................................................... 47 财务评价............................................................................................................................... 47 不确定性分析 ....................................................................................................................... 48 社会评价 .............................................................................................................................. 49 项目对社会的影响分析 ....................................................................................................... 49 风险分析............................................................................................................................... 50 社会评价结论 ....................................................................................................................... 51 研究结论与建议 .................................................................................................................. 52 可行性研究结论 ................................................................................................................... 52 建议 ...................................................................................................................................... 52
第1章 总 论
1.1. 项目背景与概况
1、项目名称：
湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目 2、承办单位概况
单位名称：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司 单位性质：有限责任公司(外国自然人独资) 注册资金：港币2,000万元
单位住所：衡阳市珠晖区沿江路29号 业务范围：房地产开发、销售 法定代表人：吴小平
企业负责人：吴小平，男，1965年9月30日生于湖南。现年43岁，自2001年3月在加拿大定居，1986年7月毕业于长沙铁道学院，获学士学位；1986年分配到广州广铁集团任职；1989年调任广州市团委工作；1990年调任广州市花都开发区任副主任；1992年起从事房地产业，创建广州富邦升辉投资有限公司，先后在广州花都建永裕楼、君兰苑、龙华楼、阳光倚翠阁、阳光家园、翠华花园等住宅小区，多次获得花都区纳税先进民营企业家称号。期间，在加拿大、江西、广东连州、清远及其地区投资房地产开发，其中在加拿大兴建的“锦绣中华城”是温哥华最大的华人居住小区。2006年4月12日创建衡阳富邦升辉房地产开发有限公司，任执行董事。在衡阳兴建湘江东岸南段风光带并建设大型住宅小区——湘江明珠。为提高衡阳人民的生活质量、提升衡阳的城市品位贡献力量。
建设单位简介：衡阳富邦升辉房地产开发有限公司是由衡阳市政府在2006年中国中西部招商会中引资过来的加拿大独资企业，并经衡阳市工商行政管理局批准成立的一家房地产开发、销售为一体的综合性开发经营企业，公司下设管理部、技术部、
财务部、工程部、销售部等，现有职员26人，其中高级职称1人，中级职称7人，公司人员大都是经验丰富的专业人员，年开发能力为50万多平方米。
公司负责人吴小平先生于1990年开始涉及房地产,并于次年注册成立了广州市富邦升辉房地产开发有限公司，十五年间先后开发了总建筑面积60余万平方米的中、高档住宅，总开发套数5000多套，销售业绩一直良好，曾创广州市花都区楼盘销售之最，是广州市花都区纳税先进民营企业，花都区经济发展先进企业，公司董事长吴小平先生也多次荣获“花都区先进民营企业家”荣誉称号，花都区的主要领导都称该公司“实力较雄厚，开发建设能力较强”。
2006年3月，由衡阳市委领导带队考察组一行5人亲赴广东对湘江风光带南段建设意向单位广州市富邦升辉房地产开发有限公司进行了为期3天的考察并参观了其开发建设的翠华花园、阳光花园等四个楼盘。通过考察一致认为广州市富邦升辉房地产开发有限公司具有实力，具备项目建设开发资质，并完全有能力把湘江东岸风光带南段建设成为理想中的人文和谐小区。
衡阳富邦升辉房地产开发有限公司拥有资产2.4亿，其中已拥有土地使用权面积为238亩，按每亩70万元估价（已完成征地拆迁）近1.7亿，另外风光带建设投资7521万元。
3、可行性研究报告编制依据 （1） 与委托方签订的咨询协议；
（2） 国家计委计办投资[2002]15号审定的《投资项目可行性研究指南（试用版）》；
（3） 国家发展改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》；
（4） 《城市房地产开发经营管理条例》； （5） 《房地产项目经济评价方法》。 4、编制范围
依据国家有关政策、法律、法规、规程、规范，对湘水明珠居住小区一期(1、2、3号楼)项目建设的目的、必要性、项目区域概况、项目规划方案及建设内容、项目建设组织管理、项目招标方案、投资估算、融资方案与效益分析、财务分析、项目风险