发布时间 : 星期五 文章2008年上半年广州住宅市场分析报告-66页 - 图文更新完毕开始阅读
【第一部分 整体市场分析】
一、广州市宏观经济分析
（一）规模以上工业总产值再创新高，工业企业经济效益下滑
1—5月累计，广州市全市完成规模以上工业总产值3856.27亿元，同比增长13.0%。股份制企业和三资企业增势较好，而国有企业、集体企业、股份合作制企业和其他企业完成产值均呈下降局面。
工业企业经济效益下滑。1—4月累计，全市规模以上工业企业经济效益综合指数为210.51，同比提高4.5点。企业盈亏相抵后实现利润总额178.38亿元，下降7.2％，降幅比1—3月累计加大3.5个百分点。企业亏损面为30.46％，同比加大3.2个百分点。亏损企业亏损额为46.25亿元，增长1.7倍，增幅比1—3月累计加大0.1倍。其中规模以上国有及国有控股工业企业利润总额下降39.8％，亏损企业亏损额增长5.6倍。
（二）固定资产投资大幅增长
1—5月累计，广州市完成全社会固定资产投资576.53亿元，同比增长11.3%，增速创今年以来累计增速新高。
基础建设和房地产开发拉动了全社会固定资产投资的较快增长，分别完成投资263.58亿元和243.70亿元，分别增长15.3％和17.0％。更新改造完成投资67.88亿元，下降14.3%。
（三）房地产开发投资力度加大
虽然市场形势不容乐观，但今年1-5月份广州市房地产开发投资仍不断增长，累计完成投资126.77亿元，同比增长13.3％，比1-4月累计增幅提高7.8个百分点。
（四）商品出口增速回落，进口增速加快
1—4月累计，广州市实现商品进出口总额252.51亿美元，同比增长14.4％。其中，出口129.72亿美元，增长14.9％;进口122.79亿美元，增长13.9％。进出口相抵，顺差6.93亿美元，同比增长36.1％。但我们可以发现，出口增速明显回落，而进口加快。
（五）社会消费总水平持续增长
1-5月份，广州市累计实现社会消费品零售总额1250.04亿元，同比增长17.5%。批发、零售贸易业零售额增势持续；餐饮消费保持增长；应节商品热销，居民消费日趋理性。
（六）城市居民消费价格总水平持续上升，生产价格指数剪刀差继续加大
1—5月累计，城市居民消费价格总水平同比上升7.4%，与1—4月累计持平，其中消费品价格上升9.5%，服务项目价格上升2.6%。1—5月累计，工业品出厂价格同比上升3.8%，原材料、燃料、动力购进价格上升9.6%，二者相差5.8个百分点，比1—4月累计加大0.2个percent。
（七）人口结构不断优化，城市化水平持续提升
2007年末，广州市常住总人口为1004.58万人，比上年末增加29.12万人，增长3.0%，出生率为9.45‰，常住人口保持稳定低速增长。城镇人口比重为82.17%，比上年末上升0.13个百分点，城镇化程度进一步提升。
（八）番禺区经济发展迅速，居民生活水平不断提高
2008年前四个月，番禺区经济总量在广州市十二区（市）中排名第五位，居天河、越秀、萝岗、白云四区之后。增速高于市平均水平1.7个百分点，仅低于增城0.1个百分点，在全市排第二位。
其中农牧渔业总产值17.88亿元，增长4.4％，总量和增速在全市均排第一位，总量占市比重达28.58％。
规模以上工业总产值在全市排第三位，与萝岗、黄埔差距仍较大; 但增速15.5％排第一位。
社会消费品零售总额超过白云，仅低于天河、越秀两区，居第三，占全市比重超过八分之一， 20.2％的增速略低于总量较小的萝岗和南沙，居第三位。
由于市大学城、亚运村两个大投资项目法人已搬至天河，今年纳入天河统计范围，全社会固定资产投资额全市仅排第六位，占全市八分之一，增速也较低，在全市仅排第九位。
