发布时间 : 星期二 文章2017年房地产估价师《理论与方法》真题更新完毕开始阅读
D198.18 答案A
22、某宗已抵押的收益性房地产，年有效毛租金收入500万元，年房屋折旧费30万元，维修费、保险费、管理费等50万元，水电供暖费等40万元，营业税及房地产税等65万元，年抵押贷款还本付息额70万元，租赁合同约定，保证合法、安全、正常使用所需的一切费用均由出租人负担。该房地产的净收益为()万元， A245 B275 C315 D345 答案：D
23、某旧厂房的设计寿命为40年，重置成本为100万元，厂房内动产设备重新购置价格为40万元。厂房达到设计寿命拆除时，预计可收回钢筋、红砖折价10万元，旧动产设备折价10万元;拆除厂房花费7万元，动产设备搬运花费1万元，废弃建筑垃圾搬运花费1万元，该厂房的残值率为() A1.43% B2.00% C7.865 D11.00% 答案：B
24、估价对象为一旧厂房改造的超级市场，该厂房建设期为2年，建成5年后补办了土地使用权出让手续，土地使用期限为40年，土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物。建筑物经济寿命为50年。假设残值率为0，采用直线法计算建筑物折旧时，年折旧率为() A2.00% B2.13% C2.22% D2.50% 答案：C
25、关于收益性房地产的建筑物经济寿命的说法，正确的是() A自建筑物竣工之日起至其不能保证安全使用之日止的时间 B为建筑物有效年龄与其未来净收益大于零的持续时间之和 C由建筑结构、工程质量、用途与维护状况等决定的时间 D为建筑物剩余经济寿命与实际年龄之和 答案：B
26、某幢没有电梯的旧写字楼的建筑面积为2500㎡，净租金为730元/㎡.年，空置率为15%。周边有电梯的同类写字楼的净租金为803元/㎡.年，空置率为10%。现单独增加电梯的必要费用为380万元，而重置该写字楼时随同增加电梯的必要费用为200万元。若该写字楼剩余经济寿命为30年，报酬率为7.5%，则该写字楼因没有电梯造成的功能折旧额为()万元。 A78 B102 C180 D302 答案：B
27、运用假设开发法中的动态分析法评估在建工程的市场价值时，在延迟销售情况下，开发完成后的房地产价值对应的房地产市场状况应是()时的房地产市场状况。 A价值时点 B开发完成 C未来延迟销售 D销售完成 答案：C
34、关于估价方法选用的说法，正确的是() A旧厂房因火宅造成的保险赔偿估价应选择成本法 B股价范围内房屋已空置，征收估价时不能选用收益法
C估价师对外地城市某一成套住宅估价，因可以实例调查困难，可不选用? D已封顶的在建工程估价只能选用假设开发法 答案：A
35、房地产估价报告中估价师声明的内容不包括() A估价师对其估价职业道德的承诺和保证 B估价师对其专业胜任能力的承诺和保证 C估价师对其勤勉尽责估价的承诺和保证 D估价师对估价结果成立条件的提示和说明 答案：D
1、关于专业房地产估价的说法，正确的有() A、应由专业机构和专业人员完成 B、应经过审慎判断并提供专业意见 C、出具的结果具有证明效力 D、应收取一定的服务费用 E、咨询性估价无需承担法律责任 答案：ABCD
2、下列房地产中，通常适用收益法估价的有() A、农地 B、写字楼 C、加油站 D、二手商品住宅 E、行政办公楼 答案：ABCD
3、下列房地产状况的描述中，属于房地产权益状况描述的有() A、住宅已设定抵押权
B、地块的规划条件中对容积率、建筑密度及建筑高度的规定 C、高层写字楼的屋顶可用作广告牌对外出租 D、在建工程有拖欠工程款 E、高层住宅可观赏临近公园的景观 答案：ABD
4、下列房地产价格影响因素中，会引起房价上涨的因素有() A周边土地出让出现“地王” B家庭规模小型化 C下周贷款利率 DGDP增速放缓 E城镇化速度减慢 答案：ABC
5、下列建筑物的实物状况因素中，对建筑规模有影响的有() A建筑面积 B建筑进深 C室内净高 D建筑层数 E建筑质量 答案：ABCD
6、下列估价项目中，价值时点和房地产状况通常分别为现在和未来的有() A在建工程抵押估价 B期房预售价格评估 C预购商品房抵押估价 D用于产权调换的期房价格评估 E建筑物火宅损毁价值评估 答案：BCD
7、下列房地产中，通常适用比较法估价的有() A、高档公寓 B、标准厂房 C、房地产开发用地 D、行政办公楼 E、在建工程 答案：ABC
8、比较法股价中，对可比实例成交价格进行权益状况调整的内容包括() A、租赁权限制情况 B、交易税费负担转嫁情况 C、已抵押担保债权情况 D、地役权设立情况 E、利用方式限制情况 答案：ACDE
9、评估承租人权益价值时，收益法估价参数确定正确的有() A、收益期应为租赁合同剩余租赁期
B、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期 C、净收益应为合同租金减去运营费用 D、净收益应为市场租金减去运营费用 E、净收益应为市场租金减去合同租金 答案：AE
10、一般来说，房地产价格等于“开发成本加平均利润”的前提条件包括() A、供求关系短期内不太稳定 B、自由竞争的市场环境 C、较长时期的市场运行 D、可大量重复开发建设 E、成本和效用变动不同步 答案：BCD
11、关于建筑物物质折旧的可修复费用的说法，正确的有() A、采用最合理修复方案进行修复发生的必要费用 B、修复到新的或相当于新的状况的必要费用 C、大于修复后所能带来房地产增加额的费用 D、小于或者等于修复后所能带来房地产增加额的费用
E、包括长寿命项目发生的修复费用，不包括短寿命项目发生的修复费用 答案：ABD