发布时间 : 星期一 文章人口年龄结构与中国房价更新完毕开始阅读
2.1我国人口年龄结构变化历程
在新中国正式建立之后，伴随着国家在医疗卫生等方面进行投入的程度不断的加强，我国整体的人口健康情况不断得到改善，从而人口死亡率在呈现出迅速且不断降低的趋势，尤其是在低年龄人口比其他年龄人口的死亡率方面上更是有了巨大幅度的降低，但是我国的出生率一直仍维持在一个相对较高的水平，所以人口在一定阶段内表现出爆炸式的增长。之后因为人口出生率以及死亡率的持续下降，渐渐产生了人口年龄金字塔顶上凸出的领域并且这个凸出的领域伴随着时间的不断推移也在不断的移动当中，主要表现在从未成年发展到成年，进而发展到老年阶段，这慢慢地也就形成了中国的人口年龄结构从年轻型与成年型逐渐朝老年型发生转变，人口年龄结构和人口的转变之间的关系变得越来越紧密。1953 年与1964年我国在进行第一以及第二次全国人口普查的时候，结果显示人口年龄结构差不多都属于年轻型，在进入20世纪70年代之后，尤其是在对计划生育政策进行较大范围的推广和施行之后，我国的人口出生率以及生育率呈现迅速下降的趋势，直接导致少年人口的比重下降，老年人口的比例得到提高，进而加快了人口年龄结构的转变过程。在1982年进行第三次全国人口普查的时候，我国人口年龄结构已开始踏入成年型的阶段，到了20世纪90年代之后，人口老龄化速度不断提高，我国的人口年龄结构也逐渐朝老年型进行转变，从整体来看我国的人口年龄结构自从20世纪60年代以来呈现出逐年下降的趋势。 2.2我国住宅市场
根据国家统计局公布的数据我们可以看到在2013年M2同比增长13.5%，国内的住宅商品房成交额累计一共完成67694.8亿元，同比增长26.5%；住宅商品房成交面积一共完成115722.6万平方米，同比增长17.4%。在城市分化上面来分析，一些较为热门的一二线城市潜在的需求出现严重的供应不足，住宅的价格具体的上涨空间非常大，而大部分的二线城市的供需情况基本保持平衡的状态，价格相对较为稳定，经济以及人口对其未来的发展前景较好，范围较广的三四线城市的住宅供应充足可是潜在的需求比较弱，不具有使住宅价格得到上涨的动力。在时间长度上面来分析自从1999年以来我国的东、中、西部的住宅整体呈现出从慢至快的不断提高的走势。尤其是在东部在2003年之后住宅的价格有了较大幅度的提升，中部以及西部与东部相比较来看住宅的价格涨幅比较小，并且中部
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以及西部的住宅价格和其上涨的幅度差不多是一样的情况。 2.3我国人口年龄结构对住宅市场的影响
自从20世纪90年代开始，我国的人口年龄结构便呈现出逐年降低的趋势，特别是在1998年实行房改政策之后我国的人口年龄结构迅速下降，和1990年的人口普查数据进行比较分析，2000年我国的人口年龄结构下降了10.3个百分点，这也是由于我国在20世纪80年代突然产生的第三次婴儿潮，他们在21世纪之后慢慢踏入了青年阶段，就在这样的时代环境下，我国的“人口红利”开始出现，进而对我国经济的增长形成了积极的影响，进而提高了对提高居住环境水平的需求，所以进入商品住宅消费者的行列，人口年龄结构不断的迅速转变导致了我国住宅需求的迅猛提升，直接推动了我国住宅市场的快速发展。 三、人口年龄结构与住宅价格关系的实证分析 3.1数据描述
通常我们可以把房地产的价格分为好多方面比如住宅价格、商业用房价格以及工业用房价格等等。本文进行研究的对象主要是针对国内的住宅市场，进行细又可以分为别墅和普通商品房市场，因此本文研究的具体变量为这两个市场的房屋价格。本文所研究的人口年龄结构（又被成为抚养比例）主要是指15岁以下以及64岁以上的人群在15-64岁人群中所占的比重，细分下去又能够分为少年人口年龄结构（15岁以下人口在工作人口所占的比例）以及老年人口年龄结构（64 岁以上人口在工作人口所占的比例）。
