发布时间 : 星期三 文章建筑装修管理工作手册 - 图文更新完毕开始阅读
房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 1/8
房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。
评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综合性的完好或损坏的等级评定。这项工作专业技术性强，既有目观检测，也有定量、定性的分析。
根据城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》，并结合我公司实际情况，制定对楼宇质量进行评定的标准。 一、房屋完损标准的划分和等级分类。 1、房屋完损标准的划分
各类房屋完损标准是根据房屋的结构、装修、设备三个组成部分的各个项目的完好或损坏程度来划分的。房屋完损标准共分成四个标准，即完好标准、基本完好标准、一般损坏标准和严重损坏标准。
房屋的结构组成部分分为：基础、承重构件、承重墙、屋面和楼地面；装修组成部分分为：门窗、外抹灰、内抹灰、顶棚和细木装修；设备组成部分分为：水卫、电照、暖气及特种设备（如消防栓、避雷针装置、电梯等）。 ２、房屋完损等级的分类
根据各类房屋的结构、装修和设备等组成部分的完好、损坏程度，房屋的完损状况即房屋完损等级分成以下五类：
（1）完好房。是指房屋的结构构件完好，装修和设备完好、齐全完整，管理道畅通，现状良好，使用正常。或虽个别分项有轻微损坏，但一般经过小修就能修复的。 （2）基本完好房。是指房屋结构基本完好，用量构部件有损坏，装修基本完好，油漆缺乏保养，设备、管道现状良好，能正常使用，经过一般性的维修能修复的。
（3）一般损坏房。是指房屋结构一般性损坏，部分构部件有损坏或变形，屋面局部漏雨，装修局部有破损，油漆老化，设备管道不够畅通，水卫、电照的管线、器具和零件有部分老化、损坏或残缺，需要进行中修或局部大修更换部件。
（4）严重损坏房。是指房屋年久失修，结构有明显变形或损坏，屋成严重漏雨，装修严重变形、破损１、油漆老化见底，设备陈旧不齐全，管道严重堵塞，水卫、电照的管线、器具和零件残缺及严重损坏，需进行大修或翻修、改建。
房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 2/8
（5）危险房。是指承重构件已属危险构件，结构丧失稳定和承载能力，随时有倒塌可能，不能确定住户安全的房屋。 二、房屋完好率，危险率的计算
计算房屋完损等级，一律以建筑面积（m２）为计算单位，评定时以幢为评定单位。
房屋完好率是指：完好房屋的建筑面积加上基本完好房屋建筑面积之和，占总的房屋建筑面积和百分比。即:
完好房建筑面积＋基本完好房建筑面积
房屋完好率= ×100％ 总的房屋建筑面积
房屋经过大、中修竣工验收后，应重新评定调整房屋完好率（但是零星小修后的房屋不能调整房屋完好率）。正在大修理中的房屋可暂按大修前的房屋评定，但竣工后应重新评定；新接管的新建房屋，同样应评定完好率。
危房率：是指整幢危险房屋的建筑面积占总的房屋建筑面积的百分比。即： 整幢危险房屋的建筑面积
危房率＝ ×100％ 总的房屋建筑面积
三、房屋的各类完损标准。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》。
四、房屋完损等级评定方法。参考城乡建设环境保护部1985年制定颁布的《房屋完损等级评定标准》。
五、评定房屋完损等级的基本做法
房屋完损等级的评定可分定期和不定期两类。定期评定房屋完损等级，一级每隔１－３年（我公司规定为3年）对所管的房屋进行一次全面逐幢完损等级的评定，这种评定可以全面、详细的掌握房屋的完损等级情况。 不定期评定，分为以下几种情况：
1、根据气候特征，如雨季、台讯、暴风雪、山洪等，应对危险房屋、严重损坏房屋和一般损坏房屋等进行检查评定完损等级。
