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【老会计经验】“以租代售”避税购房风险重重
国务院办公厅转发的建设部等九部门《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》规定，从6月1日起，对购买住房不足5年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。据媒体报道，5月底，北京、广州、杭州等城市二手房市场出现紧急抛售情况。然而，仓促成交的毕竟是少数，多数投资客“炒房炒成了房东”。
去年6月1日，购买不足2年的房屋（时间以产权证或契税完税证明为准）转手交易要全额征收营业税的政策实行时，一些中介公司就抛出了几种所谓的“合理避税”方案：以租代售、租售两全、合同公证等等。这在一些房屋中介处已是公开的秘密。二手房交易全额征收营业税政策期限由2年延长至5年后，这些所谓的“合理避税”手段再次受到关注。
所谓“以租代售”，是指房主出售个人购买不足5年的房屋时，为了避免全额缴纳营业税，买卖双方先签订一份租赁合同，买家先以租房的形式居住在该房屋内，等到购房时间超过5年期限后，双方再签订二手房买卖合同。
“租售两全”，是房主将房屋交由房产中介进行出租和管理，房产中介按年向房主预付租金。待购房时间超过5年后，房主可以随时通过该中介出售此房，其所收到的预付租金则在售房时分段结算，过户以前的归房主所有，过户以后的租金冲抵该中介向房主支付的房款。
“合同公证”的具体方法是，买卖双方先签订一份以分期付款方式购房的买卖合同，并到公证处进行公证。买方交付第一笔房款