发布时间 : 星期四 文章福林铭城房地产开发可行性研究报告更新完毕开始阅读
开发资金可由部分预售楼款来冲抵。这样的做法对于盘活资金，减轻贷款压力，启动本期开发建设均是有利和可行的。“平稳回收”预售楼款的回收方案，在实际操作中将有一定的借鉴意义。从上面的分析可知，不同的预售楼款回收方案导致的项目贷款数额是有较大出入的，从而造成的贷款利息也相关颇大。也就是说，预售楼款的回收方式是影响第一阶段开发成败的一个较敏感的因素。从目前本项目尚在拆迁阶段，已收集储备的意向购买客户（截稿为止已有310户）分析结果来看，较易做到盈亏平衡。 4．3项目总体开发盈亏平衡分析
根据独山县商品房销售政策，裙楼完成可获得《商品房预售许可证》进行正式销售（即：2012年7月），预计2月内可完成住宅楼60%以上的销售量，根据目前我公司登记客户保守估计，届时可回收资金4000万元，2013年元月，完成主体施工，届时住宅应完成90%以上销售，同时按揭可进行。预计可回笼资金17000万元。由于商铺可在裙楼完工后2月内先行验收开业，预计销售可达20%，销售额大8400万元。装修工程完成后，预计商业销售可增加20%，收入8400万元。水电安装完成后，商品住宅应完成98%，收入1000万元，门面销售10%，收入4200万元，即在2013年9月
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4000+17000+8400+8400+1000+4200=43000万元，除去工程造价26350万元，尚有16650万元。按照上述分析，到2013年2月，
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可达到投资平衡。 4．4 项目敏感性分析
选取本期开发的住宅价格．以推广价方式销售的住宅价格和土地成本作为敏感性因素，针对资本受益率指标分别作单因素敏感分析，有如下的结论：在“平缓回收”方案中，当住宅价格下降接近至90％，建安成本上升接近正负10％，或以推广价销售之部分住宅物业的价格下降接近正负10％时，净现值均不理想，可见上述因素对净现值这个指标较敏感。但资本收益率在选取的敏感性因素在－10％～＋10％区间的变化时，仍然保持正数，由此可认为，“平缓回收”方案基本上仍能满足“盈亏平衡并且略有盈余”的目标；从回收方案的敏感性分析知道，“平缓回收”方案的抗风险能力较强。 4．5 影响开发效益的主要因素
分析从计算结果可以看出，本项目在进行全面投资开发时的财务效益在计算了财务成本后，具有一定程度的抗风险能力。主要有两方面原因： 4．6建筑工程安装造价构成比
建筑工程安装造价构成比例略高建筑工程安装造价在项目总投资中（不包含财务费用）占了近六成左右，由于土地成本较为固定，因此，能否在投资开发的全过程控制好本项目建筑工程安装造价将成为影响本项目总成本的主要因素。由市场调查的结果来看，独山县楼盘基本以多层为主，虽然
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目前有部分小高层建筑，但由于人力成本及建筑主材变动较大，所以我们加大了项目建安成本的变动系数，按照目前独山现有已交付的小高层建安造价，如果本项目建筑工程安装造价能够控制在1550元／平方米以内（实际测算的建安工程造价为￥1400元／平方米）,则具有较强的竞争优势。 4．7 物业销售测价较为保守
本报告所进行的物业市场测价，是基于对项目所在区域住宅类楼盘的详细调查以及结合了独山县同类型楼盘的市场实际成交数据得出的，也是基于目前的现金水平。没有考虑本项目物业向市场推出时的物价水平等因素的影响，从这个角度看，本次销售测价显得较保守。但在财务效益分析的假设看，该测价是假定在物业交付使用时能全额回收所有现金的测价。根据经验，从项目可行性评估的角度上看，该测价较为合适。同时，由于目前中国房地产市场受国家有关政策的影响仍然非常大，对未来几年的独山县物业市场发展状况较难预测，因此，现给出本项目在不同住宅销售均价下的资本收益率敏感性分析。另外，在进行本次财务效益的计算过程中，所建立的计算模式的设定之中已经考虑到“楼花”预售款用于开发投资的情形。现在独山县房地产开发比较理想的模式，是房地产开发公司的自有资金．向银行贷款和期房销售预售款各占总投资的三分之一。但是在实际操作过程中，几乎每个房地产项目开发公司均希望采用这种方式，问题是
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在目前的市场状况以及现行金融体制下，能最终利用到楼花销售预售款作为开发总投资三分之一以上资金的开发企业尚须努力。由于对本项目将来的物业销售情况目前尚难以估计，所以，在本次进行财务效益估算时，采用了较保守的计算模式。
第五章 结论及建议
本次福林铭城进行的投资可行性研究工作，是在项目周边进行了大量的市场研究的基础之上，通过对小区规划方案．开发成本估算．资金筹措和运作方式以及财务效益评价等方面作全面分析，从技术经济角度对本项目开发可行性作出评价。现在将有关的研究结论及可行性建议表述如下： 5．1研究结论
1．本项目的规划设计经过多方磋商讨论，已经完成其稿，其设计方案已确定。两区项目11座楼盘同时开发，有利于物业的营销策划。
2．本次可行性研究对首期开发的楼盘进行了科学分析，充分结合了项目自身的实际条件，具有一定的可操作性，从现阶段开发财务评价的指标上看，基本达到了启动整个小区开发的目的。
3．从开发的财务评价指标上来看，整个项目完成后，福林铭城便成为独山较大的人文商住小区，其市场前景看好。 4．从盈亏平衡分析及敏感性分析可知，本项目有较好的
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