2、房屋经过中修、大修、翻建竣工验收以后，应重新进行评定完损等级。
房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 3/8
3、接管新建房屋后，要进行评定完损等级。
进行评定房屋完损等级，其基本做法大致可以分为组织准备，实施查勘，统计汇总等三个阶段。 1、组织准备阶段
这一阶段的重点是制定评定工作计划，建立评定组织，组织评定人员进行培训，搞好试点。
（1）组织准备：
公司成立房屋质量评定领导小组，对评定工作进行全面组织和领导，这个评定小组要有公司分管领导，管理处、技术等部门的人员参加。
各基层物业管理处应成立评定小组。小组成员一般有５－６人组成，即有经验管理处负责人1人，水工1人，电工1人，泥工1人，木工1人，电梯1人。 （2）培训、试点：
组织评定人员进行业务培训、培训方法要采取理论与实践相结合的方法，把课堂听讲与现场实际相结合起来。还可以把培训和试点结合起来。通过培训以达到理解标准，掌握方法，保证质量的目的。
通过学习了解评定房屋质量的目的意义，明解任务范围、掌握评定的方法；其次要学习物业管理的有关政策、业务知识以及如何鉴定等基本常识、统计要求。另外评定工作的纪律也是培训学习的必要内容。
试评时一定要按照《标准》逐项对照确定。通过试评必须达到二个基本目的：一是要达到统一方法、统一口径、统一目光（目测程度）以起样板示范作用；二是要摸索出一套评定房屋完损等级的工作规律，以取得经验，加以推广。 消息页
（3）物质准备：
要根据评定工作的要求做好必要的物质准备，包括查勘工具，评定的各种统计表格 。查勘工具可备线陲、直尺、榔头、螺丝刀、试电笔及有关检查设备的仪器、仪表。还有必要的书写用具及安全器具。
各项准备工作要尽量做得细一点。物业管理公司要求对各管理处的评定工作准备认真检查落实，避免临阵忙乱，影响工作。还要建立各级评定人员的各项工作责任制，以
房屋完损等级评定 WI/G-003 ＺＨＰＭ A/0 4/8
保证评定工作的质量。 2、实施查勘阶段
在充分做好各项准备工作以后，可进入实施查勘阶段。在这一阶段评定领导小组要帮助和指导各管理处做好评定查勘的各项工作，及时掌握情况抓质量、抓进度、总结经验，发现问题要及时解决。
（1）分工明确，职责分清：
各管理处的评定小组人员分工明确，各司其职。如：泥工负责评地基基础、钢筋砌体等承重结构，非承重结构、屋面、楼地面、内外饰面等项的完损程度。木工负责评定非承重墙、木地面、门窗、顶棚、细木装修等项的完损程度。水工及电工负责水卫、电照、空调和特种设备（电梯除外，电梯由电梯工负责评定）等。
管理处负责人是评定小组的负责人，也是评定工作的技术质量负责人，主要负责安排查勘评定任务，技术指导，质量监察，上下联系；负责评定房屋完损等级，解决评定过程中遇到的疑难问题；保管评定中的资料和表格。 （2）评定顺序：
为了使工作有秩序地进行，提高工作效率，保证评定工作质量，应按以下顺序进行： ①在室内先填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料，如房屋名称、结构类别、建筑面积、现在用途等项。
②在填写好房屋分幢完损等级评定表中的有关资料以后，实地进行逐幢评定。在评定等级确定并填好表后，评定小组负责人要签注姓名和日期。
③房屋分幢完损等级评定工作结束后，经复核抽查无误，符合质量要求后，方可进行房屋完损等级汇总和统计汇总工作。 （3）评定方法：
评定小组先将填好的房屋分幢完损等级评定表带到实地，经核对房屋 的名称、幢号后，泥工、木工、水工、电工、电梯工按各自分工进行评定，其方法如下： 查：查看是评定的主要方法，查看时应先查外后查里，先查下后查上。
泥工先沿着房屋外形查看一遍，熟悉情况，接着查看外承重墙（柱）、非承重墙、外饰面等项的完损程度，然后进入屋内，按照先查下后查上的原则顺序，查内承重墙（柱），钢筋砼的梁、柱、板、楼地面、非承重墙、内饰面等项的完损程度，再查看屋（楼）面