一般预算财政收入仍保持全市第二位，与萝岗差距较大，但花都、增城、南沙、从化与番禺的差距正在缩小，本区的增长速度低于全市2.4个百分点，远低于几个发展较快的区（县级市）、在全市仅排第六位。
外贸出口总值仍保持全市第二位，与萝岗差距不大，占市的比例超过五分之
一，但增长速度低于全市6.8个百分点，在全市仅排第七位。 （九）投资市场不明朗，番禺市民商品楼购买意愿有所降低
调查显示：最被市民看好的投资项目是商品住宅和商铺，各占33.5%，其次是商业保险（19%）,其他投资项目均低于15%。
对于今明两年的房价走势，42%的市民认为将有“不同幅度上涨”；39%的市民则认为“稳中有降”；认为未来房价难以预测的市民有19%。
根据目前房地产市场的走向，部分市民表示买得起房子的信心较低。房价过高、收入不稳定、还贷压力是影响购房信心的三大因素。
市民购房意愿不高，持币观望情绪较浓。有明确购房计划的这部分家庭基本以自住型买家为主，已成为市场的主流。其中计划购买限价房、二手房的家庭占两成多。可见保障性住房越来越受购房者青睐。
【总结】从以上数据可以看出，广州市宏观经济走势持续向好，但部分领域出现调整迹象（如工业发展）；广州市居民生活水平不断提高，但对未来信心明显下降。在全国整体形势不明朗的情况下，广州市房地产市场的发展将更加扑朔迷离，预计下半年价格将继续下调。
(数据来源，广州市统计信息网)
二、政策动向分析
（一）全国部分相关政策、规定列表 4
1、4月1日《国务院2008年工作要点》：抓紧建立住房保障体系，制
定住房规划和政策，重点发展面向中低收入家庭的住房。健全廉租住房制度，加大投入力度，加快廉租住房建设，增加房源供给，加强经济适用住房的建设和管理，积极解决城市低收入群众住房困难。增加中低价位、中小套型普通商品住房供应，建立多渠道投融资机制，通过多种途径帮助中等收入家庭解决住房问题。积极改善农民工居住条件。大力发展省地节能环保型住宅，增加中小套型住房用地供给。加强农村住房建设规划和管理，切实解决农村困难群众住房安全问题。要完善住房公积金制度，依法加强住房公积金的监督管理。加强对房地产市场的调控和监管，规范和维护市场秩序，严格房地产企业市场准入和退出条件。要依法查处闲置囤积土地、房源问题，严厉打击炒地炒房等违法违规行为。
2、《住房和城乡建设部通知》：规划部门要充分考虑低收入家庭生活
和就业方面的实际情况，廉租住房项目应采取配套建设与集中建设相结合的的区域。
月办法进行，尽可能安排在近期重点发展区域、产业集中区域和公共交通便利份
3、住房和城乡建设部副部长齐骥4月8日在接受记者集体采访时透露，
住房保障条例已列入2008年国务院立法计划。
4、国土资源部副部长王世元4月8日在全国纠风工作会议上表示，2008年国土资源部将全面落实经营性用地、工业用地招拍挂出让制度。联合监察部等五部委对工业、娱乐、商品住宅等经营性土地的出让情况进行专项检查清理。
5、4月9日，住房和城乡建设部在其官方网站发布《建筑节能信息公示管理办法》（征询意见函）要求，新建住房在施工、销售现场、房屋销售合同、质量保证书和使用说明中，应对节能信息给予公示。
6、4月16日，住房和城乡建设部副部长齐骥透露，下一步，双限房和廉租房将向没有本地户口和非城镇居民扩展。
7、4月16日《关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》：对于非经济适用房开发项目，位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城区和郊区的，不得低于20%；符合规定的经济适用房开发项目不得低于3%。