图3.1.1 全国普通住宅商品房房价（元）与人口年龄结构（%）关系 从图3.1.1我们能够清楚地看到国内普通住宅商品房房价和抚养实际比例的
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关系，随着人口年龄结构的逐渐提高普通住宅价格呈现缓慢下降的趋势。
图3.1.2 人口年龄结构与房价的关系
从图3.1.2我们清楚地看到人口年龄结构和住宅价格直接呈现出反向相关的关系，换句话说就是当人口年龄结构下降的时候，住宅房价反而上升，人口年龄结构上升，住宅比例下降；人口年龄结构对东部住宅房价所产生的影响最深并且相当集中,而中部以及西部住宅的房价和人口年龄结构的具体相对都较为分散。人口年龄结构对普通住宅的房价以及别墅的房价产生影响的具体程度存在一定的不同,因此在进行住宅价格分析的时候进行统一的论调是相当不科学的,每一个市场都具有其有独特的表现。 3.2模型设定与变量说明
在构建计量分析模型的时候，对之前相关专业人士研究的成果之上与我国的实际情况进行有效结合，从而建立新的房价函数来合理有效地对人口年龄结构等因素对我国住宅价格产生的影响进行切实地考察。住宅价格的波动除了要受人口因素的影响以外，其和城市化率以及经济等居住性因素也有密切的关系，同时对住宅市场需求产生影响的因素还包含了政策性以及投机性的因素.本文进行人口年龄结构对住宅价格产生的影响主要是考虑人口年龄结构对居住性需求产生一定的作用并且进而对住宅价格产生影响.所以在选取的影响因素里并没有选择投机性的指标,而是选取了人均 GDP、人口自然增长率以及城镇化率,本文在对这些因素进行控制之后然后接着进行研究分析。
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为了对人口年龄结构对房价所能产生的影响进行更为严谨详细的分析,本文在研究的过程当中设定了双对数模型以及单对数模型，利用双对数模型对房价对人口年龄结构之间的弹性变化进行分析，利用单对数模型的设定对人口年龄结构绝对值变化对房价相对值变化产生的影响进行研究分析，本文主要对单对数模型进行分析，双对数模型辅助分析。
本文通过对我国1999-2012年31个省、自治区以及直辖市的数据进行收集,从而进一步对人口人口年龄结构和住宅市场房价之间的关系进行研究分析,从1999年开始选择数据是由于我国的房改制度是从1998年开始进行,之前的福利分房体制并不在本文研究的范畴之内。
表3.2.1 控制变量的统计描述（全国）
变量名 人均GDP(千元) 人口自然增长率（%） 城市化率（%） 最小值 2.458 最大值 93.173 平均值 21.552 标准差 17.471 -1.350 13.470 37.547 89.300 6.117 45.644 4.106 16.180 3.3估计方法与实证结果
3.3.1全国回归结果
（1）双对数模型。我国的住宅房价和人口年龄结构的具体回归情况见表3.3.1。从国内的整体范围来看我国人口年龄结构和房价之间呈现出明显的负相关关系，其中房价对人口年龄结构的弹性值为-0.167，换句话说就是当人口年龄结构的变化率每增加1%，房价也会跟着下降16.7%。通过深入地分析可以进一步发现我国少年的人口年龄结构和房价之间的关系也呈现出负相关的关系，相反的老年人口年龄结构和房价之间呈现出正相关的关系，两者都变现得较为明显。房价对少年人口年龄结构的弹性为-0.135，房价对老年人口年龄结构的弹性为 0.0618，人口年龄结构对我国住宅房价变化的解释程度为28.4%，而少年人口年龄结构和老年人口年龄结构对我国住宅房价的变化情况的解释程度达到了49.1%